Обзор: Торгово-развлекательные центры

В условиях насыщенности рынка уже существующих ТЦ игроки задумались о качестве этих объектов. Управляющие компании стараются уделить больше внимания позиционированию ТРЦ и организации их внутреннего пространства, благодаря чему покупатель по пути не минует ни одного отдела. Эксперты «ДК» считают, что рынок ждет массовое репозиционирование, а его игроков — конкуренция на уровне идей.эксперты

Ирина Алексеева
зам. генерального директора Союза «Маринс Групп»
Сергей Богданчиков
директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company
Александр Кузнецов
директор ГК «Электроника»
Юлия Никуличева
директор отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle (Москва)
Александр Тимофеев
председатель совета директоров ТД «Планета», генеральный директор ООО «ДомЦентр»
Андрей Чернов
директор ТЦ «Аврора»

Возможен ли дефицит площадей в условиях насыщенности рынка?
Когда девелоперам «как воздух» будут нужны консультанты?
Может ли идея ТРЦ стать более важным фактором, чем его местоположение?

В конце 2006 г. нижегород­ские девелоперы начали говорить о близости рынка торговых центров к насыщению. Уже в начале 2008 г., по данным городской администрации, обеспеченность торговыми площадями по городу вдвое превысила норму (579,5 кв.м на 1000 жителей при норме 280 кв.м). При этом предприниматели продолжают говорить о нехватке торговых площадей — теперь уже качественных ТЦ и ТРЦ. Сергей Богданчиков директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company: «Каждому второму ТРЦ, построенному в регионе через два года потребуется редевелопмент и корректировка коцепции». Чаще всего это будет связано с необходимостью обеспечить проходимость каждого уголка торгового центра. По мнению экспертов, у каждого второго центра на 20% площадей регулярно меняются арендаторы — они уходят из точек с низким трафиком проходимости. Эксперты «Делового квартала» констатируют, что время стандартных торгово-развлекательных центров закончилось: сейчас каждый строящийся объект должен быть уникален. АЛЕКСАНДР КУЗНЕЦОВ предостерегает: «Иначе в Нижнем Новгороде может наступить ситуация, как в Казани, когда в городе одновременно во всех районах открылось по несколько ТЦ и ТРЦ. Сейчас половина из них пустует — девелоперы пытаются продать уже не торговый комп­лекс, а просто «коробку».

Высокая маржа привлекает на рынок девелоперов всех уровней

Если все заявленные как местными, так и иногородними девелоперами проекты торговых центров к 2012 г. будут реализованы, концентрация торговых центров в отдельных районах достигнет четырех–пяти ТЦ на несколько кварталов (см. карту). Самыми насыщенными торговыми площадями останутся районы Московского вокзала, улицы Белинского. К ним добавится район бывшего кинотеатра «Москва» на Московском шоссе, площадь Лядова.

О своих проектах в регионе заявили питерские компании «Доринда» (сеть «ОК!»), «Макромир», московские Группа «Ташир» (сеть «РИО»), AIM Property Development (сеть OZ), ООО «Московская финансовая компания» («Москва-Сити»). В 2008 г. откроются «Мосмарт» на станции «Варя», «Лобачевский Plaza» на Алексевской, «Инхауз» на Ларина, ТРЦ ГК «Электроника» на площади Лядова, третья очередь ТРЦ «Фантастика» на Родионова. Из действующих игроков на рынке выделяются Группа «Столица Нижний», ГК «Электроника», «Маринс Групп». АНДРЕЙ ЧЕРНОВ, директор ТЦ «Аврора»: «Инвесторы практически всех заявленных проектов в городе уже определились со своими площадками, сдледующим проектам придется строится уже в области или на выезде из города».

