Нижегородский рынок жилья: сценарий 2008 г. не повторится

После взлета падение?

Прошедший  2014 г. стал рекордным в России по вводу жилья – 75 трлн  кв. м. В 2015 г. стоит ожидать завершения проектов, начавшихся в 2012 -2014 гг.

«Для игроков рынка доступ к кредитным ресурсам ограничится, да и стимулов для инвестирования  в недвижимость станет меньше, поскольку ее стоимость начнет расти», - отмечает бизнес-консультант Александр Мокеев.

Насколько тренды российского рынка соответствуют региональным реалиям? Начальник развития стройиндустрии ведомства Сергей Мигушов  отметил, что на 2015 г. запланирован ввод в области1, 6 млн кв. м жилья. Выполнить поставленные задачи вполне реально, уверен эксперт:

«Если сравнивать начало 2015 г. и  прошлый год, то на рынке недвижимости ничего страшного не случилось. Сценарий кризиса 2008 г. не повторится».

Генеральный директор ГК «АН Приволжье»  Елена Титова отмечает, что спрос на рынке недвижимости все-таки упал, пусть и незначительно.

«На нижегородском рынке 70% составляет жилье эконом-класса. С изменением ключевой ставки ЦБ РФ кредитные ресурсы подорожали, и в начале года мы увидели резкое снижение спроса. Сейчас ситуация начинает стабилизироваться, определилась ставка по первичному рынку, и мы ожидаем волну потребительского интереса».

Эксперт отмечает, что предпосылок для снижения стоимости жилья нет: «В настоящее время растет себестоимость строительства, особенно в тех проектах, где есть проектное финансирование. Сейчас обслуживание таких кредитов составляет 20% в год. А доходность девелопера при реализации проекта – 30%. Кроме того, в этом году мы можем не увидеть старта ряда проектов».

Елена Титова рассказывает, что так называемый «тренд отложенного спроса» реализовался еще в ноябре-декабре 2014 г. и «оттянул» на себя спрос 2015 г.Для покупателя рынок недвижимости рисует определенные перспективы. 

«Многие застройщики стали лояльнее к клиентам: появились такие предложения, которых не было в прошлом году. Например, низкая ипотечная ставка по первичному рынку недвижимости. Для некоторых проектов появилась беспроцентная рассрочка. Некоторые застройщики предлагают собственную ипотеку под 12% уже с начала этого года. Своим клиентам мы рекомендуем пока подождать с покупкой недвижимости,  потому что в скором времени появятся новые интересные предложения».

В тоже время элитное жилье в Нижнем Новгороде не теряет своего покупателя. Эксперты говорят об устойчивом  спросе в данном сегменте.

Девелоперы не сдаются

Генеральный директор ГК «Гарантия-Строй» Виталий Мигунов рассказывает, что при реализации собственных проектов многоквартирного жилья,  большая часть строительных материалов - отечественного производства. Стоимость которых даже при росте курса иностранной валюты не изменилась.

«Что касается объемов продаж, то они снизились. И есть надежда, что при субсидировании государством ставки ипотечного кредитования, ситуация изменится. И этот кризис будет проще, чем в 2008 г.»

Руководитель отдела продаж компании «Квартстрой-НН» Дмитрий Есин рассказывает, что в настоящее время компания занимается оптимизацией бизнес-процессов, в частности,  поиском поставщиков стройматериалов и услуг по конкурентоспособным ценам.  В то же время компания продолжит развитие флагманского проекта «Новинки Смарт Сити», а также нескольких проектов в черте города.

«В  этом году мы  отметили снижение клиентского спроса по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Серьезную роль в этом сыграло повышение ставки по ипотеке. 55-60% от всех продаж компании – это ипотечные программы. Со вступлением  в силу господдержки по ипотечному кредитованию, мы стали ощущать оживление клиентского интереса. В то же время компания запустила собственные спецпрограммы, например «Антикризисные дома» в микрорайоне «Новинки Смарт Сити», где стоимость однокомнатной квартиры стартует от 900 тыс. руб.», - говорит он.

Директор по маркетингу и продажам компании «Деметра» Евгений Норкин отмечает, что по данным зарплатных проектов «Сбербанка», в  регионе наблюдается снижение заработной платы в среднем на 5 тыс. руб. Этот фактор оказал влияние на спрос на жилье эконом-класса:

«По статистике средняя зарплата в Нижегородской области - 27 тыс. руб. Мы ощутили снижение потребительского спроса на наши квартиры – студии, цена на которые  стартует с 1,13 млн руб. Те,  у кого 5 тыс. руб. – это 25% от зарплаты, ощутили тяжесть ситуации первыми. Мы находим новые возможности для них приобрести квартиру, например, запустили совместную программу по доступной ипотеке с ведущими банками. Касательно, роста стоимости строительных материалов: мы работаем, в основном, с местными поставщиками материалов и комплектующих, что позволяет удерживать цены на квартиры от повышения».

