Как компании пережили период ограничений? Кто воспользовался мерами господдержки? Можно ли рассматривать жилье как инвестиционный инструмент? На эти и другие вопросы ответили девелоперы и банкиры.
Нижегородские застройщики и руководители банков сходятся во мнении, что ипотека с господдержкой помогла сохранить прежние объемы спроса, несмотря на пандемию и связанные с ней ограничения. На круглом столе, организованном «Деловым кварталом», девелоперы и банкиры обсудили новые тенденции рынка, перспективные объекты и потребительские предпочтения.
Как компании прошли период пандемии?
— В стадии реализации у нас находятся два проекта: ЖК «Циолковский» (дома № 4 и №5 по генплану) в Сормовском районе и ЖК «Корица» в Нижегородском, с которым мы недавно стартовали. По объемам продаж мы видим, что наши комплексы востребованы. В новом доме в «Циолковском», продажи которого были открыты в 2020 г., уже сейчас свободно менее половины квартир. Последние пару месяцев мы отмечаем повышенный спрос на рынке, хотя перед этим в апреле был спад в связи с пандемией.
— Застройщики, которые планировали свои проекты на 2021 или 2022 гг., стараются начать раньше, пока действует льготная ипотека. На мой взгляд, объемы продаж от года к году не упали, однако структура рынка поменялась: успешные проекты с высокими потребительскими свойствами увеличивают долю рынка. Без программы льготного кредитования рынок уменьшился бы на 10-15%.
— На наш взгляд, нижегородцы стали более тщательно относиться к выбору недвижимости: качеству строительства, материалов и концепции, — заметила. — В последнее полугодие в связи с карантином выросло число запросов на наши квартиры с террасами и двухуровневые пентхаусы. Спрос в элитном сегменте всегда штучный. Но, несмотря на так называемый коронакризис, количество обращений заметно увеличилось в марте и июле. И сейчас мы также отмечаем увеличение интереса к нашему комплексу.
— Для нас, как и для многих, это был новый опыт. Вирус внес свои корректировки в бизнес- процессы, но работа не останавливалась. В целом мы на отлично справились с обеспечением санитарных условий и движемся в рамках запланированных сроков. Технический регламент был изменен в строгом соответствии с санитарной безопасностью. Эпидемия стала стимулом цифровизации всех важных внутренних процессов. Не возникло серьезных проблем и с организацией продаж, которые в новых условиях также перешли в онлайн.
Конечно, режим самоизоляции скорректировал покупательскую активность, что сказалось на продажах. Но за эти месяцы была сформирована существенная база клиентов с отложенным спросом, благодаря чему уже в июле показатели выросли по отношению к периоду до вируса. Определенный объем отложенного спроса будет реализован, как только рынок и экономика в целом вернутся к полноценному функционированию. И конечно, компании, которые реализуют свои проекты в режиме эскроу, находятся в более выгодном положении, потому что у них есть гарантированная финансовая поддержка банка. Это принципиально важно для всех участников рынка. Кроме того, такие проекты выглядят более надежно.
— Мы сделали ставку на цифровизацию своих сервисов задолго до пандемии — еще в 2018 г. Поэтому период самоизоляции стал катализатором для расширения дистанционных технологий везде, где в них появилась необходимость. В том числе, в ипотеке, нашем флагманском направлении в рознице. Уже в начале 2020 г. более 80% заявок на ипотеку мы получали дистанционно, от наших партнеров — застройщиков и риэлторов, подключенных к цифровой платформе. Практически все операции по обслуживанию ипотечного кредита наши заемщики тоже могли сделать без визита в банк. Отмечу, что доля ипотечных платежей онлайн увеличилась с 50% в конце 2019 г. до 62% в июле 2020 г. За время пандемии в онлайн ушли сервисы, которые стали бы дистанционными намного позже, если бы не начался коронакризис.
