Жилищное строительство

Из-за изменений градостроительного законодательства в Нижнем Новгороде почти прекратился рост жилищного строительства. Цены на новостройки растут на 25% в год, и рынок привлек крупные столичные строительные организации. Через год жилых зданий в городе будет строиться больше. Почему приостановились темпы жилищного строительства?
Как развивается рынок элитного жилья?
Опасаются ли местные застройщики прихода московских компаний?

Вгороде работает около 40 застройщиков. Около десяти крупнейших игроков сдает более 80% жилья. В их числе ООО «Жилстрой-НН», ГК «Выбор», ГК «Кварц», ОАО «Железобетонстрой № 5», ООО «Волго-Вятская строительная компания», Ипотечная компания Сбербанка и др. Из-за высокого спроса на жилье всем застройщикам пока хватает места на рынке. До сих пор компании боролись между собой в основном за участки под застройку. Согласно новому Градостроительному Кодексу РФ правила землеотвода меняются — пока игроки не могут планировать свою деятельность даже на ближайшее будущее. Если процедура выделения земельных участ­ков станет прозрачной, на рынке начнется бурный рост.

Изменение правил игры привело к застою рынка

В прошлом году объемы строительства в Нижнем Новгороде почти не увеличились. АЛЕКСАНДР ЖИЛЕВСКИЙ, директор по продажам ГК «Выбор»: «Как и предполагали многие аналитики, из-за изменений в градостроительном законодательстве в конце 2005 г. — начале 2006 г. рост жилищного строительства снизился: площадок выделялось меньше, период от начала их освоения до продажи готового жилья удлинился. Когда к концу 2006 г. — началу 2007 г. завершится реорганизация процедур выделения землеотводов, ситуация улучшится». Директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Ольга САЖИНА не ждет улучшения в 2006 г. «Первая площадка, подготовленная к аукциону согласно новому законодательст­ву, — сообщает г-жа Сажина, — появится не раньше 2007 г. При начале строительства на полученных ранее участках городские власти увеличивают расходы застройщиков на строительство инфраструктуры. Наша компания сдала первую очередь жилого дома по ул. Родионова. Стоимость обременения для следующей очереди выросла примерно в 10 раз. Поскольку у нас уже есть выделенные и оформленные площадки, два года мы проработаем без проблем. Но что будет дальше — неизвестно. Сейчас никто из застройщиков не может планировать работу на несколько лет вперед».

В нагорной части города строительство жилья сдерживает недостаток энергетической инфраструктуры. Ольга Сажина: «Строительство на основных стройплощадках верхней части города — по ул. Белинского, Деловой и Родионова — находится в подвешенном состоянии. Участки выделены, но тепло- и электроэнергией будущее жилье не обеспечено». Застройщики считают, что проблему нужно решать совместно с мест­ной и региональной властями. Эксперты «ДК» на условиях анонимности заявляют, что власти на диалог не идут.

Цены на жилье ежегодно растут на 25%

В 2005 г. цены на жилье в Нижнем Новгороде выросли на 25-30%. По словам Александра Жилевского, за I квартал 2006 г. рост цен на строящееся жилье уже составил 4%. В апреле цены выросли еще на 2,5%. «Если прирост стоимости сохранится на таком уровне, то в этом году стоимость жилья вырастет на 25%», — считает Александр Жилевский.

Частично рост цен на новостройки обусловлен постоянно растущими расходами застройщиков. По словам Ольги Сажиной, к 1 мая себестоимость материалов поднялась на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Себестоимость строительства в целом выросла на 22-25%.

«Объем предложения вполне соответствует платежеспособному спросу, но застройка идет неравномерно. Большая часть жилья — около 40% — строится в Нижегородском районе, примерно 20% — в Советском. На третьем месте по объему строительства — Канавинский район. Спрос на жилье в разных районах города распределяется также неравномерно», — поясняет г-н Жилевский.

На росте цен, особенно на первичном рынке, сказалось развитие ипотечных программ. ДМИТРИЙ КУЗИН, генеральный директор группы компаний «Кварц»: «Ипотека подстегивает спрос. В нашем агентстве недвижимости «Кварц» значительный процент сделок проходит через ипотеку. На нее большой покупательский спрос». По его словам, некоторые банки идут навстречу клиентам — увеличивают размеры кредитов и сроки кредитования, снижают размер первого взноса и процентные ставки. «Мы надеемся, что ипотечное кредитование населения еще больше активизируется благодаря участию государства в этом процессе», — заявил г-н Кузин.

Александр Жилевский: «Количество сделок с участием ипотечных кредитов у нас значительно выросло. Наша компания работает с 11 банками по ипотечному кредитованию на вторичном рынке. Проработаны схемы ипотечного кредитования на наши строящиеся дома, под поручительство «Выбора» как застройщика. В последнее время ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья в нашей компании стало больше, чем кредитов на покупку «вторички».

