«Для бизнесмена купить здание-ОКН — все равно что приобрести черный ящик» — Павел Солодкий

В 2008 г. бизнесмен и Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Нижегородской области Павел Солодкий купил в Нижнем Новгороде здание-объект культурного наследия по адресу улица Ульянова дом №8 а. Согласно путеводителям, оно было построено в XVIII веке и ценно тем, что его архитектура имеет много общего с древними рублеными хоромами.

Казалось бы, хорошо — благодаря состоятельному инвестору дом быстро вернет исторический облик. Но прошло десять лет, а новый владелец до сих пор не может начать работы по восстановлению здания.

Павел Солодкий рассказал в колонке для NN.DK.RU, с какими сложностями сталкивается региональный бизнес, приобретая ОКН.

— Прежде всего хочу отметить, что недавнее решение правительства Нижегородской области предоставлять в аренду физическим и юридическим лицам неиспользуемые объекты культурного наследия за 1 рубль на срок до 49 лет правильное. Это может стимулировать инвесторов, которые в итоге вложат средства в сохранение наследия и благоустройства города.

Однако камнем преткновения становится тот факт, что потенциальные инвесторы даже приблизительно не понимают, какие именно работы необходимо будет провести на объекте и какие средства на это понадобятся.

Дополнительных сложностей добавляет несовершенство законодательства, в результате которого собственник попадает в паутину понятий «ремонт», «реконструкция», «реставрация» и т.п. и оказывается скован по рукам и ногам, потому что без специального согласования от Управления госохраны объектов культурного наследия он не может не то что серьезные работы проводить, но даже сделать элементарный текущий ремонт — залатать дыру в крыше, спилить дерево, покрасить фасад.

Я на собственном опыте столкнулся со всеми этими трудностями и сейчас хочу пройти до конца путь по ремонту собственного дома, являющегося ОКН, чтобы выстроить некую дорожную карту: куда обращаться, какие документы нужны, что можно-нельзя делать на объекте и т.д., которая могла бы быть в дальнейшем полезна другим собственникам таких объектов.

В 2008 г. я купил дом №8а на улице Ульянова. Это двухэтажное, некогда жилое деревянное строение первой четверти XIX века.

Мне как девелоперу с опытом было интересно пройти весь путь по восстановлению объекта культурного наследия и внести свою лепту в его сохранение. Сразу скажу, что на момент покупки дом был в довольно плачевном состоянии: пережил три пожара, коммуникации были отключены, периодически в качестве ночлежки его использовали бомжи.

Фото: Артем Филатов

Приобретая дом, я сразу заявил, что все действия по содержанию, ремонту и восстановлению объекта буду проводить только в полном соответствии с законодательством. Консультационная работа с экспертами, публичные обсуждения реконструкции и дальнейшего использования дома велись на протяжении нескольких лет.

Но, к сожалению, из этих дискуссий я вынес одно: никаких однозначных ответов для собственников объектов культурного наследия по их сохранению и восстановлению нет даже у именитых экспертов.

Так, за эти годы я заказал несколько проектов по сохранению памятника у ряда лицензированных компаний. По одному проекту предлагалось полностью разобрать, а затем заново собрать дом «по бревнышку». Другие же эксперты, простучав дом, настаивали, что состояние стен нормальное, разбирать здание не нужно, а достаточно просто провести укрепление фундамента и угла, где текла крыша. Надо понимать, что по цене разница в реализации таких проектов составляет десятки миллионов рублей. Как в такой ситуации собственник должен разобраться, чьё предложение верное?

Градус накаляют и так называемые общественные эксперты, которые в интересах отдельных компаний поднимают шумиху в средствах массовой информации, порой представляя информацию в искаженном свете. Доходило до того, что компании из других регионов меня, как заказчика, спрашивали, а дадут ли наши городские эксперты им работать, намекая, видимо, что есть люди, управляющие этим рынком, и они могут не захотеть «отдавать» подряды. И в таком случае общественники начинают дискредитировать компанию и собственника.

К примеру, в марте этого года я заключил договор на работы с компанией «Дирон» на более чем 20 млн руб. Это организация, учрежденная правительством Нижегородской области, имеющая лицензию на ремонтные работы. И тут же в социальных сетях появились «недовольные», которые стали доказывать мне, что я зря связался конкретно с этой компанией.

При этом в ходе дискуссии произошла явная подмена понятий «ремонт» и «реконструкция». Общественные градозащитники пишут, что я якобы давно мог отремонтировать крышу на доме. На деле же, как я уже говорил, любые виды работ собственник обязан согласовать с Управлением по охране памятников. Мне только недавно удалось получить от Управления разрешение вывезти мусор из дома, зашкурить фасад и спилить несколько деревьев, которые угрожали фундаменту здания.

Сейчас на основании задания по ремонту и консервации объекта, выданного Управлением по охране памятников, заказан новый проект на эти виды работ. Как только он будет готов, начнем проходить все необходимые экспертизы и только после этого сможем начать работы.

Подытоживая, хочу сказать, что пока для российского бизнесмена взять объект культурного наследия — все равно что приобрести черный ящик. На старте никто не может даже приблизительно оценить, какие денежные вливания потребуются для его восстановления. Именно по этой причине, как мне кажется, возникают ситуации, когда предприниматель берет объект в аренду, а потом не справляется с ним и получает штрафы за ненадлежащее содержание.

Если бы при передаче ОКН в частные руки к зданию прилагалась дорожная карта с хотя бы очень приблизительным перечнем работ, решения инвесторов были бы более взвешенными. Соответственно, и результат выше.