Федеральные консалтеры осваивают коммерческую недвижимость регионов

эксперты
Ирина Алексеева
зам. генерального директора Союза «Маринс Групп»
Сергей Богданчиков
директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company (Санкт-Петербург)
Юрий Борисов
президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости, управляющий партнер «АйБи ГРУПП» (Санкт-Петербург)
Татьяна Ключинская
зам. директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Москва)
Александр Кузнецов
генеральный директор ГК «Электроника»
Юлия Никуличева
директор отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle (Москва)
Александр Поволоцкий
советник по корпоративным финансам ГК «Корстон» (Москва)
Олег Сорокин
генеральный директор Группы компаний «Столица Нижний»
Геннадий Стерник
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, профессор Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова (Москва)
Александр Тимофеев
председатель совета директоров ТД «Планета», генеральный директор ООО «ДомЦентр»
Алексей Чижов
директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb (Санкт-Петербург)

Еще пять лет назад российский рынок консалтинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости ограничивался Москвой и Санкт-Петербургом. В столицах был сосредоточен главный инвестиционный капитал, а следовательно, и основной пул заказов для консультантов. Сегодня география клиентов федеральных консалтинговых структур значительно расширилась. В регионах активно работают как российские компании (London Consulting & Management Company (LCMC), Becar Commercial Property SPb), так и европейские (Knight Frank, Swiss Realty Group), в т.ч. так называемая «большая четверка» международных консалтинговых компаний, входящих в Moscow Research Forum: CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Ryabokobylko и Jones Lang LaSalle. В сферу их влияния попали почти все города-миллионники и областные центры европейской части России с населением от 500 тыс. чел.

Как отмечает зам. директора департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская, спрос на консалтинг растет прямо пропорционально темпам роста самого рынка коммерческой недвижимости. По расчетам Jones Lang LaSalle, с 2001 по 2006 гг. объем рынка в городах-миллионниках вырос в три раза, а ежегодный рост доходов составил в среднем 10–15% в год.

По городам темпы роста отличаются, иногда значительно. Если в столице, по данным Becar Commercial Property SPb, рост объемов торговой недвижимости за 2007 г. составит 33%, то в Нижнем Новгороде, как сообщает London Consulting & Management Company, к концу этого года будет функционировать 577904 кв.м торговых площадей, что на 20% больше, чем в 2006 г. В то же время в Екатеринбурге рост составит 38%, а в Ростове-на-Дону — 91%. Директор отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева признает, что в сфере офисной недвижимости рост более сдержанный и от торговой недвижимости «отличается в разы».

По оценкам директора департамента консалтинга London Consulting & Management Company Сергея Богданчикова, сейчас в регионах порядка 80% проектов торговой недвижимости и 60% офисной выполняются при непосредственном участии консультантов. Юлия Никуличева называет более скромные цифры: «Пока в городах-миллионниках среди существующих проектов с участием консультантов делалась примерно половина объектов коммерческой недвижимости. 80% — это показатель для будущих проектов, над которыми сейчас ведется работа и которые выйдут на рынок до 2009 г.». Но даже такие цифры впечатляют, если учитывать, что пять лет назад эти показатели держались около нуля.

Выросший спрос на консалтинг вне столиц эксперты объясняют несколькими причинами. Прежде всего, увеличилась инвестиционная привлекательность региональных рынков. По оценкам аналитиков, доходность коммерческой недвижимости в Москве сегодня колеблется на уровне 10-15%, в то время как в регионах этот показатель составляет 15-20%, а в наиболее удачных проектах может достигать 35%. «Раньше в силу высоких региональных рисков девелоперы строили объекты недвижимости только в столице, Московской области и Санкт-Петербурге. Сейчас торговые сети активно заходят в регионы, а московские и западные девелоперы откликаются на их потребности в торговых площадях, поняв, что потенциал регионов уже соизмерим со столичным», — объясняет Татьяна Ключинская.

По аналогичной схеме действуют девелоперы офисной недвижимости — они идут туда, где федеральные и международные компании открывают свои представительства. Геннадий Стерник, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов: «Один знакомый девелопер мне как-то признался: «Мы смотрим, куда летает Lufthansa. Раз потребовались регулярные маршруты, следовательно, европейские бизнесмены заинтересовались этим регионом. Значит, запахло медом».

Федеральные консалтинговые компании приходят в регионы вместе со столичными и международными инвесторами, а иногда и опережая их, проводя по их заказу анализ рынка и формулируя по итогам исследований рекомендации — заходить в тот или иной город или нет.

