Банки перекраивают ипотечный рынок

Кредитные организации, напуганные ипотечным кризисом в США, стали закрывать высокорисковые ипотечные программы. Эксперты считают, что такая «чистка» улучшит качество ипотечных сделок и даст новый толчок для развития рынка.

эксперты
Василий Белов
генеральный директор ООО «ФОСБОРН ХОУМ»
Наталия Вязанкина
директор риэлторской компании «Триумф»
Алексей Денисов
генеральный директор ГП НО «НИКА»
Анна Дувакина
руководитель ККО «Городского ипотечного банка» в Нижнем Новгороде
Илья Зибарев
руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка
Светлана Оськина
начальник отдела продаж ООО «Гарантия-Строй»
Николай Русов
управляющий филиалом «Нижегород­ский» банка «ГЛОБЭКС»
Елена Савина
менеджер отдела продаж новостроек АН «ЧЕКНИ»
Елена Соловьева*
директор по продажам АН «Адрес»
Александр Царев
директор филиала «Нижегородский» компании «ФОСБОРН ХОУМ»

Почему банки приостановили выдачу ипотечных кредитов?
Что сдерживает рост ставок по ипотечным кредитам?
К кому идут «проблемные» заемщики?
Как ипотечный кризис США помог российским банкам?

В первом полугодии 2007 г. средневзвешенная ставка в России по ипотечным кредитам в рублях составляла 10,8% — в сентябре 2007 г., по данным компании «ФОСБОРН ХОУМ», — уже 11,17%. По расчетам директора филиала «Нижегородский» компании «ФОСБОРН ХОУМ» Александра Царева, при сумме кредита в 2 млн руб. сроком на 20 лет повышение ставки на 1% увеличивает сумму выплат для заемщика на 330,7 тыс. руб. К повышению ставок привел ипотечный кризис в США. Ранее стоимость недвижимости в Соединенных Штатах росла ежегодно на 15-20%. Поэтому примерно половина заемщиков приобретали жилье для перепродажи. Ипотеку мог получить каждый, и доля ненадежных заемщиков росла. В 2006 г. жилье в США начало дешеветь. Частные инвесторы стали отказываться платить по кредитам, закладная недвижимость отошла к банкам, которые выставили ее на продажу. Количество предложений увеличилось — цены еще больше понизились. Перед многими банками США возникла угроза банкрот­ства. Для западных инвестиционных фондов ипотека стала рискованным направлением. Они повысили стоимость заемных ресурсов и уменьшили финансирование ипотечных сделок, в том числе для российских банков. Ипотечный кризис США аукнулся на российском рынке. Многие эксперты полагают, что весьма своевременно.

Банки пытаются решать финансовые проблемы бесшумно

До американского кризиса примерно 40 банков в Нижегородском регионе работали с ипотекой. Сейчас из-за нехватки заемных ресурсов количество действующих игроков сократилось примерно вдвое. Начальник отдела продаж ООО «Гарантия-Строй» СВЕТЛАНА ОСЬКИНА замечает, что многие банки не афишируют, что у них нет «длинных денег», но всячески сдерживают процесс кредитования, мотивируя недостаточностью представленных заемщиком документов, либо отказывают без объяснений». елена соловьева*, директор по продажам АН «Адрес»: «Раньше кредиторы на многое закрывали глаза, а сейчас они просят практически все — справки, документы, тянут время, повышают ставки». Управляющий филиалом «Нижегородский» банка «ГЛОБЭКС» НИКОЛАЙ РУСОВ утверждает, что банки, испытывающие дефицит «длинных денег», «сушат кредитные портфели»: «Поскольку сейчас занять деньги стало сложнее, банки стараются увеличить долю ликвидных активов, а долю кредитов чуть сократить. Среди кредитов есть и ипотека».

Рост процентных ставок и сложности с документами не остановили рост спроса на ипотеку. Генеральный директор ГП НО «НИКА» АЛЕКСЕЙ ДЕНИСОВ: «Кто-то притормозил с покупкой квартиры, захотел подождать, пока ситуация стабилизируется. А кто-то, наоборот, быстрее побежал в банк — как бы не стало хуже».

Директор риэлторской компании «Триумф» НАТАЛЬЯ ВЯЗАНКИНА констатирует: «Проблемы с заемными средствами остро коснутся небольшой части банков. Остальные смогут быстро найти источник финансирования. Банки не откажутся от такого выгодного направления». «Если не кредитуешь население — сужаешь возможности. А самые надежные кредиты на российском рынке — все-таки ипотечные, — поясняет Николай Русов. — Кредит составляет 70-85% суммы закладываемой недвижимости. К тому же, отдавая в залог самое дорогое имущество — свою квартиру — человек тщательно взвешивает все риски». Поэтому банки, не имеющие средств для выдачи ипотечных кредитов, стараются скрывать это от потенциальных клиентов. Генеральный директор ООО «ФОСБОРН ХОУМ» ВАСИЛИЙ БЕЛОВ: «Банки понимают, что проблема временная. И никто не заявляет о сворачивании ипотечного направления. Вполне возможно, что через месяц ситуация разрешится — у банка появится возможность получать «длинные деньги», и он начнет работать нормально».

