Обзор: Офисные здания

В ближайшее время в Нижнем Новгороде будет сдано сразу несколько бизнес-центров класса А и В — город ждет бум на рынке офисов «повышенной комфортности», в том числе за счет объектов, которые планировалось достроить еще в прошлом году. По мнению экспертов рынка, массовый ввод в эксплуатацию покроет дефицит офисных площадей в Нижнем Новгороде — «стартовать первым» для девелоперов уже не только дело принципа, но и вопрос доходности объекта. Насколько класс офисного центра важен для арендаторов
Как формируются арендные ставки в бизнес-центрах?
Когда среди девелоперов начнется игра на опережение?

Когда месяц тому назад в Нижнем Новгороде открылся торгово-офисный центр класса А «Лобачевский Plaza», в него сразу же переехал центральный офис ТГК-6, покинув другой престижный бизнес-центр — «Столица Нижний». В новом центре энергокомпания разместилась на 5000 кв.м, тогда как на прежнем месте занимала около 2000 кв.м. Пожалуй, этот переезд как нель­зя лучше иллюстрирует недостаток предложения офисной недвижимости в Нижнем Новгороде.

По данным Нижегородского центра научной экспертизы, в 2007 г. в бизнес-центрах было сдано всего 27,5 тыс. кв.м вместо заявленных 60 тыс. кв.м. В эксплуатацию ввели только один крупный объект — бизнес-центр «Лондон» компании «Выбор» (класс B, общая площадь — 13,5 тыс. кв.м). Остальные девелоперы перенесли срок сдачи объектов на 2008 г. Пока в числе сданных в эксплуатацию в этом году — административно-торговый центр «Лобачевский Plaza», построенный компанией «Новый город» (офисная часть здания площадью 9600 кв.м была открыта 1 августа 2008 г.). Среди тех, кто «на завершающей стадии реализации проекта» — компания «Дельта», заканчивающая строительство БЦ «На Стрелке» (13 тыс. кв.м), «Элтекс», строящая БЦ «Пентхаус Палас» (11,6 тыс. кв.м), и УК «Региональный центр международной торговли», возводящая «Центр международной торговли» (первая очередь — 9883 кв.м)

Как считает президент ГК «Нижегородский проект» Эдуард Фияксель, в ближайшие годы девелоперы продолжат строить бизнес-центры класса А и В, потому что офисы класса С — вчерашний день для рынка коммерческой недвижимости. В структуре нижегородского рынка офисной недвижимости класс С сегодня составляет 43%, класс В — 51%. Сегмент класса А (всего 6%) в Нижнем Новгороде представляют два бизнес-центра: «Столица Нижний» и «Лобачевский Plaza» (по данным консалтинговой компании London Consulting & Management Company (LCMC). Директор девелоперской компании «Новый город» Сергей Дергунов так объясняет недостаток в городе высококлассных объектов офисной недвижимости: «Договоренности о сдаче практически всех площадей в ТОЦ «Лобачевский Plaza» мы достигли еще до ввода здания в эксплуатацию. Этот факт свидетельствует о том, что рынок давно нуждался в бизнес-центре класса А. Хотя, безусловно, реализация подобных проектов под силу лишь немногим финансово сильным компаниям: вложения в ТОЦ составляют около $50 млн и будут окупаться достаточно долго — шесть-семь лет».

При том, что наполняемость бизнес-цент­ров всех классов пока высока (в среднем по городу она составляет от 86 до 100%), основной спрос приходится на площади «мелкой нарезки» (до 50 кв.м), которые предлагают бизнес-центры класса С. Правда, по мнению участников рынка, вряд ли такие объекты коммерческой недвижимости будут конкурентоспособны в будущем. У бывших НИИ и заводоуправлений есть только одно конкурентное преимущество — стоимость аренды. Борис Горелик, генеральный директор ГК «Триумф»: «Повысить доходность таких объектов путем их реновации крайне проблематично. Возьмем, к примеру, офисное помещение, расположенное в очень престижном месте, но в старом здани. Само здание, в котором офис занимает некоторую площадь, построено почти столетие тому назад. Если сегодня вы зарабатываете на аренде условно 300 руб. за 1 кв.м, после ремонта (поставив новую технику, поменяв окна и двери, заменив историческую сантехнику) — о, счастье! — офис будет сдаваться по целых 420 руб. за метр».