Быстрее всего растет спрос на недорогие однокомнатные квартиры, особенно в заречной части города. Ольга Сажина: «В нагорной части жилье уходит быстрее, но и в заречной с продажами нет проблем. Наиболее востребован Автозаводский район. Люди переезжают сюда из Ленинского, Московского, Канавинского районов».

Растет спрос и на более дорогое жилье. Наметилась новая тенденция. Если раньше нижегородцы покупали квартиры, защищаясь таким образом от инфляции, продавая и покупая жилье по несколько раз, то сейчас все чаще приобретают для себя. «Трехкомнатные квартиры расходятся не хуже однокомнатных. Покупают всерьез и надолго, чтоб детям или внукам хватило», — замечает г-жа Сажина.

За новостройками подтягивается рынок вторичного жилья. Александр Жилевский: «В 2006 г. на вторичном рынке нужно ожидать более динамичного роста цен, чем в 2005 г. Рынок готового жилья следует за общим ростом цен, развитие ипотечных кредитов на приобретение жилья с каждым годом усиливается, процентные ставки постепенно снижаются. Бюджетные жилищные программы активизируются, привлекая дополнительных покупателей. Сокращение темпов роста жилищного строительства также будет способствовать оттоку покупателей на вторичный рынок, а следовательно, и повышению цен».

Элитное жилье строится за городом

По словам маркетолога «Волго-Вятской строительной компании» СергеЯ МАКАРОВА, Нижний Новгород следует за Москвой — там рынок загородной недвижимости бурно развивается. У приобретающих загородную недвижимость клиентов — доход гораздо выше среднего — даже самый небольшой по площади дом стоит порядка шести млн руб.». Дмитрий Кузин: «Рынок коттеджного строительства весьма бурно развивается, хотя это и не заметно, потому что он рассредоточен. Полагаю, что он будет развиваться еще быстрее. По итогам 2005 г. объемы индивидуального строительства по сравнению с предыдущим годом выросли почти вдвое».

Строительство загородных домов у нас только начинает развиваться. Многие потенциальные клиенты психологически не готовы уезжать из мегаполиса. Ольга Сажина: «В регионе пока нет ни одного полностью построенного коттеджного поселка. Пока идет рекламная раскрутка этого жилья. Но скоро такой поселок будет построен».

Наиболее престижные места для строительства загородных коттеджных поселков — район Зеленого города, Горьков­ского водохранилища, земельные участки вдоль Оки по Богородскому направлению. Наиболее масштабная застройка сейчас ведется в Богородском направлении — там строятся коттеджные поселки «Гранд Парк», «Сан-Сити», «Княжье поле», «Бурцев Ключ». Сергей Макаров: «Стоимость кв.м варьируется от $600 до $700. Основные требования: экологически благоприятная зона, охраняемая территория, единый архитектурный стиль, близость мест отдыха, собственная инфраструктура (магазин, кафе, ресторан, спортивный комплекс, пункт бытового обслуживания, аптека, гостевые парковки, спортивные площадки, оборудованные места для отдыха и т.д.). Высота коттеджей — не более трех этажей, включая цокольные помещения. Средний метраж дома — 250-350 кв.м».

Местный рынок привлекает московских застройщиков

В 2005 г. на нижегородский рынок вышли мощные московские строительные компании «Стройинвестрегион» и «Квартстрой». В начале 2006 г. в городе начали работать СУ-155 и «Жилищная корпорация ПИК». Приход в регион крупных московских структур нижегородских застройщиков не пугает.

Дмитрий Кузин: «Не стоит драматизировать этот процесс. Потенциал рынка большой, и каждый может занять в нем свою нишу. Главное — чтобы правила управления застройкой в городе, особенно в части получения строительных площадок, для всех инвесторов были одинаковыми — прозрачными и понятными. Мы, например, собираемся удвоить и утроить объемы сдаваемого жилья». Ольга Сажина готова к сотрудничеству со столичными застройщиками: «Весь рынок москвичи не займут. В Нижний Новгород приходят серьезные компании с мощными финансами — это стимулирует местных застройщиков и выгодно для покупателей». По ее словам, компания «Жилстрой-НН» недавно уча­ствовала в конкурсе по распределению земельных участков наравне с ЗАО «Ниже­городкапстрой», учрежденным областным правительством и московским СУ-155. «И мы, и они выиграли участки, — подчеркивает г-жа Сажина. — Ситуация абсолютно рыночная, конкурентная. Мы готовы работать с москвичами и как субподрядчики».

Сейчас в регионе завершается реорганизация управления застройкой. Эксперты «ДК» ожидают, что ситуация в городе будет благоприятствовать росту жилищного строительства. Дмитрий Кузин прогнозирует: «Все большую роль будет играть не «штучное» строительство, а комп­лексная застройка территорий (кварталов, микрорайонов). В ближайшие годы в Нижнем Новгороде начнется бурный рост строительства жилья, а цены стабилизируются».