"Рынок стоит, дорог нет": основные итоги читательского совета ДК по недвижимости

ДК уже писал о новых требованиях к страхованию ответственности застройщиков жилья, которые начали действовать  в России 1 октября. В связи со вступлением в силу этих требований застройщики, в том числе в Нижегородской области, оказались поставлены перед необходимостью перезаключать страховые договоры. Однако крупные компании неохотно страхуют новых клиентов, так как считают риски слишком высокими. Застройщик, не имеющий действительного договора страхования с «аккредитованной» компанией, лишается права заключать договоры о долевом строительстве. Возникает угроза остановки строительного рынка, который и так сейчас переживает не лучшие времена.

Страхование как камень преткновения

Член совета директоров строительной компании «Каркас-Монолит» Андрей Вершинин подтвердил, что с начала месяца Росреестр  прекратил регистрацию всех договоров купли-продажи с долевым участием: «По сути, «встали» все стройки Нижнего Новгорода. Ситуация непонятна.  Для маленьких застройщиков  это просто нерешаемая проблема».

Представитель компании «Жилстрой-НН» Евгений Сушенко добавил, что не каждый застройщик готов перейти на продажу жилья по договорам купли-продажи.

«Наша компания стремится к этому.  В тех домах, которые уже введены в эксплуатацию, реализовать такую схему реально. Сейчас на этих объектах оформляется право собственности.  Но в находящихся на стадии строительства домах вопрос о страховании гражданской ответственности  актуален. Компании «Жилстрой-НН» в этом отношении повезло. Мы уже начали работу по заключению договоров с нашим партнером - компанией ВСК. Но страховщик тоже ставит определенные условия – готовность дома должна быть более 50%. Проблему по страхованию тех объектов, готовность которых не превышает 50%, нам еще предстоит решить».

По мнению Евгения Сушенко, конкуренция на рынке строительства жилья должна быть, а подобными действиями государство ее просто губит.

«Как дальше будет развиваться ситуация – покажет время. К небольшим застройщикам страховщики относятся с опаской, поэтому для таких компаний это действительно серьезная проблема», - сказал он.

Первый заместитель министра строительства, ЖКХ и ТЭК Нижегородской области Виктор Нестеров добавил, что в министерство поступают звонки и письма от застройщиков с просьбой прояснить сложившуюся ситуацию.

«Мы пока только начинаем разбираться с этой проблемой», - отметил он.

Виктор Нестеров уверен, что подобными действиями государство стремится очистить рынок от недобросовестных игроков:

«Я допускаю, что эти нововведения ударят по небольшим компаниям. С другой стороны, бывают и такие случаи: какая-то мелкая фирма начинает рассказывать, что она великий девелопер и строит только на деньги дольщиков, а при мало-мальском кризисе выводит остатки средств со счетов и банкротится.  Ответственность необходимо делить солидарно между всеми участниками процесса – государством и строителями.  А то может получиться такая же ситуация, как на Светлогорском проезде в Нижнем Новгороде, где застройщик продал квартиры  на 10-11 этажах дома на участке, где даже сваи вбиты не были».

В настоящее время в Нижегородской области 22 проблемных дома, пять из которых (на ул. Пролетарская (два дома), Белинского, Ванеева и Светлогорском проезде) достроить без вмешательства государства не удалось бы, добавил первый заместитель министра.

Инфраструктурные путы

Коммерческий директор группы компаний «Семь кубов» Дмитрий Комков рассказал, что вступающее в силу 15 ноября новшество, предусматривающее введение платы за проезд по трассам федерального значения для большегрузов, серьезно скажется на рентабельности деятельности компании и может привести к удорожанию строительства:

«У компании «Семь кубов» есть в собственности буксера, мы оказываем услуги по перевозке грузов. По новым правилам, чтобы избежать перегруза, в 9 кубовой машине можно возить только 5 кубов. Это не совсем рентабельно и разумно. Но продолжать перевозить так же, как раньше, нельзя: слишком большие штрафы и лишение прав водителей. Все это ведет к удорожанию строительства, потому что в него тоже закладывается стоимость перевозок. А рентабельность перевозок сокращается в 1,5-2 раза».

Исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров продолжил дискуссию инфраструктурной темой. По его мнению, власти должны полностью обеспечивать строительные площадки всеми необходимыми коммуникациями и дорогами.  Эта работа успешно ведется в Москве и других городах России, но практически полностью игнорируется в Нижнем Новгороде.

«Одиночные попытки реализовать эти благие намерения были, но все они закончились ничем. Застройщики готовы строить, но сетей нет. Пока эта система не будет отлажена, мы так и будем догонять уходящий поезд. Дом построили – а парковаться негде, дорог нормальных нет, регулирование дорожного движения тоже отстает. Я как житель микрорайона «Мещерское озеро» беспокоюсь: какой будет транспортный коллапс в тот момент, когда будет построен стадион и в город приедут туристы. У нас и сейчас огромная проблема с развязками и автомобильным трафиком».

Сергей Петров ответил на это:

«Организовать подъезд к домам и междомовые проезды – да, это дело застройщика. Но развитие транспортных коридоров - задача области и города. Мы видим, что происходит в Новинках  - при формировании проекта строительства не было продумано, что люди переезжают в пригород, но остаются на прежних рабочих местах в городе. В итоге, трафик «убивает» не только дорогу до въезда в  город, но и основные магистрали в областном центре. А с дальнейшим развитием пригородов транспортная ситуация будет только ухудшаться».

Виктор Нестеров признал, что планы по строительству развязки к Новинкам из-за кризиса пришлось скорректировать.  Изначально планировалось построить многоуровневую развязку, сейчас речь идет лишь о расширении существующей дороги и строительстве одноуровневой магистрали.

«Площадка в Новинках одна, а застройщиков там пять. Но не все из них готовы финансировать строительство дороги. Они надеются, что область и город решат эту проблему сами. Кроме того, в Новинках есть проблемы с центральной канализацией и водопроводом. Минстрой постоянно собирает совещания, пытается «свести» всех пятерых застройщиков. Для всех вроде бы деньги не велики. Все говорят: «Я готов участвовать в совместном проекте, только денег не дам», - подчеркивает первый заместитель министра.

Разгрузить Богородское направление сможет строящийся Южный обход. Кроме того, транспортная схема к ЧМ-2018 была разработана еще весной. «Сейчас уже началась реализация мероприятий программы, в том числе строительство дороги в Автозаводском районе», - говорит Виктор Нестеров.

Продолжая разговор о развитии пригородов Нижнего Новгорода, Елена Титова добавила, что львиную часть нового жилья в скором времени будут занимать объекты, возведенные в районах области.

«Поэтому в ближайшие три-пять лет конкуренция в эконом- и супер-эконом классе достигнет своего высочайшего уровня. Пока не все застройщики понимают своего конечного покупателя, поэтому позволяют себе какие-то нюансы – не очень качественное строительство, не очень интересные архитектурные решения, упущения по социальной нагрузке, числу парковочных мест.  Мы исследуем рынок и видим, что клиент становится более требовательным. Более того, вторичное жилье начинает падать в цене и оно, конечно, часть спроса на себя оттянет. Застройщики будут ощущать дыхание в спину, проекты станут все более продуманные, а нормативы, которые существуют в СНИПах (школы, садики и автостоянки), будут соблюдаться», - уверена эксперт.

Сергей Петров подчеркнул, что сейчас при выборе недвижимости основополагающим фактором является цена: «Пока существующий дефицит новостроек по приемлемым ценам не будет закрыт, не думаю, что застройщики будут вкладываться в какие-то классические решения в кирпиче. На самом деле очень много технологий, которые позволяют застройщику сократить период застройки с двух лет до года. Чтобы люди не переживали, что стройка заморозится».