— Наша компания занимается негосударственной экспертизой проектной документации, и пандемию мы прошли достаточно легко, потому что вся IT-инфраструктура для работы из дома у нас уже была, причем речь не только о сотрудниках отдела продаж, но и о специалистах, которые проводят экспертизу. Мы не отметили какого-либо спада продаж, из чего я делаю вывод, что активность застройщиков не снизилась. Так, количество экспертиз в едином государственном реестре с января по конец июля 2019 г. составило 118, за аналогичный период 2020 г. — 190. Думаю, что эта тенденция сохранится до конца года.
— Если говорить об ипотечном направлении, то какого-либо провала не произошло. Мартовский спрос позволил поставить рекорд по выдаче ипотеки, таким же результативным месяцем для банка стал июль, позитивная динамика отмечается и в августе. В апреле и мае мы, конечно, зафиксировали существенное снижение, перешли в новый формат, стали работать дистанционно, начали проводить сделки с электронной регистрацией, искать новые возможности.
— Мы провели замеры и обнаружили интересную картину: в первом квартале прошлого года у нас было выдано чуть меньше ипотечных кредитов, чем за первое полугодие 2020 г. Дело в том, что МФЦ работал в ограниченном режиме, там до сих пор очередь на месяц вперед. Это сдерживающий фактор, который сдвигает сроки сделки. А если считать в денежном выражении, то мы выдали больше, чем за аналогичный период прошлого года. И программа господдержки — это драйвер рынка.
Кто сегодня пользуется мерами государственной поддержки и какое жилье пользуется спросом?
— По программе государственной поддержки в основном покупают квартиры малых площадей: однокомнатные и студии. У меня есть гипотеза, что с этой программой население, которое раньше не могло позволить себе ипотеку, теперь может купить свою первую квартиру.
— Средняя сумма кредита в новостройках — 1,8 млн руб. Чаще всего нижегородцы действительно покупают однушки на первичном рынке. Средний чек при покупке жилья на вторичном рынке значительно выше — 2,6 млн руб. При покупке готового жилья «хит продаж» — более просторные двухкомнатные квартиры. Самый большой средний чек —3 млн рублей — по госпрограмме «Детская ипотека». Ставка по ней 5,49% годовых на весь срок кредита, он позволяет существенно снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет заемщиков. Разница в размере платежей по сравнению со стандартными программами может достигать нескольких тысяч рублей в месяц. Поскольку у заемщиков по «Детской ипотеке» минимум двое детей, то они отдают предпочтение трехкомнатным квартирам, причем с отделкой, чтобы не тратить деньги на ремонт время и деньги.
— На рынке недвижимости Нижнего Новгорода остались только крупные игроки и серьезные компании, поэтому и требования к качеству жилья возрастают с каждым годом. В повышенных ожиданиях потребителя мы и продумывали концепции наших комплексов. Старались учесть и ставшие уже необходимостью в премиум сегменте факторы, и новые потребности для рынка Нижнего Новгорода.
— Если в прошлом году были популярны однушки, в этом году мы отмечаем рост спроса на так называемые евродвушки. Пандемия и формат дистанционной работы повлияли на то, что при выборе жилья покупателям важно наличие рабочей зоны, где бы никто из семьи не мешал. Что касается льготной ипотеки, то по ней квартиры приобретают чаще всего молодые семьи.
—Остаются популярны европланировки с совмещенной кухней-гостиной. В ЖК «Корица» мы предусмотрели различные варианты таких планировок (евро-1, евро-2). И в принципе я бы не сказала, что продаются только недорогие квартиры. Например, в Нижегородском районе на рынок вышли новые жилые комплексы, в том числе и класса «бизнес», которые тоже пользуются спросом.
— COVID-19, вероятно, повлияет на тенденции в строительстве. Постпандемический период поставил на длительную паузу привычные ценности: общение, тесные контакты, некогда шумный ритм жизни большого города и породит тенденцию к социальной дистанции на достаточно долгое время. Архитекторы, застройщики и урбанисты в последнее время все чаще говорят о жилом комплексе, в котором можно полноценно жить, не покидая его границ.
Можно ли рассматривать жилье как инвестиционный инструмент?
