Банки подстраивают ипотечные программы под клиентов

Из-за дефицита жилья рынок ипотечного кредитования в городе развивается медленно. Ипотечные кредиты в кредитных портфелях нижегородских банков занимают всего 0,9%. Количество игроков быстро растет — они «столбят» место на перспективном рынке.

antropova@dknn.apress.ru

эксперты
Алексей Денисов
первый заместитель генерального директора ГП НО «НИКА»
Игорь Жигунов
начальник департамента продаж, член правления Городского Ипотечного Банка
Константин Захаров
директор управления кредитования частных клиентов Волго-Вятского Банка Сбербанка России
Илья Зибарев
руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка
Михаил Лебедев
начальник отдела ипотечного кредитования НБД-Банка
Алексей Рензин
генеральный директор ЗАО «Рензин компани»
Юлия Рябинина
ипотечный брокер компании «Городское ипотечное агентство»
Наталья Семкина
ведущий специалист кредитного отдела Нижегородского филиала Газпромбанка
Всеволод Яшуков
начальник отдела организации кредитования частных клиентов Волго-Вятского Банка Сбербанка России

Чем привлекает банкиров рынок ипотечного кредитования
Почему банки уже не могут снижать процентные ставки по ипотечным кредитам
Как банки взаимодействуют с другими участниками жилищного рынка

Четыре из семи заявившихся на ипотечном рынке региональных банков только приступили к освоению нового рынка. На долю основных региональных игроков (НБД-Банк, «Эллипс банк» и «Нижегородпромстройбанк»), по данным ГУ ЦБ РФ по Нижегородской области, пришлось 85% всего объема регионального рынка ипотечного кредитования. Из-за прихода на рынок крупных федеральных финансовых учреждений доля региональных банков снижается. В 2004 г. нижегородские банки выдали 23,5 всех ипотечных кредитов в области. По итогам девяти месяцев 2006 г. — 19,8%.

Банки занимают место на ипотечном рынке на перспективу

Рынок ипотечного кредитования активизировался два года назад после того, как государство усовершенствовало механизм ипотечного кредитования, защитив права кредиторов. ИЛЬЯ ЗИБАРЕВ, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка: «Законодательство позволяет выселять задолжников из квартир — у ипотечных кредитов появилось хорошее залоговое обеспечение». Однако об ипотечном буме говорить пока рано — по данным Федеральной регистрационной службы, только 6% сделок с жильем заключается с помощью ипотеки. Развитие рынка сдерживает дефицит жилья. По словам экспертов, количество платежеспособных заемщиков выросло, но покупать нечего. Строители не справляются со спросом, а около 35% вторичного рынка жилья находится в аварийном состоянии. По мнению экспертов «ДК», сейчас большинство коммерческих банков работает на ипотечном рынке на грани себестоимости — рентабельность здесь пока невелика. «Ипотечные программы сейчас не столько выгодны, сколько перспективны — идет раздел рынка», — анализирует ситуацию генеральный директор ЗАО «Рензин компани» АЛЕКСЕЙ РЕНЗИН. Илья Зибарев видит перспективу развития ипотечного кредитования: «Около 20% продавцов рассматривают вторичный рынок как инвестиционный и ждут, когда цены достигнут пика. Месяца два назад рост цен замедлился в Москве. И в столице в продаже появились квартиры». «Игроки сознают, что ипотечные кредиты перспективны для банков, и стараются не упустить возможность включить ипотеку в свои кредитные продукты», — комментирует развитие направления начальник отдела ипотечного кредитования НБД-Банка МИХАИЛ ЛЕБЕДЕВ. По данным ГУ ЦБ РФ по Нижегородской области, программы ипотечного кредитования в регионе реализуют 60 кредитных организаций — более половины игроков рынка. Более 50% доли ипотечного рынка принадлежит Сбербанку. Эксперты «ДК» отмечают приход на нижегородский рынок сильных игроков. Недавно с ипотечной программой начал работать Альфа-Банк. Активизировали работу на рынке ипотечного кредитования Райффайзенбанк, BSGV, ВТБ24, «ДельтаКредит», «Зенит» и Городской Ипотечный Банк.

Государственное агентство опустило ставки до предела

На рынке ипотечного кредитования банки работают по федеральной и корпоративным программам. Правительство РФ для реализации Государственной жилищной программы создало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Оно выкупает право требований по ипотечным кредитам у коммерческих банков. В Нижнем Новгороде программу АИЖК реализует ГП НО «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (НИКА). «Крупные банки могут позволить себе работать по ипотечной программе своими деньгами. Но многим достаточно комиссии с ряда операций: ипотечного оборота, с услуги андеррайтинга, обслуживания счета и т.д. Они работают по федеральной программе», — поясняет ситуацию первый заместитель генерального директора ГП НО «НИКА» АЛЕКСЕЙ ДЕНИСОВ.

В Нижнем Новгороде по федеральной ипотечной программе работает около 10 банков. Они предоставляют кредиты на условиях, которые диктует АИЖК. Главные преимущества федеральной программы: низкие процентные ставки (от 11 до 14%) и большой срок кредитования (до 30 лет). К 2010 г. процентная ставка должна быть снижена до 8% годовых. Некоторые коммерческие банки играют на опережение — например, Городской Ипотечный Банк уже предлагает ставку от 9,5%. Эксперты «ДК» не видят возможности дальнейшего быстрого снижения ипотечных ставок. «Процентная ставка не может быть ниже инфляционных ожиданий, — уверен г-н Рензин. — Ставки по кредитам сегодня не намного выше уровня инфляции — 9–10%. С учетом того, что у банка есть и накладные расходы, я полагаю, что эти ставки минимальны». КОНСТАНТИН ЗАХАРОВ, директор управления кредитования частных клиентов Волго-Вятского банка Сбербанка РФ считает, что в схемах с низкими процентными ставками все равно заложена маржа банка либо на этапе страхования недвижимости, либо в различных комиссиях».

В борьбе за клиента банки совершенствуют ипотечные программы

Игроки уходят от конкуренции по размеру ставок, повышая скорость оформления и выдачи кредитов.

Решение о выдаче ипотечного кредита нижегородские банки принимают сегодня в течение 7–15 дней. НАТАЛЬЯ СЕМКИНА, ведущий специалист кредитного отдела Нижегородского филиала Газпромбанка: «При долгосрочном кредитовании риски выше — мы тщательно проверяем всех участников сделки. Поэтому сроки принятия решения о выдаче кредита у нас не самые маленькие — от 10 до 15 дней. Год назад эта процедура занимала 20–25 дней, но мы отработали механизм принятия решений». ВСЕВОЛОД ЯШУКОВ, начальник отдела кредитования частных клиентов Волго-Вятского банка Сбербанка России, считает, что повысить скорость принятия решений помогает расширение клиентской базы: «Если потенциальный заемщик уже является нашим клиентом и имеет кредитную историю, решение о выдаче кредита мы принимаем быстрее».

Эксперты «ДК» отмечают тенденцию развития экспресс-кредитов — банки используют оптимизированные технологии кредитного андеррайтинга и оформления ипотечных сделок. Они быстрее рассматривают документы заемщика, страхуя возможные риски более высокими процентными ставками или комиссиями. По словам начальника департамента продаж Городского Ипотечного Банка ИГОРЯ ЖИГУНОВА, банк ввел новую программу «Экспресс-ипотека», которая предусматривает возможность оформить кредитную сделку за два дня.

За последние два года банки смягчили требования к клиентам. Сбербанк, например, исключил из обязательных условий нижегородскую прописку, а Городской Ипотечный Банк — и гражданство РФ. НБД-Банк увеличил предельный возраст заемщиков с 60 до 75 лет.

Илья Зибарев прослеживает тенденцию к снижению первоначального взноса. Еще два года назад минимальный первоначальный взнос составлял 20%. НБД-Банк уменьшил размер первоначального взноса до 10%, Сбербанк — до 5%. Некоторые банки работают с нулевым первоначальным взносом.

Наиболее актуальным Илья Зибарев считает решение проблемы кредитования на первичном рынке под залог строящегося жилья. Банки заключают соглашение с застройщиком, который выступает поручителем возврата кредита на время строительства. «Первичное жилье в основном кредитуют банки, которые инвестируют это строительство и знают застройщика», — комментирует рынок Илья Зибарев. Застройщики уже наладили взаимоотношения с банками и многие вопросы решают напрямую, что улучшает и ускоряет процесс сделки.

