Эксперт дал 5 советов, как повысить доходность нижегородской недвижимости

Алексей Чемоданов, аналитик рынка недвижимости.

Вот некоторые из них:

Ищите золотые самородки.

Нехитрый закон коммерции «купил дешевле в одном месте, а продал дороже в другом» на рынке недвижимости не работает, ведь объект недвижимости по определению невозможно перемещать без ущерба его целостности. Инвестору приходится работать на одной территории, на ней же всегда существует разброс, как цен продажи, так и ставок аренды. Вот и надо решить задачу, как среди всего разнообразия предложений рынка найти наиболее дешевый, но, тем не менее, привлекательный для будущих арендаторов объект, а потом реализовать его по максимально возможной арендной ставке.

Ищите новое качество.

Инвестиционное приобретение возможно осуществлять в одном сегменте рынка недвижимости, а реализацию объекта производить в другом. У всех на виду многочисленные примеры таких операций, когда в бойких местах инвесторы расселяют квартиры на первых этажах жилых домов, переводят их в нежилой фонд и после некоторой реконструкции сдают в аренду, как торговые помещения.

Закупайте оптом, реализуйте в розницу.

Для рынка недвижимости это может выглядеть следующим образом – инвестор приобретает достаточно крупный объект, получая от продавца весьма ощутимую скидку, а в аренду сдает мелкими площадями по ставкам существенно выше среднерыночных. Более хлопотно в управлении арендными отношениями, но «игра стоит свеч».

Рискуйте и пейте шампанское.

Рынок жилья пока еще малоперспективен для частного инвестора. Однако в сегменте строящегося жилья можно зарабатывать на рискованных инвестициях. На ранних стадиях строительства застройщик нередко остро нуждается в оборотных средствах, а потому готов идти на продажи еще не построенных квартир по ценам существенно более низким, чем на рынке готового жилья. Риски инвестора при этом велики, ведь строительство дома может затянуться на неопределенный период. А потому очень ценна информация о надёжности застройщика.

Покупайте и продавайте вовремя.

Частному инвестору необходимо учитывать не только доход от использования объекта недвижимости, но и выручку от его последующей перепродажи. Здесь очень важно правильно выбрать момент покупки и продажи объекта. В идеале - купить объект перед ценовым всплеском на рынке, сдавать его в аренду в период роста цен, а приблизившись к максимуму цен – продать объект. Например, приобретение однокомнатной квартиры в январе 2006 года, сдача ее внаем в течение последующих трех лет и продажа в декабре 2008 года, всё это в совокупности дало бы инвестору не менее 70% годовых!

Резюме:

• Рынок недвижимости в силу своей инертности и прозрачности достаточно понятен и прогнозируем для частного инвестора.

• С точки зрения инвестиционной привлекательности недвижимости территория Нижнего Новгорода неоднородна.

• Времена суперприбылей на рынке недвижимости миновали, однако профессионалы рынка владеют методами повышения доходности до привлекательного уровня.

• Рынок частных инвестиций в сфере недвижимости имеет относительно высокий порог вхождения (не менее 1,5-2 млн руб.). Возможно объединение инвестиционных капиталов нескольких мелких инвесторов путем приобретения объекта недвижимости в долевую собственность. При этом становится актуальным вопрос профессионального управления коллективными инвестициями.

ОРИГИНАЛ