—Из-за падения рубля люди, у которых были накопления, решили вложить их в жилье. Например, для меня очевиден рост цен на недвижимость. Я даже сам приобрел для себя один из объектов именно в инвестиционных целях.
— Да, мы тоже в марте отметили, что люди пытались найти более эффективный способ сохранения средств, в том числе покупая жилье на первичном или вторичном рынке. Было непонятно, повысится ключевая ставка или нет. Поэтому спрос ушел на вторичку.
— Сложно рассматривать жилье как инвестиционный инструмент, если его планируется сдавать в аренду. С этой точки зрения более понятное вложение — стрит-ритейл — коммерческая недвижимость на первых этажах жилых домов (если, конечно, правильно подобрать объект). Но учитывая общий тренд на рост цен жилья, если вовремя купить хороший объект и продать его после ввода, еще можно заработать 15-20% годовых. В наших жилых комплексах были инвесторы, которым удавалось получать такую доходность.
Но доходность этих инвестиций будет сокращаться, потому что у застройщиков, которые начали работать с использованием счетов эскроу, уже нет той целесообразности в росте цены по мере строительства домов, которая была при прежнем законодательном регулировании.
Участники встречи также обратили внимание на строительство нового формата недвижимости в городе — апартаментов. Насколько востребован этот формат?
— В Москве и Санкт-Петербурге такие объекты уже давно есть. Но я довольно скептически отношусь к проектам апартаментов в формате гостиничных комплексов, апарт-отелей, не вижу такого масштаба рынка в Нижнем Новгороде. Есть площадки, где по каким-то ограничениям нельзя строить жилье, но можно строить апартаменты, и такие объекты мы рассматриваем очень внимательно. Но считаем разумным проектировать их с потребительскими свойствами жилого дома. Объект с коридорной нарезкой, где парковка обеспечивает менее 10% квартир, — это продукт сомнительный.
Сергей Маслов, финансовый директор ГК «Каркас Монолит»:
— Мы считаем, что рынок апартаментов будет и дальше развиваться. Технической эксплуатацией здания будет заниматься управляющая компания. А вот компании-отельера не будет, собственникам самим предстоит решать, под какие цели задействовать апартаменты.
— Я не думаю, что тут уместны прямые аналогии с Москвой и Санкт-Петербургом. Потому что это финансовые центры. Нижний Новгород не является настолько инвестиционно привлекательным городом. У нас апартаменты не будут так же востребованы как в двух столицах.
Ожидается ли рост цен на жилье? Как изменится рынок?
— Жилье на первичном рынке в Нижнем Новгороде продолжает дорожать. Всего за месяц средняя цена квадратного метра квартиры в строящемся доме выросла на 3,7% — до 80 тыс. руб. Наибольший рост цен наблюдался в новостройках Автозаводского, Приокского и Нижегородского районов. Главный фактор повышения цен — более высокая степень готовности домов к сдаче в эксплуатацию. Мы не ожидаем, что цены на жилье будут снижаться. Предпосылок для этого нет. Зато уже в сентябре — «высокий сезон» на рынке недвижимости, когда количество сделок по сравнению с летними месяцами увеличивается на 10-15%. В такой ситуации нет предпосылок ни для снижения стоимости, ни для скидок. Кроме того, наиболее интересные по качеству и цене варианты будут проданы в первую очередь. Поэтому если вам точно нужно улучшить жилищные условия и накоплен минимальный первоначальный взнос, то с покупкой квартиры в ипотеку лучше не тянуть. В Абсолют Банке вы можете подать заявку на жилищный кредит прямо на сайте, онлайн.
— Если не будет макроэкономических потрясений, то уровень спроса сохранится. Во втором полугодии ждем рост цен на 5-10%.
— Мы также планируем повышение цен до конца этого года и в долгосрочной перспективе.
— Если льготная программа ипотечного кредитования будет продлена, мы рассчитываем на рост спроса. Вторая половина года — это традиционно высокий сезон на рынке жилья.