Элита выбирает центр

Региональный рынок элитной недвижимости только начинает формироваться, а параметры такого жилья по-прежнему остаются размытыми. Поэтому пока каждый застройщик истолковывает понятие элитности в свою пользу. Но, несмотря на некоторую неопределенность, высококлассное жилье в Нижегородской области есть: стоимость самого дорогого коттеджа перевалила за 100 млн руб.

В Нижнем Новгороде не существует строгой классификации элитного жилья, а деление качественной недвижимости на различные типы довольно условно. В связи с этим некоторые эксперты считают, что по большому счету ни один объект элитной недвижимости, как называют их застройщики, не соответствуют общепринятым параметрам классификации. «Если мы говорим именно о городской недвижимости, то это, как правило, дома малой этажности с небольшим количеством квартир— до 50. Объект должен быть построен по индивидуальному проекту, высота потолков от 3 до 3,5 метров»,— рассуждает директор по маркетингу компании «КупиДом» Ирина Солнцева. Еще одной отличительной характеристикой элитного жилья является наличие развитой социальной инфраструктуры: чем выше класс дома, тем больше в нем помещений общественного назначения, предназначенных для жителей и их гостей. Обязательно также наличие круглосуточной охраны и видеонаблюдение.

Элитное жилье сужается
Впрочем, общие параметры, которых придерживаются все участники рынка, есть: это, как говорят американцы, локейшн— месторасположение и видовые характеристики. «Покупатели элитных квартир будут платить деньги за возможность проживать в центре города, которое, в понимании нижегородцев, является избранным и уникальным»,— говорит директор нижегородского Центра научной экспертизы Татьяна Романчева. Именно из-за правила «место, место и еще раз место» подавляющее большинство готового и строящегося элитного жилья сосредоточено в центральной части Нижегородского района.
К элитному жилью в городе сегодня можно отнести: дом на Гребешковском откосе компании «Техносервис», «Клубный дом» на улице Нижегородской («Жилстрой-НН»), жилой комплекс «Холодный, 10» (ООО «Легионпром НН»), «Изумрудный замок» (ООО «РосАвтоСтрой»), ЖК «Пентхаус» на улице Варварская. Стоимость кв. м жилья в этих объектах начинается от 80 тыс. рублей. Здесь можно приобрести как квартиру за 10 млн рублей, так и пентхаус за 57 млн рублей. Впрочем, этим список самого дорого жилья в Нижнем Новгороде не ограничивается. Двухкомнатную квартиру на ул. Минина можно купить за 21 млн руб., трехкомнатная квартира на Большой Покровской обойдется в 18,5 млн руб. В этом же ценовом диапазоне— коттедж на ул. Родионова— 18,4 млн руб. и коттедж на ул. Якова Шишкина (21 млн руб.), немного дешевле можно купить квартиру на ул. Нестерова (13 млн руб.).
По словам Татьяны Романчевой, на рынке элитного жилья очень большую роль играет мода, которая, как и в одежде меняется часто. «Если горожанин со средним уровнем дохода меняет жилье в среднем раз в 17 лет, то элита — раз в семь лет». Она также отмечает, что сегодня на рынке существует тенденция, когда дорогостоящее жилье уменьшается в размерах: «Нижегородцы, приобретающие дорогое жилье в городе, как правило, уже имеют загородные дома по 400—700 кв. метров, и им неинтересно содержать еще и большую городскую квартиру. Поэтому сегодня площадь квартир элит-класса— максимум 100—150 кв. м».
За городом не хватает инфраструктуры
Эксперты отмечают, что в списке самого дорогого жилья Нижнего Новгорода все же больше загородных коттеджей, чем городских квартир. Нижегородский рынок цивилизованной загородной недвижимости начал формироваться примерно шесть лет назад. До этого времени в основном велась стихийная застройка населенных пунктов, садовых товариществ и формирование «закрытых» поселков. Так же, как и в Подмосковье, в Нижегородской области есть свои престижные направления для строительства загородного жилья. Эксперты делят его на две категории: second house (второй дом) и holiday house — дом для выходных и отпусков. Для первой категории необходима транспортная доступность и относительная близость к деловому центру. В Нижегородской области под параметры первой категории попадают богородское и кстовское направления. Жилье на берегах Горьковского моря, где сформировалась зона отдыха и развлечений, подходит для второй категории.
