«Спрос не растет, мы просто занимаемся его перераспределением». Тренды на рынке жилья

С 2014 г. региональный рынок недвижимости стал рынком покупателя, однако его профессиональные участники не спешат перестраиваться в соответствии с новыми условиями. Об этом и других трендах директор ГК «Приволжье» Елена Титова рассказала в колонке для NN.DK.RU.

— К сожалению, паттерны мышления даже профессиональных участников рынка меняются медленно. Хотя все мы понимаем, что сейчас рынок покупателя, многие решения и инструменты используются как на рынке продавца.

Мы годами проверяем статистику спроса, и его объем составляет 3-5% от количества домохозяйств. Всего в г.Нижнем Новгороде 37 млн кв. м жилья. В городе спрос составляет от 20 до 40 тыс. сделок ежегодно. В 2019 г. было заключено 24 тыс. договоров купли-продажи по квартирам и 900 сделок по комнатам. Плюс порядка 6 тыс. сделок по договорам долевого участия.

В Нижегородской области, по данным Росреестра, зарегистрировано 80 тыс. договоров купли-продажи. Но в это число входят: земельные участки, машиноместа, нежилые помещения, здания, сооружения и незавершенное строительство. Количество ипотечных сделок в Нижегородской области остается на уровне 30 тыс. договоров в последние годы. Можно предполагать, что объем сделок на вторичном рынке Нижегородской области — порядка 45 тыс. в год. По договорам долевого участия все более-менее ясно, цифры заявлены — последние годы это около 11 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) по области.

Однако в 2019 г. снижение первичного рынка составило 25% — было заключено 8383 договора долевого участия.  В декабре 2019 г. было заключено 900 ДДУ в области, тогда как в 2018 г. этот показатель был равен 1483.

С чем связано падение показателей?

Повлиять на снижение спроса могли несколько факторов. В первую очередь, это рост цен на первичном рынке, а также невысокий уровень среднего дохода потребителей. Объем ввода жилья, по данным Нижегородстата, упал на 7,2% в городе. Но в области он вырос на 4,3%. При этом было введено 5,6 тыс. жилых домов, это более 17 тыс. квартир.

За последние два года, по данным «Домострой», стоимость квадратного метра выросла на 20% на первичном рынке — примерно по 7 тыс. руб. в год. На январь 2020 г. стоимость кв. м составляет 75 тыс. руб., в 2019 г. была 67,3 тыс., в 2018 — 61,4 тыс. руб.

Средняя же заработная плата составляет 34 тыс. руб. Несмотря на то, что она увеличилась, темпы ее роста «съедаются» инфляцией. Два года назад мы уже предполагали, что есть некая планка для стоимости квадратного метра в 70-75 тыс. руб., а цены выше — уже за гранью покупательской способности.

Основная аудитория покупателей жилья — это семьи: мама, папа, ребенок. Средний доход — 35 тыс. руб. на члена семьи или 50-70 тыс. руб. на одного работающего в семье. Они могут позволить себе ипотеку в размере 4 млн руб. с комфортным платежом около 27 тыс. руб. в месяц. Более крупная сумма ежемесячного платежа уже будет некомфортной.

Несколько лет нижегородские застройщики применяют тренд в квартирографии: при планировке квартир снижается общая площадь и повышается жилая. Создаются евродвушки и евротрешки, за счет чего квадратный метр продается максимально дорого. Но даже этот тренд уже не дает такой эффективности, какая была год-два назад.

Нужно отметить, что на вторичном рынке рост стоимости недвижимости не такой интенсивный — в два раза меньше. За два года она выросла на 10%.

Негативные характеристики рынка

Основная проблема рынка недвижимости Нижнего Новгорода в том, что объем спроса не растет. Это хорошо просматривается по показателям первичного рынка, потому что спрос покупателей в основном обращен в сторону первички. Миграция в регионе незначительная, в основном между городом и областью.  А численность населения города, по данным Росстата, упала на 10 тыс. с 2016 г.

Основные боли и риски в том, что первичный и вторичный рынок фактически между собой конкурируют, предложения представлены одним из сегментов — стандарт, эконом и комфорт-класс. При этом рынок инертен, потому что на самом деле покупатели предпочитают первичку, но 30-40% из них необходимо реализовать вторичное жилье, у которого некорректно определена рыночная стоимость.

Фактически сейчас на рынке недвижимости мы занимаемся перераспределением спроса, который не растет. Часто я встречаюсь с мнением, что потенциал спроса увеличивается, но это не так.

Как же определять рыночную стоимость квартиры?

Обычно при определении рыночной стоимости квартиры смотрят на аналогичные предложения в микрорынке. Это анализ предложения, при котором нет понимания, кто это купит. Нет анализа спроса в кластере.

Мы предлагаем, в первую очередь, анализировать спрос в микрорынке и смотреть, куда он может утекать. Угрозой оттока спроса может быть ближайшая микрорайонная или точечная застройка. Микрорайон — довольно серьезная угроза спросу. Понимая, сколько человек гипотетически в месяц будет претендовать на покупку квартиры, смотрим окружение и конкуренцию, тогда мы определяем, какую цену ставить: нужно ли выигрывать конкуренцию у подобных квартир, постоять повыше или же подержать одинаковую цену с конкурентами.

Рыночная стоимость сейчас — это баланс между временем продажи и стоимостью продажи. Очень часто профессионалы рынка сталкиваются с возражением клиента о том, что он никуда не торопится и может подождать. Но ему нужно объяснить, что эта неторопливость может стоить ему денег в случае роста цен на первичке и падения на вторичке. В итоге через год продажи своей квартиры, он может заплатить большую цену за желаемый альтернат.

Говоря о тенденциях рынка недвижимости 2019 г. и трендах 2020 г., можно отметить, что потенциал удорожания квадратного метра, скорее всего, исчерпан; возможно, изменение состава игроков на первичном рынке; потребитель предпочитает новостройки, но если вторичка начнет корректно определять рыночную стоимость, она сможет увести себе часть доли первичного рынка.

Текст подготовлен на основе выступления Елены Титовой на «Форуме о недвижимости: тренды и возможности – 2020», организованном «Деловым кварталом».