Как не стать банкротом, взяв ипотеку

Нужно своё жильё? И хочется, и колется! Опасения «не потянуть» выплаты по ипотеке у многих настолько сильны, что в банки даже заглядывать не хочется. Между тем, началось глобальное снижение ипотечных ставок!  Достаточно сделать один клик, чтобы увидеть на специальных ресурсах список выгодных банковских предложений по ипотеке.

Ещё никогда в РФ средняя ставка по ипотеке не составляла 9,57% годовых, а теперь это стало реальностью! Сравните: аналогичный показатель прошлого года держался на уровне 11,44% (по данным ЦБ РФ). Таким образом, за истёкший год произошло рекордное ежемесячное снижение примерно на 0,16% годовых. Вместе с тем, кредитные учреждения заявляют о снижении ставок аж до 6-7 % годовых. Очевидно, это хороший повод, чтобы разобраться в реальной ситуации на рынке ипотечных кредитов.

Пора брать?

«Все время, пока в России существует ипотека, ее критикуют за высокие ставки. В начале двухтысячных годов рынок «помнит» ставки в 20-30 процентов годовых, и даже такие условия не мешали некоторым решить жилищный вопрос. Но такая возможность была мало кому доступна», - поясняет создатель супермаркета финансовых услуг «Выберу.ру» Григорий Бурденко. А сейчас и процент ощутимо снизился, и предложений в банковской сфере стало больше в десятки раз. Их можно сравнивать между собой, параллельно оценивая собственные возможности.

Арифметика ипотеки

Для тех, кто любит всё анализировать и просчитывать, раздел «Ипотека» сервиса сравнения банковских продуктов «Выберу.ру» станет настоящей находкой! Можно ввести исходные данные (стоимость желанного жилья, срок кредитования), и система сделает   выборку предложений банков. Их можно отсортировать по размеру ежемесячного платежа или размеру процентной ставки. 

К примеру, стоимость нашей гипотетической недвижимости — 2,5 млн. рублей. Этих денег достаточно, чтобы приобрести квартиру площадью от 40 до 50 м2 в спальном районе одного из региональных центров, например — Нижнем Новгороде. В качестве первоначального взноса воспользуемся материнским капиталом — 453 тысячи рублей. Если предположить, что кредит будет оформлен на 15 лет, то при ставке 9% годовых единовременный платеж составит 20 762 рублей.

Если увеличить срок до 20 лет, то платеж составит 18 417 рублей. Однако вернуть банку с процентами предстоит уже не 3,74, а 4,43 млн. рублей.  

Наоборот, уменьшив срок кредитования до 10 лет, вы при тех же ставках увеличите платёж до 25 931 рублей, а общая задолженность уменьшится до 3,11 млн.

Цена процента

Интересный факт, подсказанный сервисом: при тех же суммах,  сроке в 15 лет и чуть более высокой процентной ставке - 10% годовых - ежемесячный платеж составит уже 21 997 рубль. Таким образом, увеличение всего на 1 процентный пункт привело к росту ежемесячного платежа на 1 235 рублей. Если прибавить еще 0,5%, то последует увеличение еще на 661 рубль – до 22 628 рублей. 

График для реалистов

Нужно понимать, что среднестатистическая ставка 9,57%, (которую мы упоминали в начале статьи) учитывает, в том числе, кредиты с государственными субсидиями. Реальная средняя рыночная ставка, конечно, выше. Согласно индексу ипотеки от «Выберу.ру», с 6 мая текущего года ориентироваться стоит на показатель 10 — 10,5% годовых. 

Банк, как правило, заявляет минимальный процент, однако по нему уже легко составить первое представление о политике кредитных предложений. Далее все зависит от качества кредитной истории и от других индивидуальных факторов.

Не стоит также забывать, что квартиру, которая будет находиться в залоге банка, а также жизнь и здоровье заемщиков и созаемщиков, необходимо будет страховать. Как правило, кредитные учреждения предлагают на выбор несколько аккредитованных компаний. Ежегодный размер платежа может составить до 1% от текущего остатка задолженности. В ипотечных программах без страхования процентная ставка выше. 

Разумный подход

Ипотека — это кредит на 7-10 и более лет, поэтому к выбору условий нужно относиться крайне взвешенно. «Если есть твердое решение взять ипотечный займ, то ориентироваться лучше на размер ежемесячного платежа», - рекомендует Григорий Бурденко. Долгосрочная экономия за счёт уменьшения срока кредитования — это, конечно, хорошо, но в повседневной жизни большее значение имеют ежемесячные расходы. Совет: если до ипотеки вам приходилось снимать квартиру, желательно, чтобы платеж был сопоставим со стоимостью аренды.

Специалисты считают, что человек чувствует себя комфортно, если общая сумма кредитных обязательств не превышает трети суммарного дохода.  «Большинство банков при расчете максимальной финансовой нагрузки ориентируются на официальный прожиточный минимум. Насколько это окажется «подъемным» — вопрос, опять же индивидуальный», - комментирует Григорий Бурденко. 

Актуальный на момент написания статьи размер прожиточного минимума в Нижнем Новгороде составляет 9 841 рубль - для трудоспособных взрослых и 9 548 рублей - на одного ребенка. Для семьи из 4-х человек – 38 778 рублей. Если к этому прибавить минимальный размер ежемесячного платежа, полученный при расчётах – 18 417 рублей, то заемщик и созаемщик вместе должны зарабатывать не менее 57 195 рублей.

За низкими процентами

Как считают экономисты, при расчетах стоит ориентироваться на ставку больше – как минимум на 1-2 процента выше ключевой ставки ЦБ РФ. Тогда мы получаем ставку 8,25–9,25% годовых. Надо также учитывать, что речь идет о крупных банках. В небольших кредитных учреждениях, у которых нет прямого доступа на «оптовый денежный рынок», проценты могут достигать и 14-16 пунктов.

Если говорить про низкие проценты (6-7% годовых), то, в основном, такие программы банков – результат субсидирования ставки государством. В частности, для семей, в которых с начала 2018 года родился второй или третий ребенок, есть специальные ипотечные программы. Первые 3-5 лет ставка будет составлять 6% годовых. По истечении льготного срока — вновь устанавливаются рыночные проценты. Есть отраслевые ипотечные программы, когда ставку субсидируют те или иные предприятия, или же предоставляются региональные льготы на приобретение жилья. В любом случае, увидев низкий процент, стоит представить себя на месте банкира и предположить причины, по которым он будет готов выдать вам ссуду на таких условиях.

Богатство выбора 

На сайте представлены все основные банки, которые предлагают ипотечные программы - как крупные федеральные игроки, так и региональные кредитные учреждения. Информация о продуктах и ставках постоянно обновляется. «Используя возможности глобальной сети, мы создали потребительский инструмент для изучения рынка, причем, математически точный», - поясняет Георгий Бурденко. 

Кроме того, «Выберу.ру» предлагает ежемесячный рейтинг - ТОП-20 лучших ипотечных продуктов. Приняв решение и сделав выбор, останется нажать на кнопку под предложением, заполнить заявку или  самому сходить в банк. Но уже не просто так, а с запасом полезной информации. Вместе с тем, если сделка состоится, необходимо еще раз внимательно изучить условия договора перед подписанием.