В среднем ценовой сегменте (в формате таунхаусов), по словам г-на Норкина, с марта наметилось увеличение потребительского интереса и, как следствие, рост продаж.

Представители федеральных компаний,  работающих в регионах, говорят о волне повышения спроса на индивидуальные домостроения. Тенденцию столицы подхватывают регионы.  Руководитель нижегородского филиала компании "ГУД ВУД" Валерий Иванов отмечает, что в декабре 2014 г. наблюдался пик продаж, план по которым выполнен в 3,5 раза. И в настоящее время только начинается строительство  по этим договорам: 

«Но с другой стороны, мы опередили ту ситуацию, которая произошла, предложив линейку домов как альтернативу трехкомнатной квартире. Особенно активно спрос на них растет в Москве. Второй вариант – это поселковый дом – таунхаус. Сейчас тенденция потребительского интереса в этом сегменте переходит из Москвы в регионы. В Нижнем Новгороде ведутся переговоры о строительстве таунхаусов на две семьи в черте города».

Компания ГУД ВУД ориентируется  на средний класс покупателей. 

«Нам интересно, на каких условиях  банки готовы предоставлять ипотечные кредиты в размере 3-4 млн руб.», - заключает г-н Иванов.

В сегменте бизнес-класса о каких-либо тенденциях говорить пока рано. Руководитель проекта «Семь озер» Александр Дэко рассказывает, что стоимость домов в поселке варьируется от 5 до 9 млн руб.

 «Стоимость на дома в  этом году у нас не изменилась. А, если говорить о цене на земельные участки, то произошло существенное снижение стоимости. Связано это с тем, что некоторые игроки рынка уже  заявили об этом. И клиенты обращаются с просьбой  изменить условия покупки земли. Но кризисный  период длится недолго, и выводы делать по 2-3 месяцам рано. Рынок все-таки выстоит, и спрос на жилье есть», - заверил он.

Собственник и генеральный директор компаний «Лайтхаус» и «Секвойя», работающих в сегменте эконом- и бизнес- класса, Руслан Котов согласен с коллегами по наметившейся тенденции роста клиентского интереса.

«У наших клиентов были сомнения в покупке недвижимости уже в сентябре-октябре 2014 г. в с началом роста курсов иностранных валют, а к концу года– все шли с деньгами. Прежние цены мы сохранили до конца 2014 г. Однако с началом нового вынуждены были увеличить стоимость на 5-7%. Прежде всего, это связано с ростом стоимости металла. Также подорожало иностранное оборудование и комплектующие к нему. Что касается этого года, сейчас мы видим устойчивый спрос на наше жилье. В работе с банками, наши клиенты в сегменте эконом-класса  выбирают тактику «подождать и подкопить», - дополняет он.

Генеральный директор «Завода малоэтажного домостроения»  Сергей Таненков признает, что стоимость готового дома компании выросла на 6%. Связано это с ростом стоимости расходных материалов.

«Что касается земельных участков в черте города, то нам пришлось участки в 10 соток разделить пополам из-за роста цен. Теперь надеемся на рост спроса среди покупателей сегмента супер-эконом класса. Тем более, что четыре клиента из пяти приобретают дома с участками через продажу квартир», - прокомментировал он.

Генеральный директор компании «Матис» Максим Цыганов также отмечает, что огромное количество клиентов компании продают квартиры в городе для  покупки собственного дома:

«Получить вместо квартиры дом и земельный участок в 20 км от города – это актуально для рынка. Поэтому мы не стали повышать цены. Спада потребительского спроса не наблюдается, но темпы его роста ниже, чем ожидалось».

Стройматериалы не дешевеют

Застройщики озвучили проблему  повышения стоимости строительных материалов, а производители назвали свои «больные места».

Генеральный директор компании «КНИЛЕ» Андрей Басов  рассказывает, что прошлый  год был весьма успешным для производителя: порядка 170 тыс. куб. м бетона. Были планы по строительству нового производства. Но новые экономические реалии остановили эти проекты.

«В начале года мы заметили снижение объемов продаж. Основные проблемы, наверное, начнутся только через год, когда инвесторы не  будут разрабатывать новые проекты по производству, и рынок «согнется». Проблема стоимости стройматериалов обнажилась в феврале, когда ГК «Евроцемент» (крупнейший производитель цемента - прим. ред.)  повысила стоимость сырья на 20%. Но об этом никто не говорил», - рассказывает г-н Басов.

Он отмечает, что  ГК «Евроцемент» занимает 80% рынка, и свои цены регулирует как хочет.

Если говорить о тренде импортозамещения, то европейское оборудование и его комплектующие заменить невозможно:

«Мы даже не задумываемся об их замещении – нам нужны эти надежные комплектующие. При работе  30 дней в месяц 24 часа в сутки – поломка производственной линии недопустима». 

