«Продвинутый заемщик выжидает»: что говорят нижегородские банкиры о рынке ипотеки

С 1 января 2017 г. перестала действовать госпрограмма субсидирования ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. Программа изначально была рассчитана на период с 1 марта 2015 г. по 1 марта 2016 г., но в феврале 2016 г. власти продлили ее до 1 января 2017 г.

Сместился спрос

Программа действовала в 2015 — 2016 гг. Программа субсидирования ипотеки была запущена для того, чтобы помочь гражданам в покупке жилья после резкого роста ставок по кредитам из-за повышения ключевой ставки в декабре 2014 г. до 17%.

Дальше власти РФ решили ее не продлевать, рассчитывая на дальнейшее рыночное удешевление ипотечных кредитов по мере снижения ключевой ставки Центробанка. «В рамках антикризисного плана мы добивались того, чтобы для заемщика ставка была не больше 12%. Когда принимали решение о субсидировании, банки предлагали от 15% до 20% годовых. Это было практически невозможно», — пояснял первый заместитель председателя правительства Игорь Шувалов.

Спустя два года правительство приняло решение не продолжать программу, объясняя это тем, что при наличии низкой инфляции финансовый рынок стабилизировался, и коммерческие банки стали предлагать ипотечные ставки от 12% и ниже.

Директор ГК «Приволжье» Елена Титова привела интересную статистику Росреестра: «В 2016 г. в Нижегородской области было зарегистрировано 73,4 тыс. договоров купли-продажи, из них с ипотекой — 31,5 тыс., в 2015 г. — 72,3 тыс. договоров, из них с ипотекой — 28 тыс. Договоров долевого участия заключено в 2016 г. — 9900, в 2015 г. — 9946. То есть цифры по годам сопоставимые. Но, если смотреть динамику развития спроса, в 2015 г. она более равномерная, а в 2016 г., в феврале, когда начали поговаривать об отмене программы, был взлет более, чем на 30%, а второе полугодие прошло спокойно».

Управляющий директор по ипотеке в Нижегородской области банка «ВТБ24» Наталья Елистратова считает, что госпрограмма субсидирования ставок поддержала первичный рынок в тяжелые времена: «За время ее действия мы выдали более 2 тыс. ипотечных кредитов. В 2015 г. — 700 кредитов, а в 2016 г. — уже 1500 кредитов. То есть рост произошел более, чем вдвое, и это, в основном, за счет господдержки».

«Программа простимулировала и повысила желание населения все-таки покупать недвижимость, потому что в кризис ставки были неподъемные. Но, как только в марте прошлого года заговорили о прекращении программы, банки стали снижать ставки», — поясняет директор риэлторской компании «Манхеттен» Елена Соколова.

Руководитель группы ипотечного кредитования Бинбанка Ирина Полетаева отмечает, что программа помогла сместить акцент на первичное жилье: «Клиентам интереснее стало приобретать новое жилье с отделкой по выгодным ставкам. Господдержка им и нам в этом помогла».

В свою очередь управляющий Нижегородским филиалом ПАО АКБ «Связь-Банк» Валерий Трушин считает, что госпрограмма никак не стимулировала ипотеку, она просто поддерживала выдачу кредитов. «Программа стимулировала смещение спроса от вторичного жилья на первичное. Мы сравнили данные по выдаче ипотеки в 2007 — 2008 гг. и 2015 — 2016 гг. 10 лет назад доля ипотеки на первичное жилье составляла 20%, а сейчас с точностью наоборот — вторичка занимает 20%. То есть программа стала неким триггером, переключающим спрос на первичку. И, естественно, она стимулировала не только строительные компании, но и всех, кто находится в этой цепочке».

Сейчас, после завершения господдержки ипотеки, потенциальные покупатели начали поиск альтернативных инструментов оплаты приобретаемого жилья, а банки разрабатывают свои программы.

И.о. руководителя филиала, территориальный директор ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Нижнем Новгороде Роман Сурчилов рассказал, что в их банке начала действовать программа «Ипотечные каникулы» для клиентов, которые в настоящее время арендуют жилье, но рассматривают возможность покупки недвижимости с использованием ипотечного кредита в еще только строящихся домах. «В рамках программы на период от 12 до 24 месяцев для клиента устанавливается пониженный платеж по ипотеке, позволяющий комфортно совмещать кредитные и арендные взносы до момента окончания строительства и переезда из арендуемого в собственное жилье», — пояснил г-н Сурчилов.

Эксперты также отметили, что застройщики предлагают различные предложения, которыми могут воспользоваться потенциальные покупатели. Однако по исследованиям ГК «Приволжье», отложенный клиентский спрос ничем невозможно простимулировать: «Если у людей нет денег, то никакие акции не помогут».

