Шамиль Мансуров: Девелопмент «умнеет» только с поддержкой государства

Так было и с участком в поселке Новинки, где возникали проблемы с подключением к инфраструктурным сетям. Решить их помогло только вмешательство главы региона.

Падение спроса на недвижимость в области по итогам года составит 20-25% при снижении уровня доходов нижегородцев на 10-15%. При этом нельзя сказать, что застройщики оказались неподготовленными к такому снижению (разговоры о нем шли в течение всего прошлого года), они корректировали свои планы под возможное падение спроса, отказавшись от крупных проектов.

«В условиях падающего спроса жилье эконом-класса наименее подвержено кризисным являениям. Очень большие проблемы в сегменте жилья бизнес-класса. Если в Москве и Санкт-Петербурге ситуацию на рынке элитного жилья можно оценить на «троечку», то в Нижегородской области продажи в этом сегменте встали в принципе», — говорит сопредседатель совета НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства» Шамиль Мансуров.

По его словам, эта тенденция будет наблюдаться весь 2015 г.

Шамиль Мансуров вспоминает 2008-2009 гг.: именно тогда рынок недвижимости «наводнили» антикризисные предложения, например, квартиры-студии: «В предыдущий кризис зародился целый ряд проектов строительства жилья, которые дают прирост квадратных метров и сейчас». По его словам, сложно дать точный прогноз, как будет складываться ситуация на рынке недвижимости в ближайшее время. «Особую роль здесь играют регуляторы, в первую очередь государство, которое, к слову сказать, в этот раз среагировало довольно оперативно. Центробанк спровоцировал определенную панику увеличением ключевой ставки, но Правительство РФ тут же подстраховало рынок субсидированием процентной ставки по ипотеке», — говорит эксперт.

Банкиры не фиксируют особого роста интереса к покупке жилья в ипотеку по госпрограмме. Разве это говорит о своевременности действий государства?

— Из-за субсидирования процентной ставки спрос на жилье не мог резко повыситься. Своими действиями государство лишь предупредило возможность полной остановки ипотечного кредитования. Паника на рынке уже начиналась. А ипотека — это как минимум половина сделок на рынке жилой недвижимости.

Кроме того, Правительство РФ в прошлом году приняло, а в 2015 г. начало реализацию новой государственной жилищной программы «Жилье для российской семьи», которая сейчас является драйвером жилищной политики всех регионов России, в том числе и Нижегородской области. Таким образом Федерация четко обозначила, как она будет действовать на рынке жилищного строительства. Основные принципы этой программы — доступность и фиксированная цена жилья (в нашем регионе — 35 тыс. руб. за 1 кв. м),
возможность получения субсидированного ипотечного кредита в ряде банков и определенные условия попадания в нее.

Отобранные правительством застройщики получат субсидии на подведение инженерных коммуникаций (центральное газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и канализация) в размере 4 тыс. руб. на 1 кв. м сетей. Схема получения этой субсидии достаточно сложная, но вполне реализуемая.

Элемент регулирования в кризисный период очень важен: с одной стороны, у покупателей есть возможность реализовать свою потребность и получить доступное жилье, с другой стороны, застройщикам гарантируется стабильный заказ.

Образование — в пригород

По мнению Шамиля Мансурова, развитие территорий сдерживают не только сложности в инфраструктуре и транспорте, но и отсутствие системы создания рабочих мест и образовательный фактор. Только при выполнении всех этих условий можно говорить о «развитом пригороде».

Что вы вкладываете в понятие «развитый пригород»?

— По большому счету, проект комплексного освоения территории с социальной и коммерческой инфраструктурой, полностью обеспеченный всеми центральными коммуникациями — это и есть развитый пригород. В регионе для формирования таких территорий не хватает системы создания рабочих мест. У нас родилась идея возведения небольшого индустриального парка по производству строительных материалов в Новинках, который позволит создать около 500 новых рабочих мест. Что сейчас потребляет этот проект и что будет потреблять еще несколько лет? Строительные материалы. Поэтому в этой сфере и надо развивать рабочие места. Таким образом есть гарантия сбыта, а человеку не так сложно пройти переквалификацию. Сейчас мы переходим к стадии проектирования индустриального парка.

Не менее важна для развитых пригородов и система образования. В США, например, часто именно учебные заведения давали толчок развитию пригородов.

Какие районы Нижегородской области благоприятны для освоения?

— Успешное развитие Новинок позволит перейти к развитию территории дальше. Считаю, что арзамасское направление является наиболее перспективным. Там хорошая экология и достаточно много свободных земель, подходящих для жилищного строительства.

Развитие в сторону Бора из-за транспортной составляющей пока невозможно. Но в случае строительства дублера моста через Волгу это направление тоже может быть интересным. Кстовское направление — это уже освоенные территории (например, Афонино), где строить особо негде. То же самое можно сказать и о московском направлении.

Актуален ли сейчас вопрос по переводу земельных участков из одной категории в другую?

— Все меньше и меньше. Государство за последние годы существенно упорядочило эту систему. Лет десять назад это была очень темная история с коррупционной составляющей и малопонятными параметрами для рынка. Проблема была в одном — в отсутствии государственного планирования территорий. Но затем были утверждены генеральные планы,а также правила землепользования и застройки муниципальных образований нашей области. Появилась ясность.

