Оспорить кадастровую стоимость: быстро и без лишних нервов. ЛАЙФХАКИ

Если налоговые счета за офисное здание, склад или земельный участок кажутся вам слишком большими, стоит оценить налоговую базу — кадастровую стоимость этих объектов. Возможно, она завышена, и её можно оспорить. Для этого вам придётся прибегнуть к помощи профессионалов-оценщиков.

Как правильно выбрать оценочную компанию? Рассказывает член правления Нижегородского областного отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", директор ООО «Приволжская оценочная компания» Олег Новиков:

— Кадастровая стоимость недвижимого имущества — это рыночная стоимость объекта, определенная массовым путём. Она не учитывает индивидуальные особенности объекта, такие как износ здания, его фактическое использование, месторасположение земельного участка. Задача оценщика — выявить все эти нюансы и отразить в отчёте.

В моей практике, кадастровую стоимость удавалось снизить на 95%.

1. Топовые оценочные компании, как правило, бесплатно делают первичный прогноз.

Прежде чем заключить договор, клиент должен понять, каков будет экономический эффект, целесообразно ли в принципе оспаривать кадастровую стоимость. В среднем оценка кадастровой стоимости одного объекта стоит не менее 20-30 тысяч рублей. Если вам предлагают оказать эти услуги дешевле, то это демпинг и вопрос к качеству.

2. Заняться оспариванием кадастровой стоимости лучше всего в начале года.

Это связано с тем, что комиссия при Росреестре, которая рассматривает заявления об оспаривании кадастровой стоимости, не всегда выносит положительное решение с первого раза (это нормально). Подавать заявление можно сколько угодно раз, но всегда срок его рассмотрения — 30 календарных дней. С осени, когда приближается срок уплаты налогов, а владельцы собственности возвращаются из отпусков, количество заявлений на комиссию возрастает многократно.

При такой нагрузке члены комиссии не настроены обсуждать нюансы оценочных отчетов на заседаниях, поэтому при возникновении вопросов к оценке ваше заявление просто сразу отправят на доработку. В ноябре и декабре — это риск потерять один налоговый период. В январе рассматривают все те заявления, по которым был вынесен отказ в конце прошлого года. Поэтому лучший месяц для подачи заявления на комиссию – февраль.

3. Лучше обращаться в компании, которые занимаются оценочной деятельностью не менее 5-7 лет.

Дело в том, что оценка происходит на дату определения кадастровой стоимости государством (1 ноября 2013 года для земельных участков, 5 июня 2011 года — для объектов капитального строительства). Стоимость объекта чаще всего определяется сравнительным методом: это значит, что эксперт подбирает аналогичные объекты, которые были проданы до этой даты, и сравнивает их стоимость с вашим.

Молодые оценочные компании, не располагающие базами данных и наработанными данными мониторинга рынка, с неопытными оценщиками, эту задачу чисто физически выполнить не могут. Цифры будут примерными, аналоги — неявными, и специалисты в комиссии Росреестра сразу увидят, что отчет «нарисован».

4. Ищите «золотую середину».

Большой профессиональный опыт оценщика — это тоже не всегда хорошо. Поясню, почему.

Я занимаюсь оценкой с 2009 года. Прежде, чем начать своё дело, я создавал с нуля отдел оценки в другой компании: изучал закон, подбирал команду, начал собирать базу данных и получил профильное образование в ННГАСУ. Уже имея два высших образования — факультет ВМК Университета Лобачевского и «Банковское дело» в Высшей школе экономики — я был удивлён, что в сфере, работа которой должна основываться на точных науках, очень многое делается приблизительно и субъективно.

Вся оценочная деятельность сейчас уходит от таких методов. Мы должны использовать математические модели, теорию вероятности, статистику. Оценщики «старой школы» в основном не привыкли пользоваться такими инструментами. Плюс молодых оценщиков именно в том, что они опираются не на мнения, а на расчеты.

И молодым, и опытным оценщикам иногда приходится сталкиваться со сложными случаями. Когда нужной информации нет нигде в электронных базах данных, оценщик едет в Ленинскую библиотеку, берет там подшивки газет и долго листает их в поисках объявлений, чтобы отсканировать и прикрепить к отчёту. Опыт такой работы и источник информации очень важны.

Наконец, для некоторых уникальных объектов очень сложно и даже невозможно найти аналоги. Умение в любых ситуациях указать адекватную стоимость объекта и убедить в своей правоте комиссию — это и есть критерий профессионализма оценщика.

5. Заранее поинтересуйтесь, каковы будут ваши гарантии.

Уже после первого отказа комиссии у собственника недвижимости есть право обратиться в суд. Но это долго и дорого. Дополнительно к оценке придётся оплатить услуги юриста, возможно — судебную  экспертизу, ждать около полугода, пока длится рассмотрение дела. Задача оценочной компании — правильно сработать уже на уровне комиссии при Росреестре, представив компетентный отчёт, к которому не возникнет вопросов.

Наша компания гарантирует, что мы будем защищать ваши интересы на комиссии столько раз, сколько потребуется, пока не будет достигнут положительный результат. Присутствие клиента не требуется: заседание комиссии — это разговор экспертов.

По статистике, в среднем по стране около 60% решений комиссии положительные. По Нижегородской области — около 56%, но всё равно это очень высокая цифра, поскольку есть регионы, где положительных решений — всего 1-2%.

По каким причинам комиссия выносит отказ?

• Бюрократические причины. Несоответствие отчета ФЗ 135 по оформлению: например, отсутствует e-mail оценщика.
• Нехватка статистических данных.
• Арифметические ошибки.
• Неправильно сделанные фотографии.
• Некорректный сбор информации.
• Субъективизм.

В опытных оценочных компаниях, конечно, знают, что нужно учесть, чтобы избежать отказа.

Итог

Компаний, которые предоставляют оценочные услуги, в Нижнем Новгороде более двухсот. В реальности, лишь около пяти из них «съели собаку» именно на оспаривании кадастровой стоимости недвижимых объектов.

Обратившись к компании, для которой эта деятельность непрофильная, вы рискуете потерять и деньги, и время. Ищите тех, кто уже разобрал сотни случаев и ходит на заседания комиссии при Росреестре, как к себе на работу.

Каждый собственник знает стоимость своего имущества. Если вы считаете, что она завышена, не теряйте время — оспаривайте кадастровую стоимость сразу: чем раньше вы это сделаете, тем меньше лет вы будете платить завышенный налог, тем больше будет прямая экономия.

 

Новиков Олег: +7-920-038-31-15

Моя страница в ВК: https://vk.com/novikov.oleg

Сайт: https://ocenkann.ru