Застройщики осваивают технологии расселения ветхого фонда

Активное строительство в центре города наводит на мысль, что застройщики уже не боятся площадок, обремененных ветхим фондом. Еще недавно вопрос их освоения решался путем поджогов и сносов «по ошибке». Сегодня, по мнению экспертов «ДК», в арсенале застройщиков появились цивилизованные способы расселения обитателей ветхого фонда.эксперты

Максим Жук
вице-президент ЗАО НПСК «Металлостройконструкция»
Виктор Зверев
генеральный менеджер группы компаний «Электроника»
Светлана Колесина
генеральный директор группы строительных компаний «Сокольники»
Ольга Сажина
директор по маркетингу ООО «Жил­строй-НН»
Алексей Семенов*
финансовый директор ОАО «Межрегиональная девелоперская компания»
Олег Сорокин
генеральный директор ГК «Столица Нижний»
Юрий Учаев
заместитель директора ООО «Волго-Вятская строительная компания»

Как заранее просчитать риски, связанные с расселением?
Как одна «проблемная» квартира может увеличить стоимость жилья в новостройке?
Почему мэрия отдает расселение ветхого фонда застройщикам на аутсорсинг?

Заместителя директора ООО «Волго-Вятская строительная компания» (ВВСК) ЮРИЯ УЧАЕВА при расселении уже ничего не удивляет: «Была у нас одна семейка, которую мы никак не могли расселить. Спустя полгода возни нам это все-таки удалось. Но когда мы приступили к строительству следующего объекта, на пороге дома, подлежащего сносу, нас встретили те же старые знакомые. Эти люди узнали, где еще наша компания ведет строительные работы, и купили себе там квартиру. В тот раз мы убедились, что не только скупой может платить дважды».

Как объясняют операторы рынка, сам процесс расселения, от подбора вариантов жилья до момента сноса, проходит достаточно быстро, за 6–12 месяцев. Но если путь застройщику преграждают одна–две семьи, которые не хотят покидать свое ветхое жилье, то расселение затягивается на годы. «Проблемные» переселенцы готовы остаться в проигрыше, лишь бы не покидать родных мест. Так, попытки компании «Волгожил­строй-НН» построить на Малой Ямской высотку споткнулись о нежелание жильцов близлежащего ветхого дома переезжать в другое место. Компания предложила семье четыре варианта расселения, в том числе квартиру площадью свыше 100 кв.м на улице Ижорской, но жильцы потребовали в суде 150 кв.м жилья и еще столько же коммерческой недвижимости. С такими условиями застройщик не согласился. В итоге жильцы пообещали сжечь себя, если «по ошибке» дом все-таки снесут, и «Волгожилстрой-НН» отказался от своих планов на этом участке.

Уже более полугода длятся судебные слушания по делу о споре жителей ветхого фонда с ГК «Электроника». При возведении восьмиэтажного торгово-развлекательного комплекса «Небо» на площади Лядова менеджмент также столкнулся с «проблемными переселенцами». По словам генерального менеджера ГК «Электроника» ВИКТОРА ЗВЕРЕВА, группа компаний судится с жильцами двухкомнатной квартиры ветхого деревянного дома №84 по улице Большая Покровская, которые хотят взамен своего жилья площадью 38,5 кв.м получить четыре квартиры общей площадью 170 кв.м. В своем иске они требуют предоставить им жилье, площадь которого будет соответ­ствовать социальным нормам. Собеседник отмечает, что тяжба длится уже полгода, а сумма заложенных в бизнес инвестиций (спланированная с учетом рыночной стоимости расселяемого жилья) превышена в несколько раз и достигла $20 млн. ОЛЕГ СОРОКИН, генеральный директор Группы компаний «Столица Нижний»: «В нашей практике был случай, мы расселили из ветхого дома 12 семей, а одна семья по­требовала для себя невероятных преференций. Процесс по делу тянулся целых четыре года. Теперь мы убеждены, что все, казалось бы, неразрешимые вопросы, можно и нужно решать в зале суда». СВЕТЛАНА КОЛЕСИНА, генеральный директор группы строительных компаний «Сокольники»: «Такая категория расселяемых — наиболее сложная. Именно их завышенные требования обременяют экономику инвестиционных проектов, порою увеличивая себестоимость конечного продукта, т.е. одного квадратного метра жилья на 100%». Осознавая, что переложить эти расходы на покупателей получится далеко не всегда, застройщики либо ведут длительные судебные тяжбы, либо применяют новые технологии расселения, учитывая привязанность жильцов к историческому центру.