Существует целый ряд предложений для нижегородской элиты — более трех десятков проектов. Но они либо находятся в стадии строительства, либо реализация проектов вообще приостановлена. Как и шесть лет назад, на сегодняшний день в Нижегородской области есть несколько реально действующих поселков для элиты — «Приозерное» в Богородском районе и «Козловка» в Кстовском. Еще одним излюбленным местом для бизнеса является Зеленый город, в котором расположены коттеджные поселки «Рассвет», «Березовая роща» и «Лесная жемчужина». Здесь же находятся основные дорогие коттеджи: особняки можно приобрести за 53 млн руб., 36—37 млн руб. За 45 млн руб. можно купить коттедж в КП Козловка. Есть коттеджи и дешевле, они, как правило, расположены не в закрытых КП, а в обычной сельской местности. В селе Безводном дом можно купить за 20 млн руб., в поселке Стригино— за 19,8 млн руб., в деревне Сартаково— за 15,5 млн руб.
По словам директора агентства «Выбор-Недвижимость» Александра Жилевского, главные аспекты при выборе дорогого коттеджа— это статусность поселка и качество его управления. Немаловажную роль играет инфраструктура— магазины, детские площадки, парковая зона.
Но инфраструктурой нижегородцы совсем не избалованы. Редко какой загородный комплекс может порадовать своих жильцов детским садиком, спорткомплексом, рестораном или набором бытовых служб. Однако эксперты уже отмечают, что с каждым годом растут и запросы покупателей. И тут возникает одна из главных проблем для застройщиков — отсутствие социальной инфраструктуры делает непригодным постоянное проживание людей вне города. Покупатели загородной недвижимости отмечают, что если они готовы мириться с отсутствием ресторанов и спорткомплексов, полагаясь на собственную кухню и спортзал, то особенно остро чувствуется оторванность от города, когда подрастают дети. «Их надо возить в школу, детский сад, кружки и секции. Приходится держать еще и автомобиль с водителем для детей и их няни. Но, учитывая напряженный трафик по загородным и городским магистралям, поездки в город становятся невозможными»,— говорит один из нижегородских бизнесменов. С ним соглашается Александр Жилевский, который констатирует, что знает немало семей, которые из-за всех перечисленных неудобств отказались от загородного дома.
За границей купить дешевле, содержать дороже
Риелторы не скрывают, что при существующих расценках на нижегородскую недвижимость зачастую дешевле покупать жилье за границей. Например, за 53 млн руб. можно купить шикарную трехуровневую виллу на Кипре в четырех минутах ходьбы от моря. Дом полностью меблирован, имеет четыре санузла, две спальни со своими ванными комнатами, в одной из которых имеется джакузи, центральное отопление, кондиционеры, просторную кухню с прачечной, камин. На цокольном этаже находятся гараж с воротами на 2 машины, кладовая. Есть также выбор недвижимости и в США. Например, дом в Майами на берегу океана можно купить всего за 36 млн руб.: в основном доме три спальни, холл, гостиная с камином, кабинет, кухня полностью оснащены. В общем, предложений великое множество за вполне разумные деньги. Но эксперты предупреждают о многочисленных нюансах, которые могут повлиять на начальную стоимость заграничных объектов. «Многие покупатели зарубежной недвижимости не задумываются о том, во что может обойтись содержание коттеджа в Альпах или квартиры в Лондоне. Однако, планируя расходы, нужно учитывать не только стоимость самого объекта, но и налоги, сборы, коммунальные платежи и другие затраты»,— поясняет Ирина Солнцева. Не стоит забывать и о том, что практически во всех европейских странах страхование жилья является обязательным, поэтому плату за страховку тоже необходимо включить в список расходов. Размер взносов зависит от стоимости имущества, его местоположения, возраста, степени износа и других факторов.
Поэтому участники рынка считают, что выгоднее не покупать, а арендовать элитное жилье за границей.