«Защитить дольщиков: попытка номер три»

Какие нюансы есть у новой схемы финансирования строительства, вступающей в силу с 1 июля?

Испробованные государством механизмы защиты прав дольщиков — страхование гражданской ответственности и отчисления в компенсационный фонд — показали свою несостоятельность, — говорит ОЛЬГА НАЗАРОВА, финансовый директор строительной компании ННДК.

Будет ли эффективен механизм эскроу-счетов?

— По данным портала «Единый реестр застройщиков», за последние пять лет страховые компании в рамках страхования гражданской ответственности застройщиков собрали 57 млрд руб. При этом выплаты дольщикам по случаям банкротства составили чуть больше 2 млрд руб. Фонд защиты дольщиков на апрель собрал порядка 19 млрд руб. — за счет взносов от 3,2 тыс. застройщиков. А обманутых дольщиков меньше не стало.

С 1 июля вводятся эскроу-счета, аккумулирующие средства дольщиков, которые будут доступны застройщику лишь после завершения проекта. Это единственная схема, когда деньги дольщиков под защитой. Но и здесь есть нюанс.

В случае отзыва лицензии у банка — эскроу-агента страховое возмещение, которое дольщику выплатит Агентство по страхованию вкладов, составит не более 10 млн. руб.

Как новая схема работы, когда «взаимоотношения» застройщика и дольщиков будут находиться под прямым контролем банка, изменит строительный рынок?

— Возможности кредитования будут доступны не всем застройщикам, поэтому сложно сказать, что будет с проектами, которые не подпадут под критерии высокой степени готовности (строительная готовность больше 30%, количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве — больше 10%) и не смогут быть завершены по прежней схеме.

Можно утверждать, что произойдет уменьшение числа застройщиков, увеличение доли крупных компаний на рынке и перераспределение рынка.

Не исключаю, что найдутся схемы обхождения 214-ФЗ, причем легитимные: например, облигационные займы.

Круг банков, работающих с застройщиками, ограничен. Не создает ли это условий для «диктатуры»?

— В начале июня мы подписали договор со Сбербанком об открытии невозобновляемой кредитной линии на дом №4 по генплану в ЖК «Циолковский» (Сормовский район Нижнего Новгорода), зарегистрирован первый договор участия в долевом строительстве, открыты продажи с расчетами по эскроу. На мой взгляд, сейчас к работе с проектным финансированием и привлечением денежных средств дольщиков на счета эскроу готовы только два уполномоченных банка, у которых есть разработанные механизмы, документация и утвержденный порядок работы. Знаю, что готовятся предложения и от других федеральных банков. Надеюсь, что на этом рынке появится конкуренция.

Но в текущих условиях у банков, которые ранее не кредитовали стройку, вопросов больше, чем ответов, что сказывается на скорости принятия решений.

Банки, не имеющие в штате строительных специалистов, требуют независимый строительный аудит на входе в проект и текущий мониторинг, что затратно и неудобно (для каждого платежа в адрес подрядчика должно быть согласование привлеченного строительного специалиста). И несмотря на то, что на коррсчете банка могут появиться сотни миллионов денежных средств дольщиков, не у всех есть желание связываться со стройкой.

Что изменится для вашей компании после 1 июля?

— Для нас процесс работы привычен. Мы всегда до открытия продаж привлекали проектное финансирование. Правда, не всегда пользовались лимитом кредитной линии в полном объеме, так как хватало денег дольщиков. Сейчас ситуация другая, и составляющая процентов по кредиту совершенно иная, что, конечно, сказывается на экономике проекта.

С точки зрения трудозатрат работать станет проще. Застройщики не обязаны сдавать ежеквартальную отчетность в контролирующий орган и соблюдать нормативы финансовой устойчивости, не должны соответствовать требованиям 214-ФЗ (10% собственных средств, 10% расходов на текущее содержание и т.д.). Во втором чтении принят законопроект, который еще больше упрощает работу: не нужно будет получать заключение о соответствии застройщика и проектной декларации.

Мы привыкли, что законодательство меняется несколько раз за год. Но теперь мы уже больше зависим от банков, нежели от 214-ФЗ. Потому что любое изменение ставки по кредитному договору в одностороннем порядке со стороны банка может привести к существенному снижению рентабельности проекта.

Застройщик ООО "Специализированный застройщик "ННДК". Проектная декларация на сайте наш.дом.рф