Но не только девелоперы прокладывают для консультантов дорожку в регионы. Как поясняет Геннадий Стерник, у каждого консультанта обычно есть пул инвесторов-арендаторов, с которыми он тесно работает. «Если он пристроил их в Москве, то ему легче пристроить их и в других городах», — утверждает г-н Стерник. С ним согласен Юрий Борисов, Президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости: «В регионы федеральных консультантов толкает собственно агентский рынок: почему бы на одном и том же сетевом операторе не заработать комиссионные несколько раз».

Сотрудники Jones Lang LaSalle подтверждают, что в сфере торговой недвижимости интерес к тому или иному городу у консультантов определяется интересом со стороны крупных сетевых арендаторов-якорей. «В типовом проекте около 70% арендаторов — федеральные сети. Поэтому не совсем эффективно сначала разрабатывать какую-то концепцию, а потом говорить девелоперу: «Извините, но мы не можем сдать объект, потому что со стороны арендаторов нет спроса», — комментирует Юлия Никуличева.

Другую волну спроса на консалтинговые услуги формируют девелоперы с региональной пропиской. Их зачастую «неформатные» и «неконцептуальные» торговые и офисные центры, созданные еще во времена отсутствия консалтинга как такового, начинают проигрывать проектам, сделанным на деньги федеральных инвесторов с привлечением федеральных же консультантов. «Региональные девелоперы растут и умнеют, могут сравнить проекты, которые сделаны при сотрудничестве с консультантами, и проекты без основательно проработанной концепции. Чаще всего это «две большие разницы», — считает Сергей Богданчиков.

А сравнивать приходится, поскольку рынки коммерческой недвижимости постепенно насыщаются, что признает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb: «Девелоперы понимают, что рынок просто не «проглотит» некачественный проект. Именно поэтому, прежде чем строить, они обращаются за помощью к консультантам». Юрий Борисов утверждает, что обращаться к консультантам федерального уровня региональных девелоперов заставляет недостаток собственного опыта и отсутствие прямых контактов с федеральными торговыми операторами.

Сергей Богданчиков обращает внимание на то, что многие региональные девелоперы активно кредитуются у банков, а для получения необходимого кредита в банк нужно предоставить концепцию проекта. Геннадий Стерник добавляет, что зарубежные банки, например, ЕБРР, больше доверяют концепциям, разработанным либо утвержденным международными консалтинговыми компаниями с именем, что также добавляет клиентов столичным консультантам с западными корнями.

Выход на региональные рынки столичным консалтинговым компаниям облегчает и фактическое отсутствие на них конкуренции со стороны местных консультантов. Все опрошенные «ДК» представители федеральных консалтинговых структур признались, что не чувствуют ощутимой конкуренции со стороны региональных коллег. «Во всех городах, кроме Санкт-Петербурга, нет локальных консультантов, которые бы делали большие ТЦ. Есть те, кто работает над мелкими проектами в 3000-5000 кв.м, но ТЦ с такой площадью существенной конкуренции на рынке не составляют», — уверена Татьяна Ключинская.

Локальные консалтинговые компании смогут составить конкуренцию федералам не раньше, чем через два-три года, полагают эксперты. «Сейчас местные компании наращивают опыт, но его пока недостаточно, чтобы соревноваться с крупными федеральными игроками. Но года через три региональные девелоперы будут обращаться к консультантам из регионов, поскольку их услуги, вероятнее всего, будут стоить дешевле, чем у их столичных коллег. Сегодня цены тоже не равны, но опыт и знания дают фору федеральным компаниям. А заказчик идет за качеством», — убежден Алексей Чижов.

Наиболее привлекательными для строительства коммерческой недвижимости, а следовательно, и для консультантов, эксперты называют Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Самару, Челябинск, Уфу, Екатеринбург, Волгоград, Красноярск и Нижний Новгород.

По оценкам экспертов, из региональных рынков торговой и офисной недвижимости наиболее насыщен сегодня рынок Казани, что связано с активным строительством и вводом новых объектов к 1000-летию города два года назад. К столице Татарстана подтягиваются и другие города-миллионники. «В Нижнем Новгороде и Екатеринбурге уже сейчас заявлено много проектов. Как только они будут введены в эксплуатацию, местные рынки в этих городах также окажутся близки к насыщению  — замечает Татьяна Ключинская. Во всех остальных крупных региональных городах, считают эксперты, еще есть достаточно большой потенциал развития.

