Татьяна Романчева: «Когда идёт смена власти, в бизнесе наступает затишье»

Почему участки с ветхими и аварийными домами, предлагаемые для новой застройки, не привлекают инвесторов, объясняет директор нижегородского Центра научной экспертизы Татьяна Романчева:

«Есть несколько причин, по которым лоты аукционов, дающих право развития застроенных территорий (в том числе в центре Нижнего Новгорода), не вызывают большого интереса у девелоперов.

Первая заключается в том, что в договорах, как правило, предусмотрен достаточно большой объём расселения. Расселение не только может оказаться дорогостоящим, но и отнимет много времени. Чтобы обеспечить новым кровом жителей ветхого фонда, нужно со всеми договориться. Находятся те, кто начинают торговаться с застройщиком, предъявлять завышенные требования.

У девелопера нет никаких административных рычагов, но он ограничен сроками расселения. Между тем, администрация, которая расселяет ветхий фонд в рамках муниципальных программ, может затянуть процедуру, объяснив, что в бюджете нет денег.

Возьмём, к примеру, один «отказной участок» - застроенную территорию в границах ул. Малой Ямской, Шевченко. С виду привлекательный объект: в центре города, рядом транспортные развязки, хотя район довольно тихий. Но на этой территории 12 домов. Шесть из них двухэтажные. Ещё пять – аварийные. Все их надо расселить, снести, оформить в собственность - всего, к примеру, за полгода.

Вторая причина «отказов» - ограничения, связанные с градостроительными регламентами. В центре города на некоторых территориях (к примеру, ул. Ильинской) есть лимит этажности. За сколько в таких домах нужно будет продавать квартиры, чтобы окупить расселение и прочие затраты? Если считать экономику, в большинстве случаев заключение договора будет невыгодным.

Третье препятствие - это подключение и прокладка инженерных коммуникаций. Эти расходы также возложены на девелопера. Стоит учитывать, что старые дома – это небольшое потребление коммунальных ресурсов. Если на их месте возводятся многоэтажки, нужно искать дополнительные источники, к примеру, электроэнергии. Коммунальные сети также нужно будет перекладывать.

Очевидно, что задача города заключается в том, чтобы пополнить бюджет и с помощью застройщика расселить авариный и ветхий жилой фонд. Но чтобы девелопер взялся за реализацию проекта, ему нужно сделать экономически выгодное коммерческое предложение.

Чтобы аукционы были интересны инвесторам, нужно считать экономические показатели проектов с точки зрения их инвестиционной привлекательности, предлагать выгодные условия, идти на уступки. К примеру, предложить помощь в подключении к инженерным коммуникациям. Но даже если все вышеперечисленные препятствия устранены, не факт, что проект будет выполнен удачно и в срок. Ведь есть ещё и административные риски.

Первый - бюрократия. В идеале победивший в торгах застройщик должен начать строительство не менее чем через два года после проведения аукциона. В реальности все административные процедуры под названием «одно окно» очень длительные. Я не знаю людей, которые бы в рамках договора о развитии застроенных территорий получили разрешение на строительство за 1,5 года.

Прежде чем приступить к работам, компания должна сделать проект планировки и межевания территории. Даже если девелопер застраивает лишь часть квартала, его заставляют предоставить проект на весь. А если на территории земельного участка окажутся памятники истории и культуры, он потратит ещё больше времени. Потому что нужно делать историко-культурный опорный план, согласовывать его с государственными экспертами, которые также могут наложить ограничения на высотность жилых зданий.

Второй – смена административных регламентов. Сейчас в Нижнем Новгороде происходит множество изменений. Депутаты утвердили закон о создании нижегородской агломерации. Градостроительные полномочия регионального центра передают на уровень области (в третий за раз полтора года). В январе планируют избрать нового главу Нижнего Новгорода.

В период перемен срок подписания документов может быть существенно затянут. Это было и раньше. Когда идёт смена власти, в бизнесе наступает затишье».