Меняйся или умри. Выйдет ли рынок коммерческой недвижимости из кризиса?

Рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода испытывает на себе влияние сразу двух кризисов, что делает его непривлекательным для инвестиций. С одной стороны, столица Приволжья еще не отошла от последствий падения покупательной способности граждан в 2014 г. С другой, в городе уже несколько лет сохраняется избыток качественных торговых площадей: на каждую тысячу жителей приходится 600 кв. м.

Как это влияет на поведение инвесторов и владельцев помещений, рассказали представители компании «IDEM — Консультанты по торговой недвижимости».

Инвестиционный тупик

По данным экспертов IDEM, новые торговые центры не открываются третий год подряд, а некоторые существующие находятся в стагнации. Чуть лучше обстоят дела с гипермаркетами: в 2018 г. на рынок «зашли» два новых игрока — Leroy Merlin и HOFF. Также в Нижнем Новгороде стало больше ресторанов: появился первый филиал Black Star Burger, начал работу фуд-маркет «Восход», сеть «Макдональдс» открыла три новых точки.

Говоря про общие показатели, эксперты отметили, что средняя арендная ставка у объектов коммерческой недвижимости уменьшается или растет не более чем на 5% (если учесть инфляцию, в реальных ценах это означает рост не более 1%). Оборот розничной торговли увеличился на 6% без учета инфляции, но темп прироста достиг лишь 7%, замедлившись относительно показателей 2017 г.

При этом стоимость 1 кв. м торговой недвижимости заметно увеличилась, что делает создание новых объектов невыгодным для инвесторов. В 2018 г. квадратный метр обходился девелоперам в 50 тыс. руб. «Если раньше девелоперы строили большие объекты, то сегодня они не готовы это делать. Ситуация в бизнесе такая, что на развитие существующих торговых площадей требуются серьезные ресурсы. Иногда едва ли не большие, чем на строительство новых», — отметила генеральный директор IDEM Екатерина Гресс.

Она подчеркнула, что в ближайшие годы рынок торговой недвижимости, скорее всего, также не будет находиться в топе привлекательных инвестиционных рынков. А в 2020 —2021 гг. аналитики прогнозируют новый глобальный кризис в мировой экономике.

Вдобавок инвесторам придется считаться с мировыми трендами, которые постепенно приходят в российские регионы.

Тренды 2019: виртуальная торговля, «уберизация» и монополии

По данным специалистов, в 2019 г. в городе начнется бум реконцепций торговых площадей.

В регионы приходит тренд на увеличение доли онлайн-торговли. Активно развиваются сервисы доставки товаров и еды. Ожидается, что рост «виртуального» рынка окажет значительное влияние на рынок классического ритейла, заставляя его уменьшать торговые площади.

Из-за информатизации и автомобилизации населения увеличивается спрос на небольшие районные ТЦ, а также малые форматы. Многие ритейлеры уже отреагировали на этот запрос. К примеру, «М.Видео» разработал мини-формат «m.mobile», а IKEA открыла в нескольких российских городах дизайн-студии. Одна из таких студий работает в нижегородском ТЦ «Седьмое небо», но недавно компания объявила, что закроет объект из-за нерентабельности.

Увеличивается количество людей, которые ведут бизнес на дому. Маникюр, выпечка тортов, изготовление подарков — все это больше не требует обязательной аренды помещения.

В регионы приходит «уберизация»: открывается все больше сервисов, подобных UBER, которые позволяют минимизировать расходы за счет привлечения широких слоев населения в качестве партнеров.

Продолжается централизация ритейла. Специалисты утверждают, что 2018 год запомнится значительным количеством «поглощенных» компаний. К примеру, «М.Видео» поглотило «Эльдорадо» и Mediamarkt, X5 Retail Group — сеть магазинов «Полушка», а «Leroy Merlin« купил DIY-оператора «К-раута». Региональные сети при этом сдают позиции.

Спасет только нестандартный подход

В таких условиях консультанты IDEM советуют инвесторам искать нестандартные подходы, внимательнее относясь к потребностям людей.

Например, в Нижнем Новгороде крупные торговые площади распределены неравномерно и сосредоточены в верхней части города, что делает перспективным открытие новых объектов в нижней части.

Строить классические центры сейчас крайне невыгодно. Инвесторов ждет и изменение потребительского поведения людей, и переизбыток торговых площадей. Но в целом в Нижнем можно найти точки, где строительство возможно и рентабельно. Согласно нашей статистике, меньше всего ТЦ сейчас в Ленинском, Сормовском и Приокском районах, — рассказал руководитель отдела консалтинга IDEM Денис Зыков.

Если говорить о модных форматах, то девелоперы все чаще разрабатывают нишевые проекты. Популярными становятся ритейл-парки, life-style центры и аутлет-центры. Это уже ТЦ нового типа, куда люди приходят не столько за покупками, сколько ради развлечения и получения каких-либо других услуг. Ранее DK.RU писал, что в 2019-2020 гг. в Нижнем Новгороде запланировано открытие двух торговых объектов: МФК «Аквамания» и ТЦ «Автозаводец». Оба они совместят в себе функции шопинга и досуга.

По мнению Дениса Зыкова, в срочном пересмотре своей концепции нуждаются такие ТЦ, как «Ганза» и ЦУМ.

Судьбе же торговых центров вроде нижегородского «Шоколада» эксперты не завидуют.

В Нижнем есть несколько стагнирующих ТЦ, которые построены до 2014 г. Их владельцы явно не выдержали долговых обязательств, снизили арендные ставки и в итоге вынуждены были отдать свою недвижимость банкам или продать. Причем сделки обычно заключаются невыгодные: 35 тыс. руб. за 1 кв. м. Новый объект за эти деньги не построишь. И даже на такую сделку найти покупателя бывает сложно, так как репутация у места негативная, и на реабилитацию его в глазах потребителя у инвесторов уходят годы, — отметила Екатерина Гресс.

Нестандартный и «демократичный» подходы будут востребованы и в ресторанном бизнесе: в 2018 г. популярнее всего у нижегородцев оказались бургерные и гастропространства вроде фуд-холла «Жарбалкон» и фуд-маркета «Восход».

Источник фото: презентация IDEM