Спрос на коммерческую недвижимость смещается в заречную часть города

В числе бизнес-центров, готовящихся к открытию «за рекой», — построенный ОАО «Дельта» БЦ «На стрелке». Как сообщают в компании, ввод нового офисного центра класса В должен произойти со дня на день. Федор Сараткин, генеральный директор ОАО «Дельта»: «Мы не делаем ставки на класс офисного цент­ра. Наше яркое преимущество — местоположение объекта. Без особых финансовых затрат мы добились того, что люди, проезжающие мимо, звонят нам в офис и интересуются сроками его сдачи».

О своем намерении построить в нижней части города деловой комплекс заявила и петербургская компания «Макромир». В апреле 2008 г. инвестор выкупил Нижегородский порт, который в течение двух-трех лет собирается перевезти в Сормовский район. Вместо складов и кранов появится деловой комплекс «Стрелка-Сити» площадью 400 тыс. кв.м (офисы — 150 тыс. кв.м, жилье — 100 тыс., гостиница и торговый центр — по 75 тыс.). Начало строитель­ства запланировано на 2011–2012 гг.

Кроме того, в районе Нижегородской ярмарки запланирована постройка еще одного бизнес-центра — «Абрис-Холл». Как сообщила заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Абрис Девелопмент» Вера Сидельникова, компания начала проектировать объект.

По словам экспертов, интерес девелоперов к заречной части города вполне объясним. Вера Сидельникова: «Застройщики в один голос говорят о дефиците площадей для таких объектов в Нижнем Новгороде. Между тем, Нижегородская ярмарка — это исторически сложившийся деловой центр». Эксперты уверены, что в связи с транспортными пробками и отсутствием парковок спрос на коммерческую недвижимость будет смещаться в сторону заречной части. «Если в нагорной части арендные ставки до конца года вырастут в пределах инфляции, то в заречной их рост будет более значительным — 15–30%, исключая «красные линии» основных пешеходных и транспортных потоков, где уже и сегодня достаточно высокие цены», — прогнозирует коммерческий директор ООО «Центр Коммерческой Недвижимости» Владимир Лашманов.

Стремление застройщиков «уйти за реку» совпадает с градостроительной политикой нижегородских властей. По словам директора департамента градостроительного развития территорий правительства Нижегородской области Александра Бодриевского, она предполагает вывод зоны деловой активности за пределы исторического центра и создание двух торгово-деловых комплексов в заречной части города — в районе площади Комсомольской и на Стрелке. Пока на Комсомольской построен только один бизнес-центр — «Бугров Бизнес Парк» (класс В). Однако петербургский холдинг «Доринда» уже заявил о своих намерениях создать здесь многофункциональный комплекс площадью 250–300 тыс. кв.м.

Арендаторы платят за инфраструктуру, а не за класс объекта

Эксперты «ДК» признают, что механизм формирования арендных ставок до сих пор остается закрытым. Единой тарифной классификации пока нет, действует только одно правило: чем ближе к центру, тем выше входной билет. По данным ГК «Триумф», средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости Нижнего Новгорода в июне 2008 г. составила $340 за 1 кв.м в год. Средняя цена продажи офисных площадей — $3280 за кв.м. Экс­перты предполагают, что до конца года рост арендных ставок составит 20–30%. При этом индекс доходности офисного бизнеса (отношение ставки арендной платы за год к стоимости 1 кв.м) за три прошедших года упал вдвое, скатившись до отметки 10,2%. Борис Горелик: «Себе­стоимость строительства в сегменте офисной недвижимости растет намного быстрее, чем арендные ставки на нее. Поэтому инвестор, приобретающий малоформатное офисное помещение стоимостью до $1 млн, полностью «заселенное» арендаторами, получит доходность на уровне 10% годовых без учета налогов. За $10 млн уже можно купить небольшой офисный центр площадью 2000–3000 кв.м — предел доходности в этом случае держится на отметке 15%».

Эксперты «ДК» называют несколько способов формирования арендных ставок в офисных центрах: заказать маркетинговое исследование (по данным «Абрис Девелопмент», это обошлось компании в 1 млн руб.), мониторить все имеющиеся ресурсы по коммерческой недвижимости или сформировать ставку по принципу «а мне так хочется».

Учитывая возрастающие требования арендаторов к инфраструктуре, девелоперы предпочитают удовлетворять их уже на этапе проектирования. Одно из явных преимуществ новых бизнес-центров — наличие парковок. Игроки рынка подчеркивают «парковочное» преимущест­во, чтобы привлечь крупных арендаторов. Так, «Бугров бизнес парк» «подарил» 25 парковочных мест одному из своих арендаторов, заключивших с компанией договор аренды помещений площадью 2000 кв.м сроком на пять лет. Стоимость аренды стандартного парковочного места при бизнес-центре варьируется от 4 до 15 тыс. руб. в месяц. По сведениям ЗАО «Абрис Девелопмент», самый высокий парковочный коэффициент в настоящее время — у БЦ «Лондон» (1,8 места на 100 кв.м) и БЦ «Столица Нижний (1,6 места). В бизнес-центрах, которые только строятся, парковочных мест будет больше: парковочный коэффициент у ТОЦ «Лобачевский Plaza» — 1,8 места, бизнес-парка «Бугров» — 3,4, МФЦ «Центр международной торговли» — 2,1.

В целом, по словам Владимира Лашманова, инфраструктура офисного центра интересует арендатора гораздо больше, чем его принадлежность к тому или иному классу. Тем более, что на рынке существует порядка семи различных классификаций бизнес-центров. «Арендаторов скорее интересует соотношение цена/качество, география офиса, наличие парковки и удобной транспортной развязки, а будет ли это класс А или Б — такие вопросы клиенты не задают», — отмечает эксперт.

Федералы проектируют многофункциональные объекты

Большинство нижегородских бизнес-центров строятся на заемные сред­ства, поэтому компании ищут якорных арендаторов еще на стадии проектирования, чтобы окупить затраты как можно скорее. По словам участников рынка, для этого им иногда приходится переманивать крупных арендаторов. «До конца 2008 г. мы обязаны заключить соглашения о намерениях с 50% арендаторов наших площадей в торгово-офисном центре класса А «Абрис холл», — подтверждает Вера Сидельникова.

После ввода в эксплуатацию заявленных на 2008–2009 гг. бизнес-объектов дефицит рынка офисных площадей останется в прошлом. Со следующего года начнется борьба на опережение — «сливки» снимут девелоперы, чьи проекты будут реализованы без задержек и стартуют первыми.

По мнению экспертов, после насыщения рынка офисами класса А наступит следующий этап развития — в городе появятся многофункциональные комплексы, в которых бизнес-площади будут совмещены с фитнес-центрами, бассейнами и фэшн-галереями. «Многофункциональный» подход позволит компаниям сократить экономические риски и получить более высокую доходность — 30–40% годовых. Пока подобные проекты в Нижнем Новгороде заявляют лишь московские и петербургские инвестиционные компании, и сроки их реализации расплывчаты.

цифры
Аренда парковочного места в Нижнем Новгороде достигает 15 тыс. руб. в месяц

670  руб. в мес — средняя арендная ставка по городу

78,5 тыс. руб.  — средняя цена продажи 1 кв. м по городу

10,2% годовых — уровень доходности в сегменте офисной недвижимости

9,8 лет — средний срок окупаемости бизнес-центра

3-15 тыс. руб. в мес. — стоимость аренды одного парковочного места

19% продажа офисных площадей

81% аренда офисных площадей

Эдуард Фияксель: «Девелоперы будут строить бизнес-центры класса А и В, потому что офисы класса С — вчерашний день для рынка коммерческой недвижимости».

Борис Горелик: «Повысить доходность старых офисных центров путем их реновации крайне проблематично».

Вера Сидельникова: «До конца 2008 г. мы обязаны заключить соглашения о намерениях с 50% арендаторов в будущем офисном центре».