АН «Приволжье» учит своих клиентов не покупать объекты, «вырванные» из среды.

«Нужно понимать свою долгосрочную цель. Тут не важен цвет обоев, а важно, как эта недвижимость будет вести себя в периоде 5 лет. Насколько она перспективна и ликвидна. И чем четче позиционирование, тем больше я предскажу поведение этого объекта в рынке», - отмечает Елена Титова.

По мнению Андрея Вершинина, классность того или иного жилого объекта не важна. Главное качество возведения и материалы, используемые при строительстве:

«Понятия, что такое «бизнес-класс», премиум-класс» и т.д. довольно относительные. Жилье должно быть качественное, оно должно иметь свою инфраструктуру. На что бы я обратил внимание при покупке квартиры – прошел ли дом Госэкспертизу (не все объекты обязаны проходить обязательную государственную экспертизу, но если она пройдена, то норматив по парковочным местам и качеству стройматериалов точно застройщиком соблюден), бесшумный ли лифт, какие обои, сантехника, как сделаны стены».

Генеральный директор компании «ЛайтХаус» Руслан Котов отмечает, что понятие «комфортного жилья», если говорить с точки зрения застройщика, включает комфортные планировки, хорошие высоты помещений, материалы уровнем выше среднего, светлые комнаты.

«Это действительно зона ответственности и решений Застройщика. А дальше  - это дело внутренней обстановки для создания комфорта.  Наверное, важный фактор также это расположение, но в нашем случае, а мы стоим дома по индивидуальному заказу, выбор места стройки - решение самого хозяина», - говорит он.

Стройматериалы и облик города

По словам Виктора Нестерова, строительная отрасль считается консервативной в части внедрения новых технологий и материалов. Наличие стереотипов, применение давно опробованных материалов и технологий строительства и успешная реализация домов, построенные на их основе, незаинтересованность строительных организаций в реализации новых технологий ввиду неопределенности рисков затормаживает процесс внедрения инноваций в строительстве.

«Поэтому в настоящее время в Нижегородской области около 60% жилых домов строится в традиционном кирпичном исполнении, более 25% домов – в каркасно-монолитном исполнении, около 10% - в панельном исполнении. Вместе с тем, новая строительная политика диктует необходимость снижения затратности производства за счет перехода на новые энергосберегающие технологии, значительного снижения материалоемкости строящихся зданий, и, в первую очередь, их веса, перехода на гибкие открытые архитектурно-строительные системы, обеспечивающие свободу архитектурно-планировочных решений, а также улучшение эксплутационных, особенно теплозащитных, характеристик зданий. И в последнее время строители все же стали шире внедрять новые энергоэффективные строительные материалы, снижающие себестоимость и сроки жилищного строительства», - рассказал первый заметситель министра. 

Так, например, на ООО «Боргазбетон» в г. Бор, ООО «Паритеп-НН» в Богородском районе, ООО «Навашинский завод строительных материалов» налажено производство эффективных стеновых материалов – газобетонных блоков суммарной мощностью около 380 тыс. куб. м в год. Надо отметить, что газобетон – материал с самой низкой теплопроводностью среди стеновых материалов. Его применение позволяет сократить себестоимость строительства на 8-12%.  На ООО «Пешеланский гипсовый завод «Декор-1» в Арзамасском районе впервые в России налажен выпуск современного энергоэффективного экологически чистого , пожаробезопасного строительного материала для внутренней отделки помещений – гипсостружечной плиты. Применение этого материала позволяет также снизить себестоимость отделочных работ на 5-10%.

Новые технологии и решения по удешевлению здания и его конструкций стали превалировать на нижегородском рынке.

