УК в коттеджном поселке: бремя или помощник. МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Управляющие компании (УК) действуют примерно в 20% нижегородских коттеджных поселков (КП), говорят эксперты. Еще примерно в 50% созданы товарищества собственников недвижимости (ТСН). Управление в оставшихся поселках осуществляется некоммерческими партнерствами и инициативными группами. Важно помнить, что полностью заселенных поселков (и даже более чем на треть заселенных) в Нижегородской области очень мало. «Примерно 70% поселков в регионе — это земельные участки с тем или иным набором коммуникаций. Это значит, что жители там начнут появляться года через два-три. И рассчитывать, что ТСН как-то удастся управлять этими поселками, не стоит. Поэтому в «новорожденных» КП без управляющей компании никуда. Если бы девелоперы продавали не участки под строительство, а готовые дома, тогда, возможно, заселение поселков происходило бы быстрее», — говорит аналитик рынка недвижимости Ирина Солнцева.

По мнению Ирины Солнцевой, если коттеджный поселок небольшой (до 100 домов), и если это поселок эконом-класса, то управляющая компания может оказаться жителям вовсе не по карману.

«Чаще всего это дачные поселки, куда люди приезжают на выходные, на лето, нерегулярно. Поэтому на содержание управляющей компании как структуры, где должен быть директор и еще сотрудники на постоянной основе, жители вряд ли захотят тратить средства. В этом случае, скорее всего, будет организовано товарищество собственников недвижимости с председателем и собственным управлением». 

Однако если речь идет о большом поселке комфорт- или бизнес-класса на 300-500 домов с качественной инфраструктурной и социальной составляющей (спортплощадки, игровые комплексы и проч.), конечно, без управляющей компании не обойтись. УК будет контролировать сложную инженерную инфраструктуру, заниматься охраной поселка.

«Люди обычно очень долго между собой договариваются. Если они начнут совещаться между собой, то все решения будут приниматься сложно и эффективной работы не будет. Поэтому, если поселок большой, гораздо удобнее, чтобы застройщик изначально декларировал наличие управляющей компании. Тогда сразу устанавливаются правила игры, а жители принимают как данность, что в поселке есть УК, куда можно обратиться за профессиональной помощью», — говорит Ирина Солнцева. По словам эксперта, все это вопрос бюджета и качества жизни, на которое рассчитывают жители. Но большая часть нижегородских поселков на сегодняшний день не имеют управляющих компаний, потому что люди не готовы оплачивать их услуги. 

Директор компании «Деметра» Денис Зайцев отмечает:

«Многочисленные примеры говорят о том, что коттеджный поселок может существовать без УК, но наличие организации, занимающейся решением общих вопросов собственников, в любом случае обязательно. Формы организации могут быть различны. При этом, в случае неудовлетворенности ее работой, у жителей есть множество способов решения вопросов с УК — начиная с официальных писем и заканчивая расторжением договоров. Однако смена управляющей компании требует наличия идейного лидера, готового взять на себя ответственность за решение бытовых вопросов жильцов. 

Большинство нижегородских застройщиков сходятся во мнении, что без УК руководить поселком очень сложно. По словам директора загородного поселка «Лесной ключ» Алексея Аверьянова, управляющая компания необходима для решения многих вопросов и пожеланий жителей коттеджного поселка.

«Это те услуги, благодаря которым жители ощущают комфорт и заботу». По его мнению, эффективность УК зависит, в том числе, от взаимовыгодного сотрудничества с каждым жителем. 

Президент компании «ЕвроДом» Алена Харитонова согласна с коллегой. Однако она уверена, что лучше организовать ТСН в поселке — это дешевле, чем находиться под руководством управляющей компании. 

В поселке «Семь озер» создано некоммерческое партнерство. «Все решения об изменении тарифов, строительстве детских площадок и других объектов инфраструктуры принимаются большинством голосов собственников. Жители сами решают, какой набор услуг им нужен», — делится опытом руководитель проекта Михаил Пигаев.

Генеральный директор «УК Доминант Групп» Эдуард Чупров, в свою очередь, уверен, что большим поселкам оптимальна схема, когда одновременно действует и товарищество собственников недвижимости (или некоммерческое партнерство), и УК, которая занимается обслуживанием на профессиональной основе, где оказываются более качественные услуги и в случае чего жителям есть с кого спросить:

«Конечно, есть и примеры, когда действует одна УК. Но в любом случае размер коммунальных платежей и что именно включается в платеж, определяется собственниками. Все платежи согласуются на общем собрании жильцов».

Генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик уверен, что принцип управления в коттеджном поселке жильцы выбирают исходя из своих целей и вкусов.

«У разных по ментальности, по размеру кошелька, по возрасту людей могут быть разные предпочтения. Когда рождается поселок, тот, кто его запускает, подключает поселок к какой-то системе управления, которая с определенными модификациями продолжает работать и дальше. Есть поселки, которые изначально были брошены на произвол судьбы, есть те, которые были подключены к какой-то качественной системе управления или где потребители решили что-то поменять. Соответственно, КП может управляться как ТСН с передачей части услуг на аутсорсинг, так и управляющей компанией либо некоммерческим партнерством. На вкус и цвет товарищей нет. Тот, кто утверждает обратное, не до конца понимает характер вопроса», — заключает эксперт.