Очень много проектов загородной застройки, заявленные в свое время, лопнули. Причина — реализация каждого из них намечалась на землях сельхозназначения. Заранее не были определены основные правила игры, что привело к массовому нарушению законодательства. Сейчас я не вижу такой проблемы. Оголтелого желания у инвесторов построить поселок на сельхозземлях больше нет.

Есть ли дешевая альтернатива в России подорожавшим импортным строительным и отделочным материалам?

— Я бы не сказал, что российский рынок строительных материалов сильно привязан к импорту. Есть только отдельные позиции, которые закупаются за рубежом. В основном же все стройматериалы производятся в Россиии. Поэтому тенденции повышения цен на них являются спекулятивными. Но рынок все расставляет на свои места, и такие спекуляции уже не проходят. На проекте «Окский берег» в прошлом году была создана система закупок, которая позволила серьезно оптимизировать себестоимость строительства при централизованной закупке целого ряда позиций. Мы подстраховывались, заключая контракты с двумя-тремя компаниями. Таким способом достигается стабильность и динамичность поставок, а также необходимые ценовые параметры. Ассоциация малоэтажного строительства серьезно в эти годы разобралась со структурой себестоимости строительных материалов, поэтому нам уже не объяснишь, почему тот или иной материал должен стоить дороже.

Дешевая альтернатива — это тоже не совсем корректно, потому что в России производят качественные стройматериалы, хотя линии пока все, конечно, импортные. Например, для производства стеновых блоков оборудование в основном немецкого, австрийского и итальянского производства. Но я надеюсь, что наши разработчики в ближайшее время и эту проблему снимут.

«Умный»  эконом-класс

Если уже на стадии предпроектной работы комплексная застройка предполагает социальную и коммерческую инфраструктуру, транспортную составляющую, то это и есть «умный девеломпент», говорит Шамиль Мансуров. При этом необходимо обязательно учесть российский и зарубежный опыт, а положительные примеры перенести на конкретную территорию, развитие которой прогнозируется с учетом многих факторов.

Как в Нижегородской области реализуется концепция умного девелопмента?

— Даже в России мало удачных примеров умного девелопмента, а тем более в Нижегородской области. Это отдельные проекты в Автозаводском, Канавинском, Приокском районах Нижнего Новгорода, в Богородском, Борском и Выксунском районах Нижегородской области. Но не стоит забывать, как многие заявлявшиеся мегапроекты превращались в мыльные пузыри. В этом случае самыми успешными и становящимися примерами «умного девелопмента» остаются проекты жилья эконом-класса. Главная проблема в том, что трудно осваивать большие территории без серьезных мер поддержки. Мало кто из застройщиков «вытянет» за свой счет и счет дольщиков освоение таких участков. Комплексное освоение территории — это государственная политика, проекты, которые должны базово поддерживаться властями на всех уровнях.

Власти назвали поселок Новинки территорией перспективного развития для Нижнего Новгорода. Но скепис в отношении этого проекта долго присутствовал на рынке. Удалось ли переломить отношение к Новинкам сейчас?

— В проект Новинки мало кто верил. Нужна была достаточно большая территория, на которой можно было бы сконцентрировать меры государственной поддержки и грамотно ее спланировать с учетом современных тенденций в малоэтажном строительстве. На выходе должен был получиться продукт, сильно отличающийся от привычного рынка жилья в то время и обеспечивающий прирост квадратных метров для региона. Перевод земельного массива площадью 1100 га из собственности учхоза «Новинки» в Фонд РЖС начался еще в 2009 г.

За год удалось сломать недоверие рынка к проекту в Новинках. Отбор застройщиков осуществлялся на условиях госпрограммы «Жилье для российской семьи», в рамках которой ООО «Экоград» в 2014 г. уже построил 35 тыс. кв. м жилья. Всего компанией запланировано возведение на участке около 200 тыс. кв. м жилья, в том числе 20 тыс. кв. м - в этом году.

По оценкам экспертов, всего в Новинках можно построить 3 млн кв. м жилья. При необходимости (если будет спрос) цифру можно увеличить до 5 млн кв. м,
если повысить этажность. Эксперты считают, что наиболее выгодно трехэтажное жилье, которое строится и продается довольно быстро.

Существуют определенные проблемы с подключением такого большого количества застройки к инфраструктуре поселка. Какие еще сложности есть?

— Главные сложности при реализации таких проектов — вопрос с инженерными коммуникациями и транспортной развязкой. Если первая проблема в Новинках снята, то вторая стоит довольно остро. Никаких локальных решений в инженерных сетях на территории нет — только центральное водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение. Губернатор региона Валерий Шанцев лично вмешивался в процесс, когда на каком-то этапе у проекта возникали сложности.

При этом основной проблемой Новинок на сегодняшний день остается транспортная развязка. Трафик в Богородском направлении достаточно напряженный. Срочно нужно решать вопрос строительства дублера проспекта Гагарина, который скоро встанет в одну большую пробку, вне зависимости от того, как будет развиваться территории в Новинках. Власти знают об этом, и остается надеяться, что в ближайшие два-три года решат вопрос. Добавлю, что строящийся Южный обход Нижнего Новгорода «оттянет» на себя поток транзитного транспорта, и это даст небольшую передышку, пока не будет построен дублер проспекта Гагарина.