Государственные программы сдерживают ипотечные ставки

Эксперты полагают, что с ростом стоимости «длинных денег» средняя ставка по ипотечным кредитам могла бы вырасти больше, но ее сдерживает государственная программа кредитования. Алексей Денисов: «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в лице ГП НО «НИКА» выступает «маяком» на ипотечном рынке — другие участники, гладя на него, вынуждены корректировать свои процент­ные ставки». Сейчас ставки по стандартам государственной ипотечной программы составляют от 10,75% до 14% годовых. В июле 2006 г. этот показатель составлял от 11,5% до 14,5%. Согласно концепции федеральной программы, к 2010 г. минимальная ставка должна снизиться до 8%.

ГП «НИКА», представляющая АИЖК в регионе, расширила перечень продуктов — в текущем году появились программы приобретения земли и строительства дома на ней под залог имеющейся квартиры. За 3,5 года работы «НИКА» выдала более 1700 кредитов на сумму более 1 млрд руб. Сумма кредитов за 2007 г., выданных банками по программе АИЖК, составила 400 млн руб. — примерно 8% всех ипотечных сделок в регионе. К концу года «НИКА» планирует прирост на 200 млн руб. Алексей Денисов: «Банки, с которыми мы работаем, выдают кредиты по правилам и стандартам, утвержденным АИЖК. Кредиты они потом не держат на балансе, а рефинансируют у нас». Сегодня НИКА работает с 15 банками (активно — с 10). Г-н Денисов уверен, что количество банков будет расти: «Внеш­ний инвестор диктует банкам: условия меняются, выдавайте кредиты подороже. Банки пробуют — клиент не идет, дорого. А в федеральные программы идет — у нас ставки ниже. Тогда они заключают с нами соглашение на выдачу и рефинансирование ипотечных кредитов. И продолжают работу, но не для западного инвестора, а для государственного».

Банки усилили требования к качеству заемщиков

Банки стали уделять больше внимания качеству ипотечных портфелей. По словам руководителя блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка ИЛЬи ЗИБАРЕВа, в условиях жесткой конкуренции многие российские банки развернули гонку за клиентами по ипотеке: «Они снижали требования к заемщику, игнорируя мировые стандарты работы: упрощали проверку платежеспособности клиентов, общепринятой практикой стало устное подтверждение дохода. А по оценкам экспертов, около 60% людей в нашей стране имеют «серую» заработную плату. Банки стали привлекать в качестве созаемщиков третьих лиц, то есть выдавать займы людям, которым не хватает доходов для получения, а значит и выплаты кредита. Многие банки отказались от системы поручительства, выдавали кредиты без первоначального взноса, клиентам с плохой кредитной историей. Большое распространение получили кредиты «на любые цели» под залог недвижимости». В результате качество кредитов падало, а риски повышались, что привело к увеличению дефолтов. По данным АИЖК, в первом полугодии 2007 г. доля просроченных кредитов в России выросла более чем втрое — с 0,75% (261 млн руб.) на 1 января 2007 г. до 2,5% (1,3 млрд руб.) на 1 июля 2007 г.

После ипотечного кризиса в США банки начали «чистку программ». Василий Белов: «Часть игроков отказалась от программ с нулевым первоначальным взносом, прекратила выдавать нецелевые кредиты под залог недвижимости, усложнила процедуру андерирования заемщиков-предпринимателей с неподтвержденным доходом».

Наталья Вязанкина акцентирует внимание на том, что банки повышают требования не только к качеству заемщика, но и к качеству залогового имущества. По мнению экспертов «ДК», сокращение кредитования и рост ставок прежде всего коснулись наиболее рискового рынка строящегося жилья — банки неохотно выделяют деньги под «залог в будущем времени». Менеджер отдела продаж новостроек АН «ЧЕКНИ» ЕЛЕНА САВИНА: «Даже в прошлом году ипотечные кредиты сложно было взять под новостройку, сейчас количество таких кредитов уменьшилось в два раза. А ведь процент ипотечных сделок на рынке первичного жилья, особенно в эконом-классе в 2006 г. был примерно 80%».

Правила игры пересматривают банки, ориентированные на заемщика с невысоким доходом. У крупных игроков, имеющих западного инвестора, таких как Райффайзенбанк, BSGV, почти нет отсева — у них изначально были высокие требования, они ориентировались на клиентов с хорошими доходами и «белой зарплатой», привлекая их выгодными условиями.

