Изменения в 214 ФЗ о долевом строительстве: что ждет рынок недвижимости

Подборка публикаций: Новое в законах 2017

С другой стороны, они могут отразиться на стоимости жилой недвижимости. В рамках «Школы покупателей недвижимости» ГК «Приволжье» совместно с «ДК» собрала участников рынка, потенциальных покупателей, а также представителей власти и надзорных органов, чтобы обсудить приближающиеся изменения. Мероприятие прошло на площадке пятого Международного бизнес-саммита. 

«Пора прекращать кормить банки»

Открыл выездную сессию «Школы покупателей недвижимости» руководитель аппарата министерства строительства Нижегородской области Владимир Челомин. Он сразу отметил важное нововведение, которое коснется застройщиков с 1 января следующего года. С этого момента все разрешения на ввод объектов в Нижегородской области (за исключением объектов ИЖС) будет выдавать Госинспекция строительного надзора региона. По его мнению, это пойдет на пользу всем застройщикам и подрядчикам. Кроме того, до 1 января Минстрой РФ ставит задачу перевести максимум процессов между участниками рынка в электронный вид.

«1 октября в Сочи пройдет заседание президиума Генсовета, на котором будут рассмотрены приоритетные национальные проекты, касающиеся жилищного строительства. Минстрой занимается подготовкой ряда важных предложений, направленных на улучшение сложившейся на рынке недвижимости ситуации. Так, в частности, министерство считает, что пора прекращать «кормить» банки. Вся помощь, которая сегодня направлена на компенсацию процентных ставок для дольщиков – это, по сути, прямые финансовые вложения из федерального бюджета в банковские структуры. Несмотря на то, что ключевая ставка снизилась до 10%, ипотечные кредиты по-прежнему дорогие, даже с учетом программных продуктов, которые предлагает АИЖК. Поставлена задача направить финансовую поддержку дольщикам, минуя банковские структуры. Соответствующие предложения необходимо направить в минстрой до 1 декабря», - рассказал руководитель аппарата.

С 1 января около 20 млрд руб. по линии минстроя планируется направлять на поддержку комплексной застройки в регионах. И от того, как и какие заявки предоставят субъекты РФ, будет зависеть, какой конкретно объем финансовой помощи они получат. Для одного региона это может быть 10 млн руб., а для другого – 1,5 млрд руб. Кроме того, планируется принять решение о компенсации процентных ставок по кредитам ресурсоснабжающим организациям, которые будут прокладывать коммуникации.

«Социальная инфраструктура и дороги – это прямые инвестиции, здесь никаких коммерческих интересов у инвесторов нет. С другой стороны, ресурсоснабжающие организации заинтересованы в том, чтобы строить сети и получать за их эксплуатацию  компенсацию. Все эти вопросы детально прорабатываются и я думаю, что к концу октября мы будем понимать, каким образом принять участие в конкурсе на получение части из этих 20 млрд руб.», - подчеркнул Владимир Челомин.

По его словам, свободных площадок в Нижнем Новгороде становится все меньше, проекты новой застройки довольно дорогие, поэтому сегодня тендеры и конкурсы на развитие застроенных территорий «встали». Начинают застраиваться пригороды (например, Новинки). Но без сложностей не обходится и там:

«Федеральным центром было обещано выплачивать  компенсацию в размере 4 тыс. руб. за 1 кв. м на строительство коммуникаций в рамках программы «Жилье для российской семьи». Однако до сих пор механизм предоставления этой компенсации не найден. В прошлом году «Экоград» ввел 20 тыс. кв. м жилья в Новинках. В этом планируется еще 40 тыс. кв. м ввести. Но пока застройщики не получили ни одной копейки из федерального бюджета».

Член Совета директоров ГК «Каркас-Монолит», генеральный директор ООО «КМ Анкудиновка» Андрей Вершинин рассказал, что строительство коммуникаций для КМ «Анкудиновский парк» оценивается более чем в 1,5 млрд руб., из которых более 700 млн руб. уже освоено. Это серьезные вложения. 

Владимир Челомин уверен, что необходимо повышать покупательскую способность населения.

«Человек, который берет ипотечный кредит, должен быть уверен в завтрашнем дне, в том, что предприятие, на котором он работает, будет стабильно фукнционировать. Поэтому главный вектор на сегодня– создание стабильности в экономике. Пока активность населения в части покупки жилья весьма и весьма невысокая», - заключил он.

Новые вызовы

По словам заместителя директора по маркетингу «Жилстрой-НН» Евгения Суменко, с нового года вносятся изменения в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Требования к застройщикам будут ужесточены: «Я считаю, это правильно. Часть неблагонадежных компаний отсеется. Что касается серьезных компаний, тех, которые долго на рынке и стараются выполнять все взятые на себя обязательства, сохранят свои позиции. Поэтому компания «Жилстрой-НН» этих изменений не боится».

Поправки предусматривают создание компенсационного фонда, в который застройщики будут вносить 1% от стоимости квартиры. При этом сохраняется институт страхования гражданской ответственности.

