Девелоперы ориентируются на покупателей

Несколько последних лет рынок недвижимости был одним из самых быстрорастущих. Деловая активность компаний подталкивала девелоперов к строительству новых бизнес-центров. Предложение на рынке жилья увеличивалось на 25-30% в год. Растущее благосостояние граждан и их стремление жить в комфортных условиях дали импульс к развитию «загородки». Строители одни из первых ощутили на себе влияние кризиса. Рынок стал стремительно рушиться и многие компании уже не смогли выбраться из-под обломков.

Иллюзии
Спрос будет расти вечно
В Нижнем Новгороде объемы строительства, предложение, спрос и цены росли непрерывно начиная с 2000 г. К 2008 г. процесс достиг кульминации. О своем выходе на нижегородский рынок заявили крупные инвесторы, в городе появились масштабные проекты. Объемы строительства жилья в Нижегородской области опережали плановые показатели. К примеру, в I квартале 2008 г. они выросли на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 2008 г. стал годом настоящего строительного бума: за 10 месяцев в городе было сдано 417 тыс. кв.м жилья, что на 11% больше, чем в 2007 г. Участники рынка особо не беспокоились о спросе на запускаемые объекты. «На начало продаж квартир в новом доме у нас всегда был список потенциальных покупателей. Клиенты задолго до начала строительства каждого конкретного дома звонили, высказывали желание приобрести квартиру, оставляли свои контакты», — вспоминает директор по маркетингу компании «Жилстрой-НН» Ольга Сажина.
«Желающих купить было больше, чем желающих продать», — добавляет Эдуард Фияксель, президента ГК «Нижегородский проект» (ЖК «Изумрудный замок»). Многие инвестировали в недвижимость, покупая ее на ранних стадиях, чтобы затем продать по значительно большей цене.
Ипотека, бурно развивавшаяся с середины 2007 г., способствовала ажиотажному спросу. По оценкам г-на Фиякселя, до кризиса 70% клиентов приобретали квартиры с помощью ипотечных кредитов.
Спад спроса застройщики почувствовали уже летом 2008 г. Нижегородские банки ужесточили условия ипотечного кредитования, повысив процентные ставки на 3–6% в рублях и на 2–5% в долларах. Первоначальный взнос в размере 30 % процентов стал обязательным при оформлении ипотеки. Но даже на таких условиях банки не торопились с выдачей ипотечных кредитов. Ужесточив условия, они дольше и тщательней проверяли документы, откладывая с принятием решения.
Количество сделок на первичном рынке в конце 2008 — начале 2009 гг. можно было пересчитать по пальцам.
«Строительный бизнес носит очень четко выраженный сезонный характер, существуют летние и зимние «затишья», — рассказывает Виктория Колян, руководитель департамента продаж и маркетинга ЗАО «Мегаполис Девелопмент». — А тут, имея 18 продаж в июле 2008 г. (что нехарактерно для лета), мы получили всего 5-6 в каждом комплексе в августе».
Для «Жилстрой-НН» «поворотным» стал дом №13 в микрорайоне «Водный мир». Ольга Сажина: «Когда дело дошло до открытия продаж в декабре прошлого года, многие из покупателей отказались от своих намерений. Причины были разные: кто-то сомневался, что компания достроит дом, у кого-то не было денег — надеялись на ипотеку, но она остановилась». В итоге застройщик решил повременить со строительством дома и, соответственно, не продавать пока в нем квартиры.
Страхи
Покупатели продавили рынок недвижимости под себя
«В самом начале кризиса, когда многие участники рынка запаниковали, прогнозы были неутешительными: от полного застоя на рынке недвижимости до падения цен до 30 тыс. руб. за кв. м», — вспоминает Виктория Колян.
«Первыми дрогнут те, кто не имеет средств продолжать строительство. Они попытаются завлечь дольщиков в прямом смысле любой ценой. Но все равно остановятся, не завершив объекта», — прогнозировала в конце прошлого года директор по продажам строительной компании «Серебряные ключи» Наталья Фокина.
Этот прогноз оправдался. По данным аналитической службы ГК «Кварц», только за период с декабря 2008 г. по январь 2009 г. вторичное жилье, к примеру, в верхней части города, подешевело на 5–12% (в зависимости от района). Больше остальных понизились в цене трехкомнатные квартиры в Советском районе и двухкомнатные в Нижегородском — на 16 тыс. руб. и 15 тыс. руб. за кв. м соответственно. К середине года цены упали еще ниже. Продавцы были готовы отдавать квартиры чуть ли не по себестоимости — при условии, что покупатель выплатит все деньги сразу. Правда, решались такие вопросы за закрытыми дверями, документы оформлялись с грифом «совершено секретно» — застройщики по-прежнему транслировали высокие цены. Рынок продавца превратился в рынок покупателя. Эдуард Фияксель: «Покупатели смотрят объект, но не берут — ждут, когда еще подешевеет. Думаю, не дождутся, да и выбор в ближайшие два-три года будет не тот».
В коммерческой недвижимости дела обстояли еще хуже. Цены на аренду офисов менялись чуть ли не каждую неделю — в меньшую сторону. Арендаторы гнули покупателя, как медную проволоку. Риелторы рассказывают, что площади в бывшем магазине «Европа» на пл. Горького изначально сдавались за 6000 руб./кв. м, а в итоге ушли по цене 1800 руб./кв. м.