Александр Кузнецов объясняет ажиотаж вокруг торгово-развлекательной недвижимости тем, что инвесторы стараются войти на рынок быстрее, чем упадет маржинальность девелоперского бизнеса в целом. Сейчас, по словам г-на Кузнецова, она держится на уровне 20%, в то время как в Европе она уже находится на уровне 8–9%. Эксперты признают, что большин­ство девелоперов на рынке — это игроки, готовые быстро отстроиться, заполнить объект арендаторами и получить прибыль. Александр Кузнецов: «ТРЦ окупается, как правило, частями. Медленнее всего окупаются площади, отданные якорным арендаторам. Их мы отдаем по цене ниже, чем арендная ставка в самом ТРЦ». Эксперт добавляет, что все стараются привлечь раскрученных арендаторов, и в результате ТРЦ получаются похожими по брендам, а бизнес не складывается: «Взять тот же «Ашан» в «Меге»: он генерирует поток покупателей, направленный исключительно на себя — люди приезжают только в «Ашан» и не заглядывают в бутики». Эксперты резюмируют тенденцию: сейчас, когда часть недавно отстроившихся ТРЦ начала пустовать из-за неграмотно распределенных внутри комплекса покупательских потоков и оттока арендаторов, встал вопрос о качественных торговых площадках, которые действительно в дефиците.

ТРЦ не обойтись без консультантов и аутсорсинга

По словам экспертов «Делового квартала» в течение ближайших полутора лет на рынке появится сегментация ТРЦ, и даже те, кто сейчас специально не позиционируется, будут вынуждены вкладываться именно в маркетинг всего комплекса. Уже сейчас на рынке получает большое распространение передача на аутсорсинг брокериджа ТРЦ — комплексное ведение проекта. Однако самая распространенная услуга на рынке сейчас — это привлечение консультантов для заполнения площадей арендаторами. Председатель совета директоров ТД «Планета», генеральный директор ООО «ДомЦентр» АЛЕКСАНДР ТИМОФЕЕВ: «Для заполнения торгового центра мы приглашаем несколько девелоперских компаний — небольшая конкуренция всегда выгодна». По мнению г-на Тимофеева, региональные консультанты сильны, возможно, только на уровне «небольших рынков под крышей», но при работе с федеральными сетями они сами привлекают столичных подрядчиков.

По данным директора отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle ЮЛИИ НИКУЛИЧЕВОЙ, около 50% проектов в области торговой недвижимости в регионе реализуется с помощью консультантов. Под спрос формируется и рынок управляющих компаний. Александр Кузнецов к этому рынку относится скептически: «Сейчас модно привлекать даже не федеральных, а иностранных девелоперов, которые зачастую являются не действующими игроками международного рынка, а просто людьми со статусом «западного консультанта», реально на Западе ничего не построившими». Сам предприниматель проведя больше десятка переговоров с иност­ранными управляющими компаниями, он решил, что пока заниматься развитием своих ТРЦ будет сам. По словам заместителя генерального директора Союза «Маринс Групп» ИРИНЫ АЛЕКСЕЕВОЙ, ее компания также самостоятельно развивает свои ТЦ и ТРЦ, самостоятельно разрабатывая акции для работы с аренадторами.

Сейчас, по мнению экспертов «ДК», рынок сегментируется лишь по двум направлениям. Первое — это классические ТРЦ с брендами ценовой категории чуть выше средней и развлекательной частью, занимающей чуть больше трети площадей, такие как «Мега», «Фантастика», «Золотая миля», «Шоколад». Второе — торговые центры группы «Маринс Групп», такие как Центральный универмаг, «Муравей» — по словам экспертов, они напоминают цивилизованные рынки под крышей, где арендаторы занимают небольшие площади. Третий сегмент, как утверждают участники рынка, только строится — развлекательная часть в них будет занимать чуть ли не половину площадей. Примером может стать ТРК ГК «Электроника» на площади Лядова, где Александр Кузнецов планирует сделать ставку именно на развлечения. Главным же отличием будущих проектов, по мнению Андрея Чернова, станет продуманная внутренняя архитектура здания: «Якорные арендаторы, зоны развлечений, фуд-корты будут направлять потоки покупателей таким образом, чтобы посетитель проходил мимо всех бутиков в ТРЦ. И, безусловно, необходимо четкое позиционирование: товары какой ценовой категории и каких брендов будут представлены, какой уровень развлечений ждет посетителей и т.д.».