Ставки вниз

В 2016 г. в России было выдано ипотечных кредитов на 1,475 трлн руб. Это почти на треть больше, чем в 2015 г. Ипотека оказалась самым динамичным сегментом розничного кредитования в России в 2016 г. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) основной тенденцией рынка ипотеки в прошлом году стало снижение процентных ставок. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в конце 2016 г. составили 12-12,5%, а в среднем за год — около 12,6% по сравнению с 13,35% в 2015 г. Таким образом, ставки по ипотечным кредитам достигли уровня 2014 г. Ипотечные ставки в рыночном сегменте (на приобретение жилья на вторичном рынке) снизились за год на 1,5-2 п.п.

Директор Нижегородского регионального центра филиала «Поволжский» банка «Глобэкс» Николай Русов тоже привел статистику: по данным Центробанка РФ, в декабре 2016 г. средняя ставка по ипотеке составляла 12,62%, а в январе 2017 г. — 11,96%. «Я вообще убежден, что ставка мало оказывает влияния на выдачу кредита, больше — уровень дохода и другие причины».

Его поддержал Валерий Трушин, который высказал мнение, что за последние 8-9 лет ипотечные ставки практически не изменились, колебание происходило в пределах 11-12% годовых.

При этом Николай Русов напомнил, что несмотря на то, что банки заявляют ставки в размере 11-12%, реальная ставка по ипотеке для первичного жилья практически всегда выше на 1-2 процентных пункта. «Например, ставка может вырасти, если во время оформления кредита у заемщика нет выписки из ЕГРН, если первоначальный взнос меньше положенного, если нет комплексного ипотечного страхования. Все эти аспекты влияют на ставку в сторону повышения», — пояснил г-н Русов.

Наталья Елистратова согласилась с тем, что из-за отсутствия комплексного страхования в банке «ВТБ24» ставка может повыситься, но это единственный пункт — больше никакие причины не влияют на уровень ипотечной ставки.

Заместитель начальника розничных операций Нижегородского филиала банка «Возрождение» Елена Вахрамеева заметила, что в их банке ипотечная ставка фиксированная — 13%: «Так как мы предлагаем клиентам также ипотеку без первоначального взноса, чтобы нивелировать риски, ставка у нас несколько выше».

Продолжая тему ставок, Валерий Трушин заметил: «Продвинутый заемщик понимает, что с учетом активного снижения инфляции в ближайшее время ставки также могут идти на понижение, поэтому ряд клиентов занимают выжидательные позиции».

Директор регионального центра «Волжский» Райффайзенбанка Александр Грицай заметил, что так как банки предлагают ипотеку с фиксированной ставкой, которая остается неизменной на всем протяжении действия договора, клиентам будут предлагаться механизмы перекредитования. «Но клиент должен осознавать выгодность этой процедуры. Потому что это влечет финансовые и временные затраты. Поэтому смысл в перекредитовании есть в том случае, если разница в ставке составляет от 2%», — пояснил г-н Грицай.

Ровные цены

По мнению экспертов, в отличие от восстановления после кризиса 2008 — 2009 гг., цены на жилье пока не спешат возвращаться к росту. Отчасти это связано с меньшей глубиной падения. 9 лет назад цены за острую фазу кризиса снизились на 30-35%, тогда как сейчас падение составило около 10 процентных пунктов.

Против возобновления роста цен сейчас играет целый комплекс факторов, среди которых как макроэкономические (низкие темпы экономического роста и продолжающееся снижение реальных доходов населения), так и отраслевые факторы (конкуренция со стороны новостроек, снижение инвестиционного потенциала жилья).

По оценкам Елены Титовой, на вторичном жилье второй год подряд реальные цены снижаются на 10-15%, акционные — на 5-8%. «Стоимость первичного жилья удерживается и в среднем составляет 63 тыс. за кв.м. Причем, в эффективных проектах мы видим даже повышение цен: например, с 1 марта в ЖК «Аквамарин» наблюдается рост», — отметила г-жа Титова.

Она также напомнила, что в 2018 г. вступит в силу изменения в 214 ФЗ, который регламентирует деятельность застройщиков, что, в свою очередь, может повлечь за собой не только рост цен на 10-15%, но и монополизацию рынка.

В целом участники встречи сошлись во мнении, что, несмотря на завершение программы государственного субсидирования ставок по ипотеке на покупку жилья на первичном рынке, вряд ли стоит ожидать серьезного сжатия ипотечного рынка, поскольку банки по-прежнему заинтересованы в наращивании объемов выдач ипотечных кредитов. Уже сейчас ведущие финансовые учреждения предлагают ипотечные кредиты по ставкам, близким к действующим в рамках госипотеки. Соответственно, спрос на ипотеку, а, следовательно, и новостройки в 2017 г. сохранится.