«Основным трендом, который определял ситуацию на рынке жилой и коммерческой недвижимости в текущем году, стал спад по всем направлениям — падали объемы продаж, цены и арендные ставки понизились», — констатирует глава ГК «Столица Нижний» Олег Сорокин.
Показатели зависят от сегмента. Вторичное жилье, по оценкам г-на Фиякселя, упало на 30-50%, а современное (хорошего качества) — на 15-30%. Рынок коммерческой недвижимости сократился не менее чем в два раза.
Вслед за снижением объема продаж снизились и объемы строительства во всех сегментах. «Живых» строек в регионе практически не осталось», — говорит Олег Сорокин.
Девеловеры вынуждены были принимать срочные меры. «Самое страшное для нас решение в уходящем году — это остановка в мае нашего завода крупнопанельного домостроения, — рассказывает Ольга Сажина. — Сразу же нарушился цикл, строительный конвейер. Это обстоятельство заставило нас больше думать, анализировать рынок и изменившиеся потребности клиентов».
Уроки
Кризис заставил девелоперов анализировать спрос
Серьезные изменения рынка заставили девелоперов пересмотреть свое поведение на рынке. Олег Сорокин: «Нужно очень внимательно смотреть за количеством одновременно реализуемых объектов и за соотношением выручки и заемных средств. Это главные проблемы, с которыми столкнулись все девелоперы, и именно из них нужно извлекать уроки».
Виктория Колян: «Если говорить об уроках, то, в первую очередь, мы научились достаточно быстро реагировать на малейшие изменения в спросе и предложении на рынке недвижимости. Мы ни в коем случае не останавливали продажи и рекламную кампанию, а также сумели в это непростое время сдержать все свои обещания: сдали дома в срок, что очень важно в условиях сегодняшней ситуации».
Ольга Сажина также отмечает, что ее компания выполнила свои обязательства перед клиентами. «Несмотря на финансовые трудности, все объекты завершили точно в срок. Но, как и многие другие застройщики, мы не начинали новых проектов. Необходимо было время, чтобы понять, как изменилась ситуация на рынке, как поменялись предпочтения клиентов, наконец, чтобы снова сформировался спрос», — поясняет Ольга Сажина.
Возможности
Жилая недвижимость восстановится раньше коммерческой
Осенью, по словам экспертов, рынок жилой недвижимости начал понемногу оживать. В октябре банки начали кампанию по снижению ставок по ипотечным кредитам. Ипотека подешевела в ВТБ 24, Газпромбанке, Банке Москвы. В декабре снизить ставки планирует Райффайзенбанк. В результате аналитики констатируют, что среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в октябре упала ниже 20% годовых, снизившись впервые за последние четыре месяца.
Покупатели стали не просто смотреть объекты, но и оформлять договора. Виктория Колян: «Спрос стал более осознанным. Значительно уменьшился сегмент частных инвесторов. Те, кто остался, стали вкладывать деньги в качественные объекты, понимая, что все, что есть, не будет продаваться, только потому, что в стране дефицит жилья. Клиенты, покупающие жилье для себя, тщательнее выбирают компании: учитывают с хорошую репутацию и договорную базу, соответствующую законодательству, а так же возможность получить кредит на покупку (в основном на новое жилье)».
Изучив новый спрос, девелоперы скорректировали планы продаж и формат объектов. «Жилстрой-НН», к примеру, запустил проект «Антикризисный дом». Ольга Сажина: «Как только мы заявили о том, что квартиру в новом доме можно будет приобрести за 1 млн руб., тут же посыпались звонки. Как итог, на сегодняшний день более семисот записавшихся. Можно с уверенностью сказать, что кризис мы пережили».
На рынке торговой недвижимости наметился интересный тренд: достраивающиеся площадки, изначально предназначаемые для торговых центров, переоборудуют под продовольственные и вещевые рынки. Так поступил «Нижегородец» со своим помещением на Комсомольском шоссе, где по проекту должен был располагаться автосалон. Сменил формат своего объекта и «Жилстрой-НН». «В прошлом году мы начали совершенно новое для нас дело — строительство торгового центра. Если бы мы построили его в таком виде,в каком планировали, у нас однозначно возникли бы проблемы с набором арендаторов. Пришлось изменить концепцию. Теперь совсем скоро в Верхних Печерах появится новый современный продовольственный рынок. Ставки, конечно, ниже докризисных, но главная цель достигнута — рынок будет наполнен арендаторами», — рассказала Ольга Сажина.
По мнению Олега Сорокина, сейчас на рынке недвижимости есть неплохая почва для различных долгоиграющих спекулятивных сделок: «Цена на недвижимость в последнее время стала очень привлекательной. Пошли в продажу по хорошим ценам различные объекты незавершенного строительства, земельные участки. Все это открывает возможности для тех игроков, которые смотрят далеко вперед».
В целом эксперты считают, что оживление рынка жилой недвижимости продолжится в 2010 г. В сегменте коммерческой недвижимости спад сохраниться и какого-то серьезного оживления в следующем году не произойдет. Это касается и офисной, и торговой недвижимости.