Застройщики ищут компромисс с жильцами ветхого фонда

В ГК «Электроника» отмечают, что срок проживания в ветхом фонде влияет на договороспособность потенциальных переселенцев. «Семьи, проживающие в ветхом доме 10–15 и более лет, расселяются с охотой, — делится наблюдениями Виктор Зверев.  — Для них это реальный способ улучшить условия проживания. Если срок проживания меньше, то расселяемым, как правило, есть где жить. Поэтому их волнуют не сроки (они готовы судиться годами), а материальная компенсация».

Теоретически, когда компания сталкивается с непомерными запросами расселяемых, ей выгоднее обратиться в суд: закон недвусмысленно определяет порядок предоставления другого жилья и размеры компенсации. Директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Ольга Сажина ссылается на Жилищный кодекс, в котором указано, что предоставляемое гражданам другое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемой квартире и находиться в черте данного населенного пункта. Однако нередко судебные процессы затягиваются, ставя под угрозу сроки реализации проекта и своевременное исполнение обязательств перед дольщиками и инвесторами — физическими и юридическими лицами, будущими собственниками квартир и нежилых помещений в строящемся доме. В этом случае инициаторам строительства не остается ничего другого, кроме как уступить требованиям жильцов. Светлана Колесина: «Так уж сложилось, что при расселении ветхого фонда, особенно в центре города и его исторической части, застройщикам приходится удовлетворять требования расселяемых, находя компромиссные решения, зачастую невыгодные для компании. Жители ветхого фонда, расположенного в центре города, сильно «избалованы» излишним вниманием и зачастую переоценивают действительную рыночную стоимость своих объектов недвижимости, проводя прямые аналогии со стоимостью новостроек, попавших на вторичный рынок, прибылью застройщика, стоимостью земельных участков и желанием решить жилищные проблемы каждого члена семьи отдельно».

Впрочем, Олег Сорокин убежден, что конфликтов с расселяемыми жильцами можно избежать, действуя в рамках закона и не жалея сил и времени на переговоры. «По опыту нашей компании, переговорный процесс с каждой семьей занимает от двух недель до месяца. Иногда сроки увеличиваются, но у нас существует правило — приступать к активным действиям только после того, как подписаны все необходимые документы», — заявляет девелопер.

Как отмечает Светлана Колесина, до недавнего времени многие застройщики строили преимущественно на земельных участках, не обремененных правами третьих лиц и расселением «ветхого» фонда, но строительный рынок успешно развивается, и таких объектов «точечной» застройки, особенно в центре города, с каждым днем становится меньше.

Девелоперы «обкатывают» технологии расселения при точечной застройке

Владельцы московских строительных компаний, присутствующих на региональном рынке, не стали разрабатывать новые схемы, а попросту видоизменили привычный для столицы механизм, получая сразу два земельных участка в центре и на окраине. Проводя проект через инвестсовет в Н. Новгороде, застройщики теперь сразу просят выделить им площадку в историческом центре города (под торговый или бизнес-центр, жилье премиум-класса) и на окраине (для построек социального типа). По словам финансового директора ОАО «Межрегиональная девелоперская компания» АЛЕКСЕЯ СЕМЕНОВА*, некоторые жители взбунтовались и потребовали квартиры, расположенные неподалеку от их прежнего жилья. Тогда, чтобы поднять их с насиженных мест, пригласили риэлторов, и те объяснили, что с окраины проще поехать, например, на загородный участок, минуя городские проб­ки. При этом по техническому состоянию жилье было уровнем выше.

Нижегородская «Металлостройконструкция» пошла еще дальше. Через два месяца компания запускает первую очередь экспериментального для Нижнего Новгорода проекта реконструкции квартала в границах улиц Белинского, Ошарская, Невзоровых, Ломоносова со сносом ветхого фонда. Вице-президент нефтегазовой промышленно­строительной компании «Металлостройконструкция» МАКСИМ ЖУК отмечает его особенность: это будут многоэтажки комбинированного типа. Каждый подъезд в доме будет иметь по два входа и шесть лифтов — одна группа двигается до восьмого этажа, где расположено социальное жилье, другой — от восьмого и выше. Один вход предназначен для тех, кто приобрел квартиру самостоятельно, другой — для тех, кто получил жилплощадь по результатам расселения. «Это недешевый способ решить проблему, — признает Максим Жук. — Экономически гораздо выгоднее строить социальное жилье на окраине. Но я считаю проект удачным: у людей нет причин для судебных споров и акций протеста, жители остаются в своем районе, а это значит, что жизненные связи не рвутся. В поликлинику ту же они будут ходить, библиотеку и магазины. Все, что было связано с их местом проживания, остается неизменным».

Строители предлагают власти продавать им «чистые» площадки

В идеале участники рынка хотят, чтобы расселением «обремененных» площадок занимались муниципалитет и региональное правительство, а строители, как им и положено, строили. Не так давно застройщики вышли с предложением к правительству области продавать уже подготовленные площадки для строительства жилья на аукционах. По мнению экспертов «ДК», это наиболее цивилизованный и грамотный способ решения конфликтов между сторонами. Тем более что обыватели гораздо лояльнее отнесутся к представителям мэрии, чем к бизнесменам. Но на практике муниципалитет пока предлагает застройщикам только участки, обремененные ветхим фондом. Первый аукцион по продаже права застройки таких участков провели весной прошлого года — по его итогам частные инвесторы приобрели всего два из четырех лотов. Все потому, полагают эксперты, что мэрия ставит себе задачу не только отдать на аутсорсинг потенциальным инвесторам расселение ветхого фонда, но и продать землю подороже.

По словам Олега Сорокина, ветхий фонд — это не тема для дискуссий власти с бизнесом: проблемы копились десятилетиями. «Сейчас разработаны и городская, и областная программы по ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда, средства на капитальный ремонт и строительство нового жилья выделяются, в том числе из федерального бюджета. Но для комплексного решения проблемы необходима прочная законодательная база. Если застройщику выделяется участок с ветхим фондом, должно быть четко прописано, кто, кого, когда и куда расселяет. И если на площадке происходит ЧП (например, пожар), действия тоже должны быть четко регламентированы».

В соответствии с программой правительства области, жители ветхого фонда будут расселены в дома, построенные на бюджетные деньги. В 2008 г. для этих целей будет возведено 92 тыс. кв.м жилья, а в 2009 г. — почти в четыре раза больше (397 тыс. кв.м). 1 июля будут введены в эксплуатацию два дома из четырех, строящихся на улице Богдановича в микрорайоне Верхние Печеры, еще два будут сданы 1 октября. Строительство домов проходит в соответствии с планом «волнового переселения». Согласно ему, дома будут использоваться частично для размещения жителей ветхого и аварийного фонда, а частично квартиры в них будут продаваться на аукционе для того, чтобы компенсировать затраты бюджета. Позиция участников строительного рынка такова: жилье по госзаказу, конечно, хорошо, но четыре дома в год — недостаточные темпы, чтобы расчистить город от ветоши. Да и не все жители «малоэтажек», привыкшие к центру города, захотят ехать на малоизвестную улицу Богдановича в Верхних Печерах.

Эксперты полагают, что при таком подходе вряд ли удастся освоить все участки ветхой застройки в заявленные сроки — их слишком много. К тому же, как отмечает Ольга Сажина, до 2012 г. обязательно появятся новые дома, которые будут признаны ветхими». Это значит, что нижегородские застройщики еще долго будут экспериментировать в непростом деле поиска компромиссов с проблемными переселенцами.

Виктор Зверев: «По суду при расселении жильцам положено равноценное жилое помещение. Поэтому требовать в 4 раза больше просто неразумно».

Олег Сорокин: «Проблемы ветхого фонда копились десятилетиями, и это не та тема, на которую власть должна дискутировать с бизнесом».

Максим Жук: «Мы построим жилье комбинированного типа: до 8 этажа — для тех, кого мы расселили, а выше — на продажу».

* - выполняет функции иностранного агента