«Современные технологии отодвинули классические стройматериалы. Достаточно посмотреть за последние пять лет, насколько снизилось строительство кирпичных зданий. Я помню конец 90-х гг., когда на улице Горького, в красных кирпичных домах квартиры были одними из самых востребованных и самых дорогих. Дороже стоили квартиры только на Нижневолжской набережной. На сегодняшний момент мы понимаем, что конъюнктура рынка и погоня за удешевлением производства приводит к тому, что качественные дома из проверенных материалов становится невыгодно строить. Во-первых, это трудоемко, во-вторых  затратно, а в-третьих – нет высокого спроса», - говорит Сергей Петров.

Андрей Вершинин рассказал о проекте, который реализует компания «Каркас-Монолит» - ЖК «Анкудиновский парк», для которого был построен завод по производству комплектующих материалов – лестниц, лифтовых и вентиляционных шахт, фасадных панелей:

«Заводов по производству фасадных панелей в России около 15, но только один из них, находящийся в Москве, работает с цветными фасадными панелями, окрашенными в цветной бетон. Если мы до 4 ноября, как и планируем, запустим наше производство, появится второй такой завод в РФ. Это удобная, эргономичная технология, которая позволяет реализовать любое архитектурное решение.  Даже специалист на расстоянии трех метров не сможет определить: мрамор это или отшлифованная бетонная плита».

Руслан Котов говорит, что в строительстве жилья в ближайшем будущем будут развиваться два направления: экологичность и автоматизация: «Рост благополучия населения вызовет потребность в экологичности жилья. Не только для человека, но и для окружающей среды. А первые шаги автоматизации жилья уже есть на рынке: такие системы как умный дом, к примеру».

Генеральный директор компании «Керма» Дмитрий Наймарк уверен, что градостроительная политика должна основываться на мнении граждан.

«К ЧМ необходимо, прежде всего, привести старый город к порядку. Этим вопросом занимаются – определены участки для новых объектов, сроки строительства. Но неясно, какой будет архитектура исторического центра? Насколько новые объекты будут соответствовать духу города и его традициям? Когда приезжаешь в Мюнхен – такое ощущение, что это действительно старый город. В свое время американцы сравняли его с землей, а потом Мюнхен был восстановлен по старой градостроительной документации. Я лично ратую за то, чтобы исторический центр Поволжья модернизировался, выстраивался именно исходя из традиций. Архитектура – это тоже определенный признак успешности города, который в долгосрочной перспективе работает на его инвестиционную привлекательность. Нужно развивать туризм, потому что туристы, как правило, обеспеченные люди, которые выбирают для путешествий те места, которые могут служить точкой притяжения их инвестиций», - уверен Дмитрий  Наймарк.

Мнение г-на Наймарка поддержал и директор ООО Фирма "Биплан" Анатолий Балыкин. Он предлагает новому руководству города срочно сделать проект туристического города.

«Нужно пригласить крупную фирму с мировым опытом и доработать те проекты, которые у нас есть. Я думаю, что это будет по силам городскому бюджету. Вот пример – в стране создана мощнейшая инфраструктура для конного спорта практически без бюджетных денег. В этом году на нее всего выделено 4 млн руб. В Нижнем Новгороде много объектов, которые можно показать туристу - Кремль, Покровка, Рождественская. Но необходим системный подход, чтобы загрузить действующие и строящиеся гостиницы. Мы должны придумать фишку, чтобы сделать город по-настоящему туристическим. Скоро откроется новый терминал аэропорта, будет построена высокоскоростная дорога. У нас все есть, чтобы получать с этого дивиденды. Весь строительный рынок сейчас обращен на внутреннее потребление. Нижний Новгород – красивый город и он достоин того, чтобы сюда ехали жители других городов и стран», - подчеркнул Анатолий Балыкин.

По словам Андрея Вершинина, градостроительная политика в городе ведется грамотно. Все объекты проходят через Архитектурный и градостроительный советы, которые опираются на мнение ведущих архитекторов Нижегородской области.

«Все объекты, строящиеся в историческом центре, обязательно проходят через эти советы», - говорит застройщик.