«Закон об эскроу-счетах изменил рынок. Но не так, как хотели его создатели»

25 февраля в Нижнем Новгороде пройдет Форум «О недвижимости. Тренды и возможности — 2020», на котором соберутся основные участники рынка региона. Федеральным партнером мероприятия выступила Российская гильдия риэлторов. В преддверии форума вице-президент гильдии Ирина Зырянова рассказала NN.DK.RU о влиянии на строительную отрасль законодательных изменений, популярных планировках квартир и возможном росте цен на недвижимость.

— На наш взгляд, сегодня заметными трендами на рынке являются вымывание небольших компаний, укрупнение игроков и акцент при строительстве на формирование нового качества жизни как конкурентное преимущество, позволяющее выделиться на фоне однотипных проектов.

Хотели повысить надежность рынка? Получайте монополизацию и удорожание объектов

Как всем уже известно, в прошлом году строительные компании вынуждены были перейти на работу с эскроу-счетами. В связи с этим эксперты предсказывали массовую гибель небольших компаний. Действительно, количество компаний, работающих на рынке, сократилось. Этот процесс продолжится. Связан он не столько с введением эскроу-счетов, сколько со сложностью получения проектного финансирования от банков. Небольшие компании не в состоянии выполнить выдвигаемые банками условия для получения финансирования, и по этой причине вынуждены прекратить свою деятельность на рынке. Будет ли это способствовать оздоровлению рынка — неизвестно. Думаю, неправильно все небольшие компании «стричь под одну гребенку». Среди них много добросовестных застройщиков, размер бизнеса которых вполне устраивал их владельцев, и они эффективно работали, но реалии таковы, что законодатели и банки больше не заинтересованы в их существовании.

Можно сделать вывод, что введение обязательного использования эскроу-счетов в долевом строительстве привело не к тем результатам, которые ожидали инициаторы этих нововведений. Можно также предположить, что отсутствие доступа к проектному финансированию приведет скоро к обратному результату — увеличит количество объектов, строительство которых не будет завершено в срок.

Укрупнение строительных компаний кроме предполагаемого повышения надежности застройщиков может привести к монополизации рынка, следствием которой может быть увеличение стоимости продаваемых объектов.

«Единственный фактор, сдерживающий цены, — доходы россиян»

Насколько вырастет цена новостроек? Этот вопрос интересует многих, но в первую очередь Федеральную антимонопольную службу, которая считает, что давая прогнозы специалисты манипулируют рынком и нарушают законодательство о защите конкуренции. Можно обсуждать обоснованность такой позиции, однако она есть, и УФАС активно рассылают предостережения тем, кто неосторожно делает подобные прогнозы. Поэтому лучше воздержаться от указания конкретных цифр. В общем можно сказать, что первичный рынок очень неоднороден, и что динамика цен определяется как объективными, так и субъективными факторами: изменение цен на стройматериалы, расходы застройщиков, связанные с необходимостью соблюдения новых правил долевого строительства, удачные проекты и локации, в которых они находятся и т.п.

При этом земля для строительства не дешевеет, стоимость подключения к коммунальным ресурсам также не уменьшается. Если посмотреть динамику изменения стоимости строительных материалов, то оснований для уменьшения стоимости строительства пока нет. Единственным сдерживающим фактором являются реальные доходы населения, поскольку продукт можно продавать пока есть люди, готовые его купить, у этих людей есть деньги и/или возможность получить ипотечный кредит. Сами застройщики вряд ли заинтересованы в том, чтобы необоснованно раздуть стоимость строительства, задрать цену и ждать пока эти объекты кто-нибудь купит. Им нужна оборачиваемость средств: вложил-построил-продал-вернул кредиты-получил прибыль (или не получил).

Важно понимать и то, что меняется структура спроса, на рынке становится меньше объектов класса «стандарт (эконом)», больше более качественных проектов. Все это приводит к тому, что даже при сохранении на одном уровне стоимости объектов разных классов перераспределение их долей в общей структуре предложения объективно способствует увеличению средней цены.

Ориентироваться исключительно на средние показатели при исследовании рынка не буду, так как это может привести к некорректным выводам. Нужно смотреть динамику стоимости внутри каждого сегмента общей структуры предложения.

Можно отметить, что многие застройщики значительно улучшают качество проектов: новые планировки, новые материалы, формирование благоприятной среды обитания для жильцов, по сути, новое качество жизни. Все эти изменения находят свое отражение и в стоимости предлагаемых рынку проектов.

Студии на пике популярности, но маткапитал может все изменить

Возможно, в 2020 г. сохранится существующий тренд на уменьшение среднего размера квартиры. В условиях отсутствия роста доходов населения быстрее продаются объекты меньшей площади, и соответственно более привлекательной стоимости.

Но некоторые специалисты прогнозируют изменения в квартирографии, постепенное сокращение доли микроквартир, и увеличение количества многокомнатных и многометровых объектов. В связи с озвученными президентом России инициативами по изменению порядка предоставления материнского (семейного) капитала (МСК) можно предположить, что минимальная площадь объектов, доступных для приобретения с использованием средств МСК будет увеличиваться.

В некоторых регионах вероятен постепенный отказ от комплексного освоения отдаленных регионов в пользу более плотной застройки уже сформировавшихся городских кварталов.

Если же говорить о популярных типах квартир, то популярны так называемые студии, и квартиры с объединенной кухней-гостиной. Пользуются спросом объекты, где дворы закрыты для автомобилей, и там проектируется пространство для активного отдыха. Требовательность покупателя к качеству проектов отражается на стоимости жилья, и мы видим нарастание дистанции в качестве проектирования и строительства между сильными и отстающими регионами.

Должны уйти в прошлое квартиры неправильной формы, с острыми углами, извилистыми длинными коридорами.

Но, подчеркну, многое в этом вопросе зависит от региона, и сложившихся там обычаев.

В целом покупателю выгодны квартиры с отделкой. И, скорее всего, количество квартир с отделкой будет увеличиваться в сегменте «Стандарт». В сегменте «Бизнес» и «Элит» такое предложение вряд ли будет широко востребовано покупателями.

Остальные прогнозы по развитию рынка вы сможете узнать на Форуме «О недвижимости. Тренды и возможности — 2020». На мероприятии выступит президент РГР Арсен Унанян.

По его мнению, изменения в составе участников рынка строительства — застройщиков и девелоперов, вкупе с уменьшением ипотечной ставки в целом по рынку приведут к росту стоимости на новое жилье. За ним подтянется вторичное, в сегменте сданного за последние 10 лет. Сталинки и индивидуальные проекты в центре города скорее не претерпят изменений в цене, а вот дома 1960-1990 гг, скорее всего, не будут дорожать.

Во многих регионах вырастет спрос на индивидуальные дома в организованных поселках стоимостью 3,5-8 млн руб. за домовладение.

«Если проект Минсельхоза с Россельхозбанком пойдёт на ура, то развитие загородного домостроение на ближайшие 2-3 года укрепится по темпам развития, что позволит и реализовывать нацпроекты, и строить не только доступное, но и комфортное жилье», — отмечает глава гильдии.

Кроме того, существует вероятность уменьшения дисконта между ценой в рекламе и реальными сделками почти в 2 раза, а также снижения стоимости возводимых квартир-студий. Почему? Узнаете на Форуме.