Андрей Басов подчеркивает,  что китайские производители не готовы обеспечить сервисным обслуживанием своих клиентов:

 «Есть примеры использования китайского оборудования в Нижнем Новгороде. Но я, как собственник,  никогда не приобрету оборудование китайского или даже турецкого производства. Европейское оборудование вне конкуренции».

Учредитель, заместитель генерального директора компании «ЕК Кемикал» Олег Михеев констатирует, что ажиотаж на стройматериалы наблюдался в ноябре-декабре 2014 г.:

«Ожидается, что в 2015 г. все же будет введено меньшее количество жилья, чем в прошлом. Но ремонт и капремонт  никто не отменял. И мы в этом плане чувствуем себя хорошо. Но ожидаем высокую конкуренцию».

Однако производители отмечают, что поддержки со стороны правительства региона в непростых экономических реалиях ждать не приходится:

«Мы пытались обратиться, но проще было опять взять кредиты и вложить собственные деньги, а не ждать пока нашу заявку рассмотрят».

Руководитель отдела продаж по Нижегородской области ГК «Керма» Дмитрий Шварцман добавляет, что в  этом году компания была вынуждена повысить стоимость продукции – в среднем на 10%. Связано это с использованием импортного оборудования.

«Но при этом, мы не ощутили спада объема продаж, поскольку тренд импортозамещения сыграл положительную роль при реализации продукции в западной части России. Там ранее присутствовала продукция европейского производства.  На нижегородском рынке мы тоже сможем заявить о себе. Но проект увеличения производственных мощностей пока «приторможен», - рассказывает г-н Шварцман.

Коммерческий директор компании «Хольцерфабер» Максим Гуляев рассказывает, что, работая на рынке оптовых продаж стройматериалов, компания заметила снижение спроса в первые месяцы этого года:

«Данная ситуация связана с тем, что все- таки строительство замедлилось. Качество строительных материалов падает, происходит смещение в сторону более дешевых аналогов».

Архитектор Наталья Полтанова отмечает, что излюбленным продуктом потребителей является частный дом:

«Но общие тенденции рынка повышения стоимости  отразились и на нашем клиенте, который не готов опускаться до жилья эконом-класса». 

Участники рынка отмечают, что в новых реалиях оптимальным путем работы становится форма вертикально-интегрированных холдингов. Одним из вариантов остается  создание закупочного союза, причем существуют успешные примеры реализации аналогичных проектов. Все это поможет объективно формировать рынок строительных материалов и ценообразование на нем.

Банковский сектор порадовал

Безусловно, рынок недвижимости ждал, когда ЦБ РФ определится с ключевой ставкой, а, значит,  и банки смогут озвучить свои предложения по ипотечному кредитованию. Ситуацию разрядило постановление правительства РФ от 19 марта 2015 г.  о господдержке ипотеки.

Управляющий нижегородским филиалом Банка ВТБ24 Георгий Гречин отмечает, что уровень продаж такого продукта как ипотечный кредит в 2015 г. снизился по сравнению с прошедшими 2014 и 2013 гг.

«С 1 апреля 2015 г. ипотечные кредиты будут выдаваться с государственной поддержкой – по одобренным решениям - при ставке 12%. Ситуация - не такая радужная, как в прошлом году, но и не такая критичная как это было с 2010 по 2012 гг.», - заключил г-н Гречин.

Управляющий нижегородским филиалом – руководитель региональной дирекции по корпоративному бизнесу нижегородского филиала ПАО Банк «ФК Открытие» Владимир Рогозин отмечает, что в банке с 7 марта возобновлено ипотечное кредитование: ставка 12,55 - 12 ,95% при первоначальном взносе 50% стоимости. Срок кредитования – до 20 лет. Поставлено ограничение суммы кредита - до 3 млн руб.

«При кредитовании  региональных застройщиков существуют следующие требования:  минимальный объем построенного жилья  с  2010 г. должен быть не менее 50 тыс. кв. м. Для кредитования "с котлована" - не менее 100 тыс. кв. м. При этом мы работаем с проектами конкретных многоквартирных домов, не составляя конкуренции коллегам в проектах жилых комплексов. Это позиция банка», - отмечает г-н Рогозин.

Заместитель управляющего нижегородского отделения Волго-Вятского банка "Сбербанка России" Сергей Полянский рассказывает, что ипотечное кредитование со ставкой 11,9%  уже появилось в банке.

«Если говорить о том, насколько это предложение востребовано на рынке, то достаточно посмотреть на увеличившееся в разы после 19 марта количество заявок. Как банк, мы видим, что покупательский спрос падает. И для рынка нужно определиться со стоимостью конечного объекта. Мы встречались с  застройщиками и увидели, что мнения на этот счет разные», - отметил г-н Полянский.