Половина городского жилфонда нуждается в ремонте

Поэтому наибольшим успехом в нем пользуются крупные предприятия, предлагающие заказчикам комплексное выполнение работ.

В декабре 2009 г. администрация Нижнего Новгорода продала коммерческим организациям и частным лицам 75% акций домоуправляющих компаний города. ДУКи в одночасье превратились из обузы для местного бюджета в прибыльный бизнес. Однако, спустя три года, не ясно, кто выиграл от подобных преобразований: тарифы по‑прежнему растут, а качество предоставляемых услуг оставляет желать лучшего.

Бизнес на квартплате

Генеральный директор Домоуправляющей Компании Сормовского района Николай Шумилков утверждает, что ЖКХ — это малоприбыльная сфера: чистая прибыль ДУКа составляет 1–1,5% от оборота средств. Однако сейчас с выходом из‑под жесткого управления муниципалитета появилась возможность осваивать другие источники дохода. Тем не менее господин Шумилков — один из немногих бывших управленцев ДУКа, который выкупил 75% акций организации.

Если эта сфера неприбыльна, зачем вы выкупили акции?

— 20 лет я работаю в сфере ЖКХ, это то, что у меня получается делать лучше всего, поэтому я и приобрел этот бизнес. Не огурцами же торговать!

Каков ежегодный доход домоуправляющей компании?

— Примерно 97–98% мы получаем от собственников многоквартирного дома в виде кварплаты. Ориентировочно наш план по Сормовскому району составляет 500 млн руб. в год. Из полученных денег мы выделяем средства на текущий и капитальный ремонты домов, на заработную плату сотрудникам не только нашей компании, но и подрядных организаций, которые осуществляют уборку территорий, ремонт и замену лифтов, обслуживание жителей. Отдельной и едва ли не самой большой статьей расхода являются налоги в городской бюджет. Моя зарплата — всего 50 тыс. руб.

На чем еще зарабатывает ДУК?

— Мы организуем платные собрания для жителей многоквартирных домов, заключаем договоры с провайдерами, устанавливаем счетчики общедомового и индивидуального учета. Состав платных услуг для населения будет только расти, у ДУКов есть возможность зарабатывать. Уверен, что мы сможем и антенны устанавливать, и даже ремонт бытовых приборов осуществлять — дайте время.

А реклама в лифтах — это тоже статья дохода ДУКа?

— Нет, это статья дохода многоквартирного дома. За размещенную рекламу на стенах или в лифтах ДУК получает средства, которые идут на обслуживание этого здания. Более того, в ежегодных отчетах мы обязаны постатейно расписать, сколько денег за рекламу мы получили и на что они пошли.

Жилищно‑коммунальные проблемы

В начале марта появилась информация о том, что то ДУК Сормовского района в одностороннем порядке сменил форму управления с ОАО на ООО, при этом оставив в своем управлении дома первой и четвертой категории, то есть 12‑, 16‑, 17‑, 22‑этажки постройки 70–80 годов прошлого века, отказавшись от управления коммерчески невыгодными домами пятой и шестой категорий, малоэтажками, построенными более 50–70 лет назад. Однако Николай Шумилков утверждает, что эта шумиха, поднятая вокруг него, — лишь способ переложить на его компанию затраты, которые должен нести бюджет города.

— Не все проблемы решаются только домоуправляющими компаниями. Ремонт домов шестой категории требует целевого финансирования из городского бюджета. На капитальный ремонт дома идет всего 1,65 руб. с квадратного метра из квартплаты. Жители 12-квартирного дома просто не в состоянии самостоятельно покрыть все расходы на ремонт крыши или инженерных коммуникаций. У некоторых представителей горадминистрации сразу возникло желание перекинуть часть средств, собранных с многоэтажек, на небольшие дома. Преследуя интересы жителей каждого конкретного дома, мы пресекаем такие шаги.

Так кто должен заниматься ремонтом ветхих домов?

— Это проблема не только домоуправляющих компаний, но и городского бюджета. Закрыть дыру за счет других домов нельзя. Тем не менее вопрос остается нерешенным, несмотря на то что я неоднократно поднимал его на комиссии по городскому хозяйству в Гордуме. Сегодняшний департамент, потеряв ряд хороших специалистов, не может дать глубокой оценки происходящему в сфере управления жилым фондом.

Много домов в городе нуждаются в капитальном ремонте?