Основные события

декабрь 08 1 | Нижегородское правительство объявила первый запрос котировок на право заключения контракта на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах для расселения аварийного жилья. Максимальная цена госконтракта составляла 36,6 тыс. руб. за 1 кв. м. По итогам конкурса правительство приобрело 424 квартиры в Нижнем Новгороде, 73 квартиры в Кстово, 43 квартиры в Дзержинске. Второй запрос котировок — в феврале 2009 г. — оказался безрезультатным. Правительство предлагало выкупить у застройщиков 78 квартир определенной площади в недостроенных домах со степенью готовности не менее 70%, при цене не выше 33 тыс. руб. за 1 кв. м.

февраль 09 1 | ГК «Столица Нижний» сдала в эксплуатацию первый дом ЖК «Седьмое небо». В торжественной церемонии приемки дома участвовал губернатор Валерий Шанцев. Жилой комплекс, возводимый ГК «Столица Нижний» в микрорайоне Мещерское озеро, будет включать восемнадцать 17-этажных домов. Их жилая площадь составит 150 тыс.кв.м. жилья.

март 09 1 | Hегиональное правительство сократило на 52% арендную ставку для малого и среднего бизнеса за использование объектов нежилого фонда, принадлежащих области — с 846 руб. до 415 руб. за кв. м. Общий объем предлагаемых в аренду площадей в области составляет 80 тыс. кв. м. По данным областного министерства госимущества и земельных ресурсов, из-за измененной ставок в бюджет не поступит около 15 млн руб.

сентябрь 09 1 | В сентябре 2009 г. состоялось открытие первой очереди (17,8 тыс. кв. м) Центра международной торговли — бизнес-центра класса А. Инвестиции в строительство первой очереди ЦМТ составили $38 млн. В 2010 г. планируется начать строительство второй очереди(16 тыс. кв. м.) и третьей (50 тыс. кв. м) очередей. Инвестиции в строительство оцениваются в $45 млн и $150 млн соответственно. Уровень заполнения офисных площадей составляет 30%.