Обзор: Гостиницы - 07.07.2008

Большинство из заявленных за последние два–три года крупных проектов строительства новых гостиниц в Нижнем Новгороде пока не реализованы. Современные гостиничные комплексы высокой звездности находятся в затянувшейся стадии «инвестсовет пройден». Тем временем в центре города ежегодно появляются мини-отели, для создания которых не нужно возводить новых зданий. Инвесторы, намеренные строить гостиницы, проектируют их как одну из составляющих многофункциональных комплексов  — это означает, что номерной фонд будет прирастать очень медленно.эксперты

Виталий Бабушкин
директор гостиницы «Октябрьская»
Светлана Бакулина
директор гостиничного комплекса «Николь»
Дмитрий Володин
владелец отелей «Никола-Хаус» и «Жук-Жак»
Илья Гамов
директор департамента маркетинга компании «Макромир»
Елена Знаева
управляющий отелем «Парус»
Светлана Фабрикова
генеральный менеджер — управляющий ГК «Александровский Сад»
Светлана Шестернина
начальник отдела маркетинга и продаж ГК «Ока»

Сколько отелей нужно построить в Нижнем Новгороде, чтобы на гостиничном рынке появилась конкуренция?
Почему клиенты выбирают мини-отели?
Где в Нижнем Новгороде можно разместить делегацию больше ста человек?

Гостиничный бизнес в нашем городе — территория, свободная от конкуренции, утверждают участники рынка. По данным областного правительства, дефицит номерного фонда в Нижегородской области составляет 6000 мест. Уровень развития рынка гостиничных услуг в Нижнем Новгороде ярче всего иллюстрирует факт отсутствия в городе хотя бы одного пятизвездочного отеля, что невыгодно отличает его от других административных центров федеральных округов.

Как рассказали сотрудники санкт-петербургской компании «Макромир», реализующей проект строительства гостиничного комплекса в Нижнем Новгороде, анализ рынка гостиничных услуг в городе показывает, что город испытывает дефицит в номерном фонде как туристического (две–три звезды), так и бизнес-класса. «Туристический поток в Нижнем Новгороде остается достаточно стабильным, в прошлом году он вырос всего на 6%», — отмечает директор департамента маркетинга компании «Макромир» Илья Гамов.

Директор гостиницы «Октябрьская» ВИТАЛИЙ БАБУШКИН констатирует, что дефицит гостиничных номеров и отсут­ствие конкуренции на этом рынке стали причиной интереса инвесторов к данной сфере и заявления о большом количестве проектов. СВЕТЛАНА БАКУЛИНА, директор гостиничного комплекса «Николь»: «Сейчас в нашем городе ситуация складывается таким образом, что у отельеров нет необходимости в использовании сложных маркетинговых приемов. Достаточно просто работать правильно — уже этим можно активно выделяться на рынке». «Действительно, спрос превышает предложение, поэтому в городе пока нет оснований для реальной конкуренции. Особенно высокий уровень спроса мы наблюдаем во время форума «Великие реки», Автофорума и других крупных мероприятий», — соглашается с экс­пертами управляющий отелем «Парус» ЕЛЕНА ЗНАЕВА.

На данный момент в Нижнем Новгороде 78 гостиниц, включая ведомственные, их номерной фонд составляет 2979 номеров. Около 60% рынка делят пять крупных игроков: отель «Центральный» (450 номеров), гостиница «Ока» (281 номер), «Волна» (198 номеров), «Нижегородская» (170 номеров) и «Октябрьская» (79 номеров). В городе пока не представлены крупные профессиональные управляющие компании — операторы гостиничного бизнеса, отсутствуют отели, принадлежащие национальным и международным сетям. Крупные объекты гостиничного бизнеса только строятся, в Нижнем Новгороде активно развивается сектор мини-отелей — появившись в городе около четырех лет назад, они занимают 15% рынка, причем здесь ежегодно появляются новые игроки.

Отели готовы проводить бизнес-мероприятия любого формата

Эксперты констатируют, что на нижегородском рынке не удовлетворен спрос на гостиницы уровня «пять звезд» — в силу отсутствия такого предложения. Между тем, по данным исследования, проведенного консалтинговой группой «Финсмарт», потенциальный объем данного сектора рынка составляет около 350 млн руб. в год. Статус «четыре звезды» имеют только две гостиницы: «Александровский Сад» (49 номеров, 98 мест) и «Волна» (198 номеров). Подавляющее большинство нижегородских гостиниц не прошло «звездной» сертификации, но и они не испытывают недостатка в клиентах. По данным экспертов, спросом пользуются гостиницы всех форматов: среднегодовая загрузка крупных отелей составляет более 60%. На неделе ее уровень приближается к 80–90%, в выходные падает до 35–40%, мини-отели демонстрируют схожие показатели.

Больше всего городу не хватает гостиниц уровня «две–три звезды» — поэтому высокие цены на услуги размещения в Нижнем Новгороде удивляют даже гостей из столицы. Стоимость номеров в таких отелях составляет 1700–2500 руб. Для сравнения, в трехзвездочной гостинице «Восток» в Москве номер на одного человека в сутки стоит 2560 руб. Местные игроки объясняют свою ценовую политику постоянно растущим спросом на услуги и низким уровнем конкуренции.

По данным Нижегородского центра научной экспертизы, основные клиенты нижегородских гостиниц — бизнес-туристы, это подтверждают и участники рынка. Генеральный менеджер — управляющий ГК «Александровский Сад» СВЕТЛАНА ФАБРИКОВА считает, что массовый турист (особенно иностранный) обходит Нижний Новгород стороной, так как в городе до сих пор не создана инфраструктура, необходимая для развития въездного туризма. «Поэтому самые приятные и выгодные клиенты для любой гостиницы — это деловые люди из солидных компаний», — отмечает она. «Мы будем рады абсолютно всем гостям, приехавшим в наш город и пожелавшим остановиться в нашем отеле. Хотя понимаем, что основные наши гости — деловые люди. Современный отель должен предоставить клиенту максимум качественных возможностей как для удобной работы, так и для отдыха», — подчеркивает Светлана Бакулина. С ними соглашается и начальник маркетинга и продаж ГК «Ока» Светлана Шестернина: «Большинство наших гостей — люди, находящиеся в деловой поездке. Мы должны обеспечить им комфортный отдых и все условия для бизнеса».

В связи с расширением спектра дополнительных услуг растет и доля доходов отеля. По мнению экспертов, услуги размещения приносят в среднем 60–80% дохода, оставшуюся часть дохода гостиницы получают от развлекательно-оздоровительных услуг и услуг для бизнеса. В отеле «Александровский Сад» структура доходов такова: 60% — услуга размещения, 20% — рестораны и бары, 7,5%  — боулинг, 7,5%  — оздоровительный центр и около 5% — конференц-услуги. Светлана Фабрикова уточняет, что спрос на конференц-услуги растет постоянно. «Иногда приходится проводить одновременно несколько деловых мероприятий. В этом случае мы используем помещения, изначально не предназначенные для этого, например, зал ресторана — одного имеющегося у нас конференц-зала явно недостаточно, чтобы принять всех желающих», — делится она.

В гостиничном комплексе «Ока», где доход от бизнес-услуг составляет не менее 10%, — целая сеть конференц-залов с современным оборудованием, что позволяет проводить масштабные мероприятия с большим количеством участников. Отельеры не жалеют денег на плазменные панели, оборудование для проведения интернет­-презентаций, автопереводчики для иностранных гостей. «Мы стараемся выполнить требования каждого клиента, — поясняет Светлана Шестернина, — ведь уровень запрашиваемых услуг становится все выше. Если требуется новое оборудование — мы покупаем его». Светлана Бакулина отмечает, что их требования постоянно растут: «Культура делового общения выросла — раньше было достаточно предоставить зал со столом президиума и расставить стулья. Современные конференц-залы в отелях должны быть оснащены кондиционерами, системами отображения информации различного уровня сложности, профессиональной аудио-, видеосвязью и сопровождаться хорошим сервисным обслуживанием. Кроме того, бизнес-отель обязательно включает в себя переговорную зону, тренинг-классы, Wi-Fi в каждом номере».

В зависимости от «звездности» отеля, стоимость бизнес-услуг может отличаться не меньше, чем стоимость услуги размещения. Например, в четырехзвездочном отеле «Александровский Сад» час аренды конференц-зала на 50 человек обойдется в 3500 руб., в то время как в трехзвездочном отеле «Ока» арендовать на это время зал вместимостью 128 человек можно за 2200 руб.