«По-моему мнению, нужно оставить что-то одно и компенсационный фонд был бы лучшим вариантом. Иначе расходы застройщиков увеличатся, а это, в свою очередь, может неблагоприятно отразиться на стоимости жилья», - продолжает Евгений Суменко.

Вносимые в 214 ФЗ изменения устанавливают и дополнительные технические требования к застройщикам – необходимость публикации на официальном сайте компании информации о реализованных проектах за последние три года, разрешений на строительство, документов, подтверждающих права застройщика на земельный участок. Покупатель, прежде чем купить квартиру, может узнать всю необходимую информацию о застройщике, только зайдя на его официальный сайт.

Важно, что в измененном 214 ФЗ есть уточнение, что отсутствует обязательство застройщика открывать счета эскроу. Такие счета открываются в случае привлечения застройщиком заемных средств в кредитной организации. Остается вопрос, связанный с защищенностью денежных средств, которые лежат на таких счетах в банках. Если с кредитным учреждением что-то случится, что будет с деньгами? В этом отношении законодательство четко не отработано. А вообще, судить о том, как повлияют изменения в закон на деятельность застройщиков, можно будет по прошествии какого-то времени», - добавил он.

В свою очередь, генеральный директор ООО «Инвестиционная компания «СМ Финанс» Алексей Добротин уверен, что поправки в 214 ФЗ, конечно, усложнят жизнь застройщикам, но вряд ли они окажут серьезное влияние на финансово устойчивые компании:

«Скорее, эти поправки отразятся только на цене квадратного метра в сторону ее увеличения. Но, опять же, это зависит от покупательского спроса – если он будет, то и стоимость квартир будет расти, если нет – застройщики «ужмутся» в своих аппетитах.

Руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области Наталья Корионова рассказала, что с 1 декабря будут закрыты все офисы приема документов Управления Росреестра по Нижегородской области: «Раньше всех пугала подача документов в электронном виде, потому что не выдавалось свидетельство о государственной регистрации, но с 4 июля свидетельство не выдается в принципе. Застройщикам следует «набивать руку» и отдавать документы в многофункциональные центры». 

«Понятно, что закон о долевом участии в строительстве разработан большей частью для того, чтобы обезопасить участников долевого строительства. Больше ответственности сейчас возлагается на регистратора. Когда мы отказываем по тому или иному поводу, то будем обязаны направлять такое уведомление об отказе в осуществлении договора о долевом строительстве в контролирующие органы в течение пяти рабочих дней», - продолжила Наталья Корионова.

По ее словам, кроме изменений в закон о долевом участии в строительстве появляется новый 218 закон – о регистрации недвижимости. База данных единого государственного реестра и кадастра недвижимости будет единой. «Закон прописывает, что если одновременно подаются документы и на то и на другое и нет оснований для приостановлений госрегистрации, а есть основания приостановить кадастровый учет, то приостанавливается соответственно все – и кадастровый учет и госрегистрация», - сказала Наталья Корионова.

Согласно 218 ФЗ появляется новый объект недвижимости – машиноместо. «Я знаю, что в некоторых субъектах регистрировали машиноместо как отдельный субъект недвижимости, в Нижегородской области этого никогда не было – всегда была долевая собственность на помещение. Закон касательно сроков регистрации ничего не меняет – как были сроки 5 рабочих дней, так они и остаются», - сказала руководитель Управления Росреестра, добавив, что региональным управлением было принято решение о 5-ти дневных сроках и по всем остальным сделкам с 1 октября.

Покупать недвижимость

По словам генерального директора ГК «Приволжье» Елены Титовой, сегодня много различной информации о покупке недвижимости есть в интернете. Но насколько она правильная и достоверная? Семинары «Школа покупателя», которые проводит ГК «Приволжье», помогают нижегородцам купить и выбрать квартиру осознанно. 

В первом полугодии 2016 г. в Нижнем Новгороде и пригороде из общего объема ввода жилья 90% относилось к эконом-классу (или смешанному с комфорт). Для сравнения: год назад доля такого жилья в общем объеме введенного составляла только 64%. По итогам 2015 г. ФРС зарегистрировала около 9,5 тыс. сделок с договорами долевого участия. В настоящий момент зарегистрировано уже 6,5 тыс. сделок. Продажи первичного жилья особенно выросли в феврале, когда прошла информация о том, что выдача льготной ипотеки прекратится. «Если такие темпы продаж сохранятся, то мы будем иметь рост продаж по итогам года на 30%. При этом ввод площадей пока остается на том же уровне», - говорит эксперт.

Что касается вторичного рынка, то, по данным ФРС, в 2015 г. было зарегистрировано 72 тыс. договоров купли-продажи, за 2016 г. – пока только 35 тыс. В 2015 г. было заключено около 3 тыс. ипотечных договоров, а в первом полугодии 2016 г. - 2806, что говорит о росте популярности ипотеки среди нижегородцев.