Из-за роста цен и дефицита предложений на первичном и вторичном рынках, часть заемщиков заинтересовалась строительством индивидуального жилья и его реконструкцией. Г-н Лебедев отмечает рост спроса на ипотеку в области: «При решении проблемы оформления земельных участков, подведения инфраструктуры этот рынок будет активно развиваться». Алексей Денисов рассказывает, что «АИЖК» разрабатывает проект кредитования строительства загородной недвижимости, и не сомневается, что это станет стимулом развития данного направления. Сбербанк уже кредитует строящиеся коттеджи.

Коммерческие банки развивают кредитование корпоративных клиентов. Игорь Жигунов: «Мы отметили закономерность: часто после заключения сделки с клиентом из крупной компании к нам обращаются как минимум еще два-три человека из этой же организации. Нередко руководители HR-отделов компаний сами связывались с нами и предлагали работать с компанией как с корпоративным клиентом».

Банки создают ипотечную инфраструктуру

«В 2004 г. нам приходилось самим оформлять и договоры страхования, и договоры на услуги по оценке, — вспоминает Алексей Денисов. — Сегодня мы активно работаем со страховыми оценочными и риэлторскими компаниями».

Банки взаимодействуют с другими участниками рынка через центры ипотечного кредитования. Константин Захаров: «Мы создаем центры жилищного кредитования, где клиентам предлагают не только кредитные услуги, но и услуги риэлторов, застройщиков, страховых компаний, юридическую экспертизу чистоты сделки и полезную информацию о рынке недвижимости». Одним из основных способов привлечь новых клиентов Илья Зибарев считает сотрудничество с риэлторскими компаниями. Эксперт замечает, что сейчас к ним добавились ипотечные брокеры, которые за умеренную плату подбирают клиенту ипотечную программу, помогают оформить документы. По словам ипотечного брокера компании Городское ипотечное агентство ЮЛИи РЯБИНИНой, банки заинтересованы в сотрудничестве, поскольку ипотечные брокеры обеспечивают постоянный поток клиентов.

Эксперты «ДК» считают, что игроки уже сформировали инфраструктуру ипотечного рынка и теперь ее совершенствуют. Г-н Денисов включает в инфраструктуру оценочные и риэлторские компании, банки и, в будущем, БТИ и ФРС.

Михаил лебедев: «Банки осознают, что ипотечные кредиты перспективны, и включают ипотеку в свои кредитные продукты».

Алексей денисов: «Вектор развития ипотечного кредитования задается федеральной программой».

константин захаров: «Многих заемщиков мы уже знаем как клиентов, поэтому нам проще принимать решение о размерах кредитования».

фондовый рынок

Октябрь — благоприятный период российского фондового рынка.

Индекс РТС вырос на 2,6%. Light Sweet понизилась примерно на 5%. Вечером 31 октября нефть стоила около $57,5 за баррель. Аналитики утверждают, что базовая ставка ФРС (5,25%) достигла своего верхнего предела. Решение S&P повысить рейтинг «Газпрома» от уровня BB+ до уровня BBB- (прогноз «стабильный») обеспечило акциям компании повышенный интерес со стороны покупателей. Рейтинговое агентство Moodys повысило рейтинг металлургического комбината на две ступени до инвестиционного уровня — акции «Норильского никеля» выросли примерно на 12%. Главной новостью стала планируемая допэмиссия акций Сбербанка и акции его выросли на 6%. Акции «Лукойла» выросли на 10% , чему способствовала сильная финансовая отчетность за I-е полугодие.

валютный рынок

В октябре наблюдались колебания курсов в диапазоне 26,73-26,97 руб./долл. и 33,72-34,10 руб./евро. За месяц курс рубля укрепился к доллару на 2 коп. и столько же потерял к евро. Удельный вес сделок, заключаемых через региональные валютные биржи уменьшился с 7% до 6,5% оборота ЕТС. Поддержку курсу доллара оказывали: снижение цен на нефть с 61 до 57 долл./баррель и драгоценные металлы, рост американских фондовых индексов и увеличение доходности государственных облигаций США. Против доллара сыграло сообщение Банка России о диверсификации своих золотовалютных резервов (достигших в октябре 272,5 млрд долл.).