По данным участников рынка, ориентированные на бизнес-туризм нижегородские отели практически не испытывают влияния сезонности — деловые поездки одинаково активны в любое время года. «Сезонность для нас больше не проблема. Средняя загрузка по году — 70% , она настолько ровная, что мы не испытываем трудностей ни зимой, ни летом», — заявляет Светлана Фабрикова.

Отельеры хорошо знают периоды ост­рого дефицита услуги размещения — это дни крупных форумов и выставок, регулярно проводимых в нашем городе. «Такие всплески активности заметны по всем гостиницам сразу. Но даже независимо от крупных мероприятий разместить делегацию численностью в несколько десятков человек в нижегородских гостиницах порой не просто», — подчеркивает г-жа Фабрикова.

По мнению экспертов, гораздо больше сезонности на уровень загрузки городских отелей влияют праздничные и выходные дни. Если на неделе бизнес-туристы обеспечивают полную загрузку номерного фонда, то в выходные дни она падает почти в два раза.

Мини-отели делают ставку на уровень сервиса и домашнюю атмосферу

На фоне сдержанного роста предложения от крупных игроков в городе активно развивается сегмент мини-отелей, число которых прибавляется из года в год. Эксперты считают, что рост сектора мини-отелей (до 50 номеров) продолжится и впредь — клиентов хватит всем. Светлана Бакулина: «Мы не собираемся конкурировать с большими отелями: у нас несколько иной сегмент рынка». По мнению участников рынка, у каждой категории отелей свои особенности, определяющие выбор клиента. Крупные гостиницы изначально предлагают более широкий спектр дополнительных услуг, у них больше постоянных корпоративных клиентов, здесь размещаются многочисленные делегации. Однако реконструкция этих зданий, построенных еще в советский период, требует серьезных инвестиций. Поэтому, по мнению экспертов, построить новый отель значительно проще, чем усовершенствовать стандартную советскую гостиницу — гораздо выгоднее вложить деньги в современный продукт, который будет отвечать требованиям времени, что значительно сократит сроки окупаемости объекта. Кроме того, инвестиции в гостиничный бизнес представляют собой практически безрисковое капиталовложение: основной актив данного бизнеса — недвижимость, которая в долгосрочной перспективе будет дорожать в среднем на 5% в год.

В отличие от крупных комплексов, способных обеспечить широкий спектр бизнес-услуг и развлечений, мини-отели делают ставку на сервис и индивидуальное отношение к каждому клиенту. Этот сегмент рынка выделился лишь несколько лет назад. Его атрибутика — современные технологии гостиничного бизнеса, комфортабельные номера, современные конференц-залы. «Мини-отели привлекают уединением, спокойствием, хотя зачастую предоставляют только проживание и предлагают ограниченный набор сопутствующего и крайне необходимого гостям сервиса (оздоровительный центр, прачечная, предоставление собственных трансферов и пр.). Самое ценное здесь — персонализированный подход к каждому гостю и почти домашняя обстановка, чем не могут похвалиться крупные отели. Поэтому есть любители мини-отелей, но почти нет любителей больших гостиниц», — отмечает Светлана Фабрикова.

По мнению директора департамента маркетинга компании «Макромир» Ильи Гамова, рынок мини-отелей еще долго будет одним из наиболее динамично развивающихся сегментов гостиничного рынка: «Инвестиции в мини-отели остаются перспективными благодаря относительно низким первоначальным вложениям и хорошим срокам окупаемости — от шести до восьми лет».

По мнению владельца мини-отелей «Никола-Хаус» и «Жук-Жак» Дмитрия Володина, инвесторы предпочитают формат мини-отелей: открыть их проще и окупится он быстрее. «Гостиничный бизнес не ограничивается только возведением здания с необходимой инфраструктурой — при строительстве отеля «с нуля», он окупится значительно позже, чем, например, жилой дом. А мини-отели, как правило, располагаются в уже существующем здании», — отмечает предприниматель.

Инвесторы растят предложение на гостиничном рынке

С 2006 г. в Нижнем Новгороде инвесторы регулярно заявляли о новых проектах в сфере гостиничного строительства. За два последних года о выходе на нижегородский рынок заявили сразу несколько гостиничных сетей: Accor Group, Global Hyatt Corporation, Kempinski, DVK Group, «Интурист», HELIOPARK Hotels & Resorts. Некоторые из них, например, Accor Group и Kempinski, уже заключили соглашение с инвесторами о передаче в управление международной сети нескольких строящихся в Нижнем объектов гостиничного бизнеса. По мнению экспертов, инвесторы понимают, что организовать работу отеля на международном уровне сложно, и охотно передают новые объекты в управление международным сетям — это может повлиять на успех проекта в будущем и сроки его окупаемости.

Только за 2007 г. инвестиционный совет при правительстве Нижегородской области рассмотрел 17 заявок на строительство отелей, 12 из них получили положительное заключение. По планам, уже к 2009 г. номерной фонд города должен увеличиться более чем на 1000 номеров, однако большинство заявленных проектов пока таковыми и остаются. Эксперты объясняют такое положение дел объективными сложностями, связанными с подготовкой площадок, выделенных под строительство. Например, инвестиционный совет еще в октябре 2006 г. одобрил заявку «Бимара» на строительство гостинично-торгового комплекса в районе улиц Ильинской, Малой Покровской и бульвара Харитонова. Чтобы начать строительные работы, компании было необходимо расселить около 60 семей, проживающих в старых домах, расположенных на этом участке. По мнению Дмитрия Володина, инвесторы, вкладывающие средства в строительство крупных гостиничных комплексов в Нижнем Новгороде, должны быть готовы к «непрофессионализму местных застройщиков и сложностям с поиском места для возведения таких объектов».

Участники рынка отмечают, что по уровню обеспеченности номерами на 1000 жителей город серьезно отстает не только от Москвы и Санкт-Петербурга, но и от таких городов, как Пермь, Екатеринбург и Челябинск. При этом темпы развития рынка гостиничных услуг в Нижнем Новгороде уступают темпам роста в секторе торговой или офисной недвижимости. «Как и в любом другом сегменте коммерческой недвижимости, в сфере гостиничного строительства ощущается острый дефицит земельных участ­ков — поясняет Илья Гамов. — Приобретение участков под гостиничные проекты, как правило, накладывает на девелопера обременения в виде переноса старых коммуникаций, укрепления соседних строений, сохранения архитектурных элементов зданий. Попытки девелоперов минимизировать инвестиционные риски приводят к тому, что большинство гостиничных проектов — лишь часть многофункциональных комплексов. Такой подход, в свою очередь, снижает темпы роста номерного фонда».

Действующие игроки положительно оценивают отдаленную пока перспективу появления в городе крупных сетевых отелей. «С приходом иностранных сетей конкуренция обязательно возрастет: у последних действительно высокие стандарты сервиса, которые отрабатывались десятилетиями. Нижегородские отели также стремятся улучшить качество сервиса — прописывают бизнес-процессы, обучают персонал, однако период становления еще не пройден до конца, и необходимо много сделать в этом направлении», — отмечает Елена Знаева. «Самое плохое для любого бизнеса — работать без здоровой конкуренции», — соглашается с нею Светлана Шестернина.

В ожидании светлого будущего всех заявленных проектов и наступления здоровой конкуренции участники рынка самостоятельно пытаются нарастить предложение, расширяя собственный номерной фонд. ГК «Ока» строит новый корпус повышенной комфортности на 150 номеров. В нем будет расположен большой конгресс-центр с несколькими конференц-залами, фитнес-центр, бассейн, тренажерный зал. «Мы взяли в аренду еще одно здание, сейчас проводим его реконструкцию. Второй корпус на 48 номеров планируем открыть уже осенью», — делится планами Елена Знаева.

Г-жа Фабрикова уверена, что строить всегда легче, чем перестраивать, и считает, что техническая реконструкция и модернизация бывших советских гостиниц не выход, когда стоит задача перевести обслуживание на принципиально новый уровень. «Если останется хоть один человек, работающий с прежних времен, все будет точно так же, и качественного сервиса не добиться. Нужно не только ломать до фундамента старые стены, но и выстраивать «с нуля» совершенную систему стандартов и технологий обслуживания», — уверена Светлана Фабрикова.

Светлана Фабрикова: «Массовый турист обходит Нижний Новгород стороной».

Светлана Бакулина считает, что отельерам маркетинг пока не нужен.

Дмитрий Володин: «В Нижнем Новгороде инвесторы сталкиваются с отсутствием площадок под гостиницы».