Нижегородское правительство предъявило 45 исков крупному застройщику Сарова

Без суда, но с исками

Серия исков в адрес ООО «СаровИнвест» была направлена в январе-феврале 2018 г., следует из картотеки арбитражных дел. К началу февраля количество заявлений, инициированных министерством инвестиций, земельных и имущественных отношений, достигло 45 штук. Сумма финансовых требований по каждому иску разная:  7 тыс. руб., 29 тыс. руб., 137 тыс. руб. и так далее.

Несмотря на массированную бумажную «атаку», в министерстве тяжбу прокомментировали крайне скупо, отметив, что суть исков – взыскание долгов по аренде участков, предоставленных под жилищное строительство. Количество участков и сумму долга в правительстве называть отказались, отметив, что «министерство намерено решить вопрос без судебных разбирательств».

Весьма кратким был и ответ на запрос от администрации Сарова Нижегородской области. Как сообщил DK.RU председатель комитета по управлению муниципальным имуществом Сарова Владимир Лутиков, арендная плата за земельные участки, предоставленные ООО «СаровИнвест», рассчитывалась на основании решений Гордумы от 2011, 2015 и 2016 гг. Остальные вопросы были переадресованы министерству.

Непровинциальный масштаб

По данным на сайте регионального правительства, в 2011 г. ООО «СаровИнвест» выиграло аукцион на право аренды земельного участка в пойме реки Сатис для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Площадь территории превышала 54 га (540 тыс. кв. м) и была продана по начальной цене 9,9 млн руб.

Согласно договору, размер годовой арендной платы в 2011 г. был установлен в размере 2 руб. за 1 кв. м «на основании отчета независимого оценщика». Как следовало из проекта контракта, в 2012 г. и в последующие годы ставка аренды подлежала индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции.

Согласно условиям договора, в срок до 1 октября 2018 г. застройщик обязан завершить строительство объектов жилищного и иного строительства в соответствии с проектом планировки территории, обеспечив за собственный счёт инженерную и транспортную инфраструктуру.

Как рассказал DK.RU заместитель директора ООО «СаровИнвест» Леонид Бородулин, проект освоения территории называется «Саровская Ривьера» и предусматривает комплексную застройку и благоустройство на общей площади 543 тыс. кв. м. Сейчас построены 40 тыс. кв. м жилья при общем объёме строительства 127,5 тыс. кв. м. Проект реализован на 30%, инвестиции в благоустройство и инфраструктуру превысили 200 млн руб.

Под застройку выделены 103 земельных участка, из них 78 – для индивидуальных жилых домов, шесть – для объектов социально-бытового и спортивного назначения, по два – для блокированных домов и трёхэтажных одноподъездных, один – для пяти- и девятиэтажных жилых зданий, три – для тепло- и газораспределительных пунктов, 11 участков – для благоустройства и транспортной инфраструктуры. Благоустройство проводится в приоритетном порядке.

Проект ещё не завершён, но он уже получил признание со стороны профессионального сообщества. В октябре 2017 г. «Саровская Ривьера» стала финалистом III Всероссийского градостроительного конкурса при Минстрое РФ в номинации «Лучший проект комплексного освоения территорий». Она была представлена на главной выставочной площадке страны (ВДНХ) в рамках проведения Российского строительно-инвестиционного форума.

Комплекс современных жилых зданий с оригинальной архитектурой, на берегу реки, с набережной и зелёными зонами стал местом притяжения местных жителей. В ноябре 2017 г. «Саровскую Ривьеру» посетили известные официальные лица, в том числе и врио губернатора Нижегородской области Глеб Никитин. По словам г-на Бородулина, чиновник высоко оценил качество многоквартирной застройки «Саровской Ривьеры» в районе проспекта Музрукова.

Аренда с подвохом

Источником тяжбы является договор аренды, заключённый с девелопером в 2011 г. По словам Леонида Бородулина, администрация Сарова в одностороннем порядке изменяла расчёт арендной платы по уже заключённым долгосрочным (свыше пяти лет) договорам.

Перерасчёт осуществлялся неоднократно. Впервые, по согласованию с инвестором, плата была увеличена в 2014 г. в 2,6 раз. В 2015 г. администрация Сарова повысила ставку в одностороннем порядке. Размер аренды вырос в десять раз (по сравнению с тем, что был на аукционе) и оказался в шесть раз выше коэффициента, установленного для Нижнего Новгорода.

«С 2016 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом Сарова без согласования с арендатором стал производить расчёт арендной платы на основании последнего решения Гордумы. Эти изменения противоречат принципам Земельного кодекса. В части 9 статьи 22 говоритcя, что изменение условий договора аренды без согласия арендатора недопустимы. Кроме того, решение думы не может распространяться на правоотношения, возникшие до вступления документа в силу, то есть до 1 января 2016 г. Но у администрации получается, что распространяется», - поясняет г-н Бородулин.

Стоит ли говорить, что для крупного проекта, рассчитанного на годы вперёд, корректировки стоимости аренды в ходе его реализации (с учётом дальнейшей неопределённости) были, мягко говоря, весьма болезненны. Однако в ответ на претензии инвестора администрация ограничилась отписками и бездействием, отметил представитель застройщика. Более того, выдача градостроительных планов была затянута мэрией на год, а разрешения на строительство новых объектов пришлось получать через суд (в администрации Сарова неоднократно отказывали).

«СаровИнвест» оплачивал стоимость аренды в соответствии с условиями заключённых договоров. Разница в аренде, рассчитанной мэрией, и оплаченной арендатором, и стала причиной споров. Администрация Сарова ни разу не обращалась в суд, но после передачи градостроительных полномочий на региональный уровень перепоручила эту проблему области.

«Учитывая, что начисление арендной платы администрация Сарова производила на основании решений Гордумы, срок действия которых уже истёк, министерство вынуждено было обратиться в суд для завершения споров по данному вопросу», - полагает Леонид Бородулин.

Нам остается лишь надеяться, что спорный вопрос будет решен в законном порядке, и суд примет решение в нашу пользу, освободив «СаровИнвест» от излишне начисленных платежей. В противном случае мы будем обременены значительными дополнительными затратами на аренду участка. Придётся ограничить объём инвестиций в развитие проекта и, возможно, даже отказаться от его части», - заключает заместитель директора ООО «СаровИнвест».