Елена Титова рассказала об основных тенденциях на рынке недвижимости. Во-первых, это изменения в квартирографии – площадь квартир стала меньше. В кризисный 2008 г. компания «Жилстрой-НН», например, вывела на рынок предложение «квартиры за миллион». Сейчас квартирой за 1 млн руб. никого не удивишь за счет активного строительства объектов с низкой ценой в пригородах. Предложения, которые делают застройщики, сегодня звучат как «Антикризичный дом» -  с небольшой нарезкой квартир, где, например, трехкомная квартира не превышает 50 кв м. В-третьих, в основном квартиры вводятся в эксплуатацию с отделкой. Потому что экономный потребитель на данный момент не готов платить дополнительные средства за ремонт жилья. 

В-четвертых, на рынке наблюдается осторожный подход к проектам. Если бизнес-модель застройщика позволяет какие-то проекты заморозить, и при этом маневрировать в рынке, то они приостанавливаются, а реализация их возобновляется при повышении спроса. В-пятых, спрос эконом-класса жилья перетягивают пригороды. До 15% от городского объема продаж составляет пригородное жилье (речь идет, прежде всего, о проектах в Новинках), говорит Елена Титова:

«С одной стороны, пригородное жилье оттягивает спрос. С другой – там непростая ситуация, потому что представлен довольно однородный продукт и застройщики играют ценой. А это довольно опасная вещь - есть большая вероятность выхода на рынок крупных проектов в черте города. В таком случае продажи в менее привлекательных и более удаленных локациях могут ослабнуть». 

Еще две тенденции рынка касаются работы застройщиков, помогающей им оставаться конкурентноспособными.  Это сотрудничество с крупными предприятиями как с целевой аудиторией и поиск путей снижения себестоимости.

Эконом-класс в силе

В настоящее время предложение на первичном рынке сосредоточено в эконом-классе. Комфорт-класс представлен меньше, говорят участники экспертного обсуждения.

«Эконом-класс по-прежнему выигрывает у жилья комфорт- и бизнес-класса. Покупательский спрос пока не восстановился и люди экономят. Выигрывают при этом те застройщики, которые занимаются микрорайонной застройкой, а не точечной. Повышенным спросом пользуются квартиры с отделкой, хотя наши покупатели могут получить деньги, отказавшись от ремонта в новом жилье. Основная масса жилья эконом-класса (около 80%) приобретается в ипотеку, у нижегородцев нет возможности, внося ежемесячный платеж по кредиту, тратиться еще и на ремонт. Они хотят сразу въехать в квартиру и жить там. Я думаю, что эти тенденции на рынке сохранятся и в 2017 г.», - подчеркивает Евгений Суменко.

По словам Алексея Добротина, дома бизнес-класса в Нижнем Новгороде очень медленно строятся, но не сдаются:

«ЖК «Грани» был, можно сказать, последним среди таких объектов. В целом, спрос снижается, люди покупают недвижимость для улучшения своих жилищных условий, а не с целью инвестиций. Однако, спрос на жилье эконом-класса стабилен. Еще одна важная тенденция – площадь квартир стала меньше. Мало компаний строит квартиры площадью 100 кв. м. Наоборот, трехкомнатные квартиры стараются сделать не более 80 кв. м. Таким образом достигается комфортная для потребителя стоимость объекта недвижимости».

ГК «Приволжье» рекомендует застройщикам делать акцент на качестве, для того, чтобы выигрывать за счет соотношения цены и качества.

«Почему? Потому что даже по тем данным ФРС, которые мы видели, по вторичке, каждый 10-ый нижегородец в этом году произвел какую-то операцию с недвижимостью. О чем это говорит? О том, что циклы владения недвижимостью уменьшаются. Мы спрашиваем клиентов – какое время вы планируете владеть недвижимостью? Раньше отвечали «всю жизнь», теперь речь идет о 15-20 годах. И вскоре этот период может сократиться до 10 лет. Кроме того, если содержание жилья сейчас будет увеличиваться, то люди будут искать более эффективное жилье, мигрировать. При снижении циклов владения недвижимостью очень важным параметром становится ликвидность. Потенциала такого в сегменте жилья эконом-класс нет», - рассказывает Елена Титова.

По ее словам, в промежутке 3-5 лет будет появляться лояльность клиентов к арендному жилью. Большая доля эконом-класса будет сохраняться, однако спрос будет перетекать в комфорт-класс. Покупатели будут все больше обращать внимание на удобные планировки.

Время для инвестиций

По словам Андрея Вершинина, на начальной стадии  «Каркас Монолит» всегда назначает минимальную цену за 1 кв. м. «Например, ЖК «Прайм» на этапе начала строительства мы заложили стоимость 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас квартиры там продаются по цене 90-100 тыс. руб. за 1 кв. м. Я думаю, что в недвижимость с такой рентабельностью лучше вкладывать, чем, например, в серебро. От покупки квартиры на начальной стадии строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию цена повышается многократно», - уверен застройщик.

Елена Титова уверена, что 2016 г. – время покупок недвижимости, так как ожидается повышение общего уровня цен. «Изменения в законодательство. Которые вступят в силу с 2017 г. усложнят работу девелоперов, что скажется на конченой стоимости продажи. По нашим оценкам, нижегородцев ждет как минимум 10%-ое удорожание первичного жилья», - заключила эксперт.