Среди наиболее востребованных услуг консультантов участники рынка называют создание концепции и брокеридж . Алексей Чижов убежден, что также высок спрос на консалтинг для редевелопмента  существующих зданий.

Однако, несмотря на повсеместный всплеск строительства коммерческой недвижимости, спрос на консалтинговые услуги пока не носит системного характера. Проявляется это, прежде всего, в том, что полное пакетное обслуживание объекта от идеи до управления в регионах пока большая редкость. «В идеале консультант должен являться связующим звеном между собственником и арендатором на всем протяжении проектирования и строительства ТЦ или бизнес-центра. Но услуга, которую я называю «сопровождением проекта» — от утверждения концепции до управления объектом — на рынке встречается достаточно редко», — замечает Юрий Борисов. «Мы нередко входим в проекты на различных стадиях», — подтверждает Сергей Богданчиков. Консультанты считают, что отсутст­­­вие комплексного подхода к реализации проекта связано с неготовностью заказчиков за эти услуги платить. «В этом заключается слабость региональных девелоперов, которые подчас не в состоянии профинансировать дорогостоящие услуги консультантов, и рассчитывают сэкономить», — полагает Юрий Борисов.

При этом консультанты доказывают, что в общей структуре затрат стоимость их услуг незначительна. «Меньше 1% в случае разработки концепции и не более 5%, если речь идет об агентских услугах», —кон­статирует Юлия Никуличева. «Вознаграждение консультантов может увеличить стоимость проекта от $0,5 до $3 на кв. м будущего объекта, — подсчитывает Алексей Чижов. — Для сравнения: стоимость проектирования в столицах доходит до 80 евро за кв. м, а в регионах — порядка 25 евро за кв. м. Строительство обходится примерно в 1 тыс. евро за кв. м. Соответственно, доля стоимости услуг консультанта составит от 0,1 до 0,3%».

Девелоперы полагают, что консультан ты просто бегут впереди паровоза. «В комплексном подходе пока нет необходимости, — убежден Александр Поволоцкий, советник по корпоративным финансам ГК «Корстон» — крупного московского девелопера. — Пока спрос превышает предложение, никто не будет представлять лучший продукт, потому что в этом нет экономической необходимости. Если я продаю кислые яблоки, а вам вообще есть нечего, то вы все равно будете их покупать, и мне нет смысла прикладывать усилия и искать яблоки послаще. Это объективное развитие растущего рынка. Поэтому девелоперы сейчас строят объекты по одной обкатанной успешной модели, а к западным консультантам обращаются в основном для того, чтобы с их помощью получить более дешевые и длинные западные инвестиции. Зарубежные источники капитала требуют участия в проекте консалтинговых компаний международного уровня с известными брендами, но это не значит, что этих консультантов надо привлекать на весь проект от «а» до «я». Достаточно их участия в одном-двух этапах. А раз достаточно, то зачем девелоперам покупать комплекс?»

Консультанты с легкостью прогнозируют дальнейшее увеличение спроса на свои услуги, отмечая, что при этом изменится его структура. Основной услугой через 2-3 года в городах-миллионниках станет редевелопмент, где после насыщения рынков начнется перекраивание и корректировка концепций уже существующих объектов под потребности рынка, как это сейчас происходит в Москве, отмечает Сергей Богданчиков.

Географическая экспансия консалтинговых компаний продолжится, на этот раз уже в менее крупные города. «В меньшей степени строительство качественной коммерческой недвижимости представлено в городах с населением менее 500 тыс. чел, — описывает новое поле деятельности Татьяна Ключинская. — Пока же там превалируют street-ритейл, неполноформатные полупрофессиональные торговые центры и вещевые рынки. Все они, конечно, будут вытесняться профессиональным ритейлом, а тем ТЦ, которые захотят выжить, придется проводить редевелопмент. Так что спрос на консалтинг будет высоким».

Рано или поздно на российском рынке утвердится и комплексный подход к ведению проекта, считают эксперты. «Консалтинговые компании сейчас наработали первичный портфель проектов, в том числе завершенных и выведенных на рынок. Это позволит девелоперам лучше ориентироваться и легче принимать решение о подписании с одним консультантом договоров сразу на несколько услуг, от создания концепции до брокериджа, — полагает Юлия Никуличева. — Да и сами девелоперы набьют шишки на сегодняшней самостоятельности и поймут, что комплексный подход для них — это своего рода гарантия того, что если мы сделаем концепцию, то мы этот проект потом и в аренду успешно сдадим».