Репозиционирование ждет большинство ТРЦ

Эксперты «ДК» считают, что в течение трех ближайших лет, когда в регионе откроются все заявленные проекты, с рынка вынуждена будет уйти часть игроков — по подсчетам экспертов, примерно 20% ТЦ. По мнению экспертов, даже последним, хотя до этого еще минимум лет пять, выходить на региональный рынок не страшно. Тем более, что после того, как отстроятся все федеральные компании, в страну придут международные бренды. Андрей Чернов, как и другие эксперты, уверен, что рынок ТРЦ ждет гонка идей, а не брендов, площадей и даже месторасположения. «Фактически одни ТРЦ будут замещать другие, не исключено, что управляющие компании будут перепрофилировать их под бизнес-центры, как это произошло с «Арго», — считает Андрей Чернов. Эксперты делают такие выводы, глядя на столичный рынок, где часть ТРЦ либо репозиционируются, либо закрываются, либо перепродаются. Андрей Кузнецов: «Мы, конечно, все говорим о том, что придется репозиционироваться. Кому-то действительно придется — либо поднять свой статус, либо наоборот, понизить его, чтобы привлечь хотя бы арендаторов с рынка. Но никто из игроков пока не считал, сколько стоит поменять концепт». Группа «Маринс Групп», владеющая сетью ТЦ, уже сейчас плавно меняет концепцию своих комплексов, постепенно превращая их в аналоги ТЦ «Муравей». По словам экспертов «ДК», сетью работать проще: и арендаторы, и покупатели, увидев название, уже знают, как будут устроены площади внутри ТЦ. Однако действия «Маринс Групп» — это опыт небольшого ребрендинга уже работающих точек. Действительное репозиционирование, по словам Андрея Чернова, — это и изменение пула арендаторов, и перераспределение площадей. Фактически, это все равно что отстроить ТЦ заново, и главное — вернется ли после этого покупатель и придут ли новые. Поэтому, по словам игроков рынка, на репозиционирование из крупных управляющих компаний мало кто решается — им проще оставлять уже имеющиеся работающие ТРЦ и меняться в следующих. Например, так делает группа «Ташир» в своей сети «РИО» — каждый следующий ТРЦ открывается с учетом ошибок предыдущего проекта. По мнению эксперта, это возможно, когда у компании бизнес диверсифицирован, и девелопмент — лишь одно из направлений. Те же игроки, для которых ТРЦ — единственный бизнес, зачастую просто уходят с рынка.

Вопрос с нехваткой арендаторов в условиях изобилия торговых площадей самих игроков рынка не смущает — они убеждены, что на их долю хватит. Александр Кузнецов: «Региональная экспансия стоит в планах как российских розничных сетей, так и международных. Поэтому в регион как приходили, так и будут приходить новые бренды». При этом девелопер считает, что правильным будет не отдавать площади в аренду, а открывать на них свой бизнес: «Если проанализировать стоимость аренды для «якорей» — а они в два раза ниже, чем у мелких арендаторов, при том, что площадей они занимают в несколько раз больше, то станет ясно: мне проще открыть свой фитнес-центр и получать с него доход, чем иметь «пятнадцать копеек» со стороннего фитнес-центра, который платит мне за аренду». Подобным образом развивается и группа «Ташир» — она становится якорем в своих ТРЦ как по продаже техники, так и по развлечениям. Это более рентабельный путь работы на рынке ТРЦ. Однако эксперты прогнозируют, что со временем на рынке будут преобладать ТРЦ, подобные «Мосмарту» и «Меге», где управляющая компания является якорем только в одном из основных направлений, например, в гипермаркете или «товарах для дома».

детали
Самым привлекательным для торговли в 2007 г. оказался Нижегородский район
Распределение открывшихся в 2007 г. торговых площадей по районам Нижнего Новгорода, %
Нижегородский [43%]
Канавинский [20,6]
Советский [11,7%]
Приокский [11,1%]
Московский [9,7%]
Автозаводский [1,8%]
Сормовский [1,8%]
Ленинский [0,3%]
Источник: администрация Нижнего Новгорода.