— Примерно 30–40% жилого фонда. О­бъем износа нарастает быстрее сроков восстановления, а затраты на амортизацию значительно превышают возможности экономики. Если руководствоваться нормативными документами по нормам эксплуатации жилого фонда, в городе почти половина лифтового парка требует замены. Если же смотреть на реальное техсостояние, то несколько меньше. По правилам лифт надо менять через 25 лет, но при его бережной эксплуатации он работает и 30 лет. Примерно то же можно сказать о внутридомовых инженерных системах.

Какие еще проблемы кроме нехватки средств и недопонимания с властями существуют в сфере ЖКХ? Продолжают ли поступать жалобы на пьяных сантехников?

— Средняя зарплата по ДУКам составляет 12,5 тыс. руб. при средней по Нижнему Новгороду в 23 тыс. руб. Такой разницы не было никогда за 20 лет моей работы в этой сфере. Зарплата в отрасли ЖКХ всегда составляла 80% от средней по городу, сейчас — почти 50%. Поэтому мы конкурировать за качест­венную рабочую силу не можем. Зарплата хорошим сотрудникам повлечет за собой повышение квартплаты, которую поднимать нельзя. Приходится работать с теми, кто есть. Но могу отметить, что сфера ЖКХ в городе стала конкурентной буквально год назад, поэтому есть вероятность, что со временем все изменится в лучшую сторону.

Конкурентная среда

Одной из форм управления многоквартирным домом является товарищество собственников жилья. Николай Шумилков считает ТСЖ эффективной формой управления, так как в нем граждане сами несут ответственность за работу по обслуживанию дома, а следовательно, более внимательно и ответственно относятся к своей общедомовой собственности.

«Минус ТСЖ в том, что уровень подготовки руководящих кадров в них намного ниже, чем в управляющих компаниях. Как правило, избранный председатель ТСЖ из‑за отсутствия опыта не знаком со спецификой работы и не владеет в полной мере всей необходимой технической информацией, а следовательно, не может грамотно распределять ресурсы, — считает Николай Шумилков.

И все же ТСЖ являются альтернативой или конкурентами ДУКам?

— Я не считаю их своими конкурентами — они наши партнеры. Сейчас мы ведем переговоры с несколькими ТСЖ о совместной работе, ведь у них есть право как самим организовывать управление домом, так и заключить договор с профессиональным

ДУКом. На мой взгляд, сотрудничество ТСЖ с ДУКом — это наиболее перспективная форма работы: ТСЖ должно контролировать качество услуг, а их предоставлением и распределением должна заниматься УК.

Где дешевле обслуживаться — в ДУКах или ТСЖ?

— У ТСЖ, в отличие от ДУКов, есть много непроизводительных расходов, например зарплата управляющим, бухгалтеру и остальному персоналу. Она начисляется из затрат жителей на квартплату. Вот и сравните: в ДУКе один управляющий на тысячу домов, а в ТСЖ — на один. Однако стоит отметить, что товарищества собственников жилья экономят на больших налоговых отчислениях, которые обязаны платить ДУКи. Поэтому от работы с профессиональными управляющими компаниями выигрывают и жители, и государство.

Могут ли жители потребовать снижения квартплаты, если они считают ее необоснованно завышенной?

— Безусловно. Мы не навязываем тарифы, мы их предлагаем исходя из экономических расчетов. За собственниками жилья остается право согласиться с тарифами, установленными УК, или нет. В случае если владельцы квартир этим правом не пользуются, у органа местного самоуправления появляется возможность выбирать на конкурсной основе управляющую организацию и устанавливать тарифы. Например, собственники Сормовского района согласились на повышение тарифов по техническому обслуживанию согласно официальному курсу инфляции — 6%. Если собственники захотят, они могут потребовать снижения квартплаты, но вместе с суммой снизится и объем предоставляемых услуг.

Как ДУК должен отчитываться перед жителями за проделанную работу?

— Ежегодно до 1 апреля все отчеты о затратах и проделанной работе вывешиваются на сайте домоуправляющей компании, в подъезде на доске информации и отправляются на электронную почту председателям совета многоквартирных жилых домов. Кроме того, по требованию любого собственника дома отчет будет предоставлен на руки.

Имеют ли право граждане сменить ДУК?

— Конечно, выбор обслуживающей компании — основное право собственников многоквартирного дома. Сегодня рынок управления жильем в Нижнем Новгороде представлен 59 компаниями. Жители могут выбрать любую из них.

Часто ли на домоуправляющие компании подают в суд?

— Очень часто — хотелось бы реже. Основная причина исков — непонимание ситуации. Например, человек жалуется на то, что на машину зимой упала льдина с крыши. Когда начинаем разбираться, выясняется, что автомобиль был припаркован вообще в другом месте...

Екатерина Мясникова