Рентабельность строительного бизнеса снижается. Выживут сильнейшие

С «Деловым кварталом» поделился информацией Михаил Иванов. Он рассказал с экспертной точки зрения о трендах и прогнозах на рынке жилищного строительства.

Михаил, на каком профессиональном мероприятии вы встречаете коллег по цеху?

- Недавно я вернулся с Всероссийского жилищного конгресса, на который съезжаются со всей страны более 3000 участников. Проходит масса мероприятий: семинары, мастер-классы для риэлторов и девелоперов, конкурс видеорекламы недвижимости и многое другое.

О чем чаще всего говорят в кулуарах?

- Сфера жилищного строительства многим уже не кажется столь привлекательной. Желание и возможности работать на этом рынке неуклонно снижаются, и нас ждет сокращение числа девелоперов.

Рынок жилья уже никогда не будет прежним. Раньше, начиная строительство, застройщик был уверен, что все квартиры раскупят. Сейчас продукт сам себя не продает: ведущие компании на рынке строительства содержат огромный штат маркетологов, которые занимаются не только продвижением жилья, но и изучают текущий и прогнозируют будущий спрос на недвижимость, чтобы ответить на единственный вопрос: что именно нужно построить, чтобы покупатель сделал свой выбор в вашу пользу?

Ситуация у застройщиков примерно одинаковая по России?

- Пожалуй, нет. В Нижнем Новгороде она одна из самых сложных — это связано с высокой конкуренцией, сложными градостроительными нормами (например, низкий нормативный коэффициент плотностью застройки), стоимостью строительных материалов, итоговыми сроками согласований, стоимостью подключения к инженерным сетям и, зачастую, высокой стоимостью расселения. В итоге получается низкая маржинальность проектов. Выгодно отличаются на общем фоне Москва и Питер -  там маржинальность строительства настолько высока, что застройщик может позволить себе создавать инфраструктуру за свой счет. Поговаривают, что вскоре к этому обяжут всех застройщиков. Но игроки на региональном рынке не выдержат таких перемен.

Президент РФ поставил задачу нарастить темпы строительства жилья к 2024 году. Справится ли индустрия с этой задачей?

- Чтобы дать жилье 5 млн семей, нужно ежегодно вводить по 120 млн кв. м жилья. Строительные компании, теоретически, могут достичь этой цели, но финансовые институты ее не потянут. Сейчас у банков, которые могут работать с эскроу-счетами, не хватает средств, чтобы возместить даже текущий уровень ввода жилья — около 80 млн кв. м. Кроме того, мало построить жилье, нужно его еще кому-то продать.

Предпосылок для роста потребительского спроса и роста доходов, конечно, крайне мало. Но к покупке недвижимости людей будет подталкивать снижение ставки по ипотеке. Что касается стоимости жилья, то по мнению подавляющего большинства российский экспертов, она вырастет. До конца года рост цен будет в пределах инфляции, а потом цены будут расти, по разным прогнозам, на 5-30 %, потому что растет себестоимость продукции и труда, а количество предложения на рынке первичного жилья сократится. К тому же у всех застройщиков появится обязательная дополнительная статья затрат — плата за использование кредитных средств.

Как застройщики делают жилье более привлекательным?

- Сейчас важна концепция жилья, даже в эконом-сегменте. Наша компания ННДК в данное время строит ЖК «Циолковский» в Сормово, в границах улиц Лобачевского, Коммуны, Циолковского. Это не просто типовые дома. Мы исходили из реальных нужд населения. Сделали индивидуальный дизайн входных групп, малых архитектурных форм. Предлагаем квартиры с качественным ремонтом, причем можно выбрать стиль из 3 вариантов: классики, хай-тека и скандинавского минимализма.

И последний вопрос. Как потребителю получить уверенность в том, что дом, где он купил квартиру на этапе строительства, будет достроен?

- Многие застройщики работают котловым методом — строят первый дом, открывают продажи и направляют полученные средства на строительство второго и последующих. Тут нет никакой гарантии, что денег хватит и стройка не станет долгостроем. Мы же в нашей компании используем проектное финансирование на абсолютно каждый объект, которое служит надежной гарантией его достройки. Сейчас по данной схеме возводится 1-й и 2-й дома в ЖК. В следующем году мы выйдем с продажами уже 3-го дома.