«Другие банки, нарабатывая базу качественных заемщиков, в первую очередь, работают со «своими людьми» — сотрудниками корпоративных клиентов. Они предлагают им более низкий процент, требуют с них меньше документов», — говорит Наталья Вязанкина. Сейчас банки разрабатывают новые продукты для корпоративных клиентов. Так «ГЛОБЭКС» предлагает предприятиям программу финансирования для улучшения жилищных условий сотрудников. Компания выплачивает 20% ипотечного кредита и удерживает ключевого специалиста — банк предоставляет кредит на льготных условиях и расширяет круг качественных заемщиков.

На ипотечном рынке начался передел

«Ядро банков, которые специализируются на ипотеке и работают на своих деньгах, не упустят случая заняться переделом рынка, развивая ипотечные программы», — уверен Василий Белов. По мнению экспертов, большая часть «отказников», не получивших кредиты в одном банке из-за дефицита в нем средств, пойдут за деньгами в другие. Алексей Денисов: «Сверхлояльные ипотечные программы в некоторых банках были своеобразным крючком для привлечения клиентов. Из всей массы заемщиков, с которыми банк работал по программе «без первоначального взноса и подтверждения доходов», 70% нижегородцев были качественными клиентами и могли бы пройти в другой банк по более строгим правилам и получить кредит там. Когда банки сворачивают сверхлояльные программы, игроки с изначально жесткими правилами кредитования принимают «отказников» и выдают им кредиты по своим стандартам, расширяя количество ипотечных программ, активизируя рекламу этих продуктов».

Игроки с достаточными ресурсами воспользовались ситуацией для расширения своей доли на рынке. Так Городской ипотечный банк сократил список документов, необходимых для рассмотрения заявления заемщика, а с сентября, по словам руководителя ККО «Городского ипотечного банка» в Нижнем Новгороде АННы ДУВАКИНой, понизил процентные ставки и включил в продуктовую линейку программу «Рефинансирование». По ее условиям заемщик может рефинансировать ипотечный кредит, взятый ранее в другом банке, понизив при этом процентную ставку, или увеличив сумму (срок) кредита. Чтобы привлечь на рынок квартиры, которые шли в цепочках, НИКА стала выдавать деньги в день сделки, разработав с банками схему взаимогарантий. Альфа-Банк отменил комиссию за выдачу кредита по займам на срок от 16 до 25 лет для представителей среднего класса — наименее рисковой категории заемщиков. «Сейчас на рынке ипотеки удачное время для расширения присутст­вия. Мы последовательно привлекаем новых клиентов», — комментирует действия банка Илья Зибарев.

Василий Белов полагает, что процесс передела продлится месяца три. Затем временно бездействующие крупные игроки найдут дополнительные источники финансирования и вновь вступят в борьбу за свою долю на перспективном рынке.

Банкиры считают, что американский кризис пойдет им на пользу

Эксперты «ДК» уверены, что ипотечный кризис за рубежом стал для банков хорошим примером в нужное время. Илья Зибарев считает, что при ежегодном росте ипотечного кредитования в 2-2,5 раза, к 2010 г. ипотечный рынок России составит $90 млрд — около 5,5% ВВП страны. Если бы ипотечный кризис в США не остановил негативные тенденции, то к 2010 г. около 50% кредитов относились бы к категории рисковых. В стране мог начаться ипотечный кризис, который привел бы к коллапсу всей банковской системы и сильному удару по смежным отраслям экономики.

Наталья Вязанкина: «Ипотечный кризис в США выступил в роли санитара. Банки вовремя отвернулись от сверхлояльности и сверхдоходности кредитов. Логично, что они вернулись к практике, которая была на ипотечном рынке вначале: есть нормативы, требования, которые устанавливают инвесторы, и их нужно выполнять».

Сегодня ипотечный кризис российскому рынку не грозит, утверждают эксперты «ДК». Ипотечное кредитование составляет не 60-70% от ВВП, как в Америке, а 1-1,5%.

По данным ЦБ РФ по Нижегородской области, на 01.07.2007 банки выдали ипотечных кредитов на сумму 3120,1 млн руб., что почти в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, задолженность по ипотечным кредитам за аналогичный период увеличилась более чем в 4 раза и составила 5705,4 млн руб. — это 10,8% от всей задолженности по кредитам, предоставленным за этот период физическим лицам.

По словам Алексея Денисова, только около 1% ипотечных сделок — инвестиционные. Г-жа Вязанкина отмечает, что эта цифра не растет: инвестиции в недвижимость уже не так выгодны, как во время стремительного роста цен на жилье. По словам Василия Белова, в России высокорисковых кредитов на порядок меньше, чем в США: у нас сопраймовость ипотеки определяется не соотношением стоимости кредита/залога, а тем, как подтверждается доход заемщика.

Илья Зибарев: «В России всего 10% сделок на рынке недвижимости проходит с помощью ипотеки. Из них количество дефолтов может составить 10-15%. Увеличение предложений на рынке недвижимости за счет продаж залога составило бы всего 1-1,5%, не оказав значительного влияния на стоимость жилья. В России доля ипотечного кