Новые правила игры в долевом строительстве спровоцируют рост цен на квартиры

Напомним, с 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Аналитики рынка жилья выделяют несколько наиболее значимых для застройщиков пунктов: ограничения по опыту работы в жилищном секторе, запрет на новые проекты за нарушение сроков и др.

Но самый главный: фактическое упразднение с 1 июля 2019 года прежних правил долевого участия, при котором граждане инвестируют в стройку «на уровне котлована» и на последующих этапах.

Средства дольщиков будут аккумулироваться в банках на специальных эскроу-счетах. Таким образом, именно банк становится главным: он получает право оценивать представленные жилищные проекты и решать, кому из застройщиков одобрить кредит, который предоставляется, естественно, под проценты. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока точно не определены, но уже сейчас можно говорить о том, начальная фаза строительства будет обеспечиваться самыми дорогими деньгами. К слову: застройщик должен иметь опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м на протяжении трех и более лет.

Только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартир в собственность участников строительства (даже если квартиру купил только один человек), банк переведет застройщику деньги с эскроу-счетов.

- Изменения в законодательстве направлены на ликвидацию проблемы «обманутых дольщиков». Но правила игры на рынке жилищного строительства ужесточатся, - считает заместитель директор по маркетингу ГК «Жилстрой-НН» Евгений Суменко. – Причем, часть изменений коснутся не только домов, которые будут строиться, но (по отдельным позициям) - и тех, которые уже начаты. На каждый дом придется открывать отдельные счета. Сейчас идет переходный период: обязательных условий еще нет, но застройщик имеет право начать работать по эскроу-счетам.

Стоимость жилья однозначно будет расти: мелкие застройщики вряд ли преодолеют все ограничения, которые станут предъявлять к строительству жилья. А когда на рынке мало игроков, спрос остается, а предложение уменьшается, стоимость, естественно, увеличивается. Думаю, уже к концу года можно ждать повышения цен на квартиры – от 10% и выше.

Аналогичные цифры называет директор «Нижегородского центра научной экспертизы» Татьяна Романчева:

- Давайте посмотрим на формирование цены жилья в Нижнем Новгороде. Она – по законам развития рынка – определенно должна повышаться. И к этому существует ряд предпосылок.

Во-первых, в кризис 2014 года, ряд проектов, которые могли быть начаты в то время, оказались «замороженными». Ввод квартирного жилья в 2016 году (по сравнению с 2015-м) снизился на 31,3%! В 2017-м он чуть подрос по отношению к 2016-му, но прежних цифр мы не достигли. Таким образом появился некий отложенный спрос, а значит цена по канонам рынка подросла.

Во-вторых, государство поощряет развитие системы ипотечного кредитования, и ставка по ипотеке сейчас беспрецедентно мала. Как правило, когда уменьшается ставка по ипотеке, подрастает цена.

В-третьих, введение изменений в 214-ФЗ. Это даст повышение цены не менее, чем на 10%.

Но «шоковой терапии» можно не опасаться: резких изменений на рынке недвижимости практически не бывает, он очень инертный. У нас много квартальных застроек, которые начаты до 1 июля, они живут по старым правилам. А цена на рынке будет формироваться вкупе. Пока в этом году она растет каждый квартал примерно на 1,5%. 

- Безусловно, те застройщики, которые рассчитывали только на продажи, уйдут с рынка, - убежден генеральный директор «ННДК» Михаил Иванов. -  Они не смогут соответствовать требованиям новой редакции закона и лишатся свободного денежного потока, который можно было расходовать в процессе строительства.

Мы с проектным финансированием работали всегда, открывали кредитную линию под каждый дом, и не шли в проект, если его себестоимость не обеспечена кредитом и собственными средствами, без дольщиков.

Изменения коснулись и тех застройщиков, у которых разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, в части расчетов через уполномоченные банки. Конечно, это дополнительная работа для финансовой службы, так как замедляется скорость транзакций – банку нужно время для контроля операции. И не все банки, которые уже есть в перечне Банка России, готовы работать с застройщиками.

И самое главное – нет подзаконных актов, нет постановлений Правительства, приказов Минстроя, которые бы разъясняли новый порядок работы. Поэтому пока рынок в ожидании.

В таких условиях вероятно, что новое предложение на первичном рынке снизится. Однако учитывая, что в уже построенных домах есть непроданные квартиры, , баланс спроса и предложения будет выравниваться и в последующем приведет к неминуемому росту рыночной стоимости жилья.

Заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию «Столица Нижний» Борис Замский считает, что в Нижнем Новгороде сегодня рынок сложный:

- После драматичного спада продаж, который произошел в 2015 году, когда спрос на рынке сократился более чем в два раза, наблюдается постепенное восстановление. Основные причины: первая – повышение доступности жилья (рекордно низкая ипотечная ставка, рост доходов отдельных категорий населения, в первую очередь – работников бюджетной сферы,  привлекательная цена, которая снизилась в результате сокращения спроса).

Вторая – перераспределение рынка, «переток» спроса и, соответственно, продаж из проектов в ближнем пригороде в микрорайоны комплексной застройки на территории Нижнего Новгорода. В 2013-2016 годах был запущен целый ряд проектов в пригороде, которые на первом этапе привлекли к себе покупателей низкой ценой. Сейчас, когда часть этих объектов построена, и жители смогли оценить их реальные потребительские свойства, продажи упали, многие проекты остановлены, спрос вернулся в микрорайоны городской застройки.

Тем не менее, несмотря на рост продаж, многие игроки рынка чувствуют себя не очень уверенно, например,  застройщики, которым трудно работать при сложившемся уровне цен.

Это приводит к переносу сроков ввода в эксплуатацию или вовсе остановке строительства объектов, что в свою очередь влияет на настроение потребителей, решение о покупке жилья в новостройках, снижает объем и качество предложения на рынке в целом. Только лидеры рынка в этой ситуации остаются на высоте.

Изменения, внесенные в законодательство о долевом строительстве, не влияют на стоимость непосредственно (цены в рыночной экономике определяются балансом спроса и предложения). Но они явно отразятся на себестоимости застройщиков (рост организационных затрат генподрядчиков в результате банковского сопровождения, затраты на банковское финансирование и т.д.), что сделает бизнес менее выгодным. А также – на количестве проектов и на числе игроков рынка, которое будет снижаться и дальше, поскольку далеко не все смогут соответствовать новым требованиям и выдержать более жесткий контроль со стороны государства.

В результате, предложение на рынке снизится, что при постепенно растущем спросе неизбежно приведет к росту цен. На какую величину и будет ли она эквивалентна росту издержек – станет зависеть от рыночной ситуации на каждой отдельной территории.

Какие еще изменения вступят в силу с 1 июля 2019 года по закону о долевом строительстве?

• Административные расходы – не более 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В числе затрат:

- оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта;

- выплата заработной платы, налогов и отчислений;

- оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика;

- расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест. 

Уполномоченный банк, где открываются счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве.

•  Авансовые платежи, которые застройщик может направить при реализации проекта подрядчикам – не более 30% от проектной стоимости. В перечне работ:

- строительство многоквартирных домов;

- подготовка проектной документации и ее экспертиза;

- выполнение инженерных изысканий;

- строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке;

- подготовка документации по планировке территории.

Однако, отмечают эксперты, значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство. В частности, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации оплачиваются девелопером еще до начала строительства, нередко за собственный счет. Тем не менее, они включаются в общий лимит авансированных платежей после начала привлечения средств покупателей.

Итоги деятельности жилищно-строительной отрасли в регионе за первое полугодие 2018 года

• За январь-июнь введено в эксплуатацию 542,5 тыс. кв. метров жилья (104,6% к соответствующему периоду 2017 года).
• В 2018 году плановый показатель во вводу жилья составляет 1350 тыс. кв. метров.
• При этом по итогам первого квартала средняя рыночная цена одного кв. метра жилья снизилась на 4% к уровню четвертого квартала 2017 года.

Комментарий министерства строительства Нижегородской области:

- Сегодня отрасль жилищного строительства находится в переходном периоде, предусматривающем постепенный уход от прежних правил долевого участия.

Для этого разработана «дорожная карта» по поэтапному (в течение трех лет) замещению средств граждан банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски.

В дальнейшем ожидается рост объема ввода жилья. В первую очередь этому будет способствовать развитие территории Нижегородской агломерации (65% от общего ввода жилья по региону).

Для развития массового жилищного строительства понадобятся новые территории – с необходимой инженерной, транспортной и дорожной инфраструктурой. Ведутся переговоры с Правительством Российской Федерации и АО «ДОМ.РФ» о передаче земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в собственность Нижегородской области.

Еще в 2014 году правительством Нижегородской области утверждена программа «Развитие жилищного строительства и государственная поддержка граждан по обеспечению жильем на территории Нижегородской области», которая позволяет контролировать темпы и объемы работ по возведению новостроек.  

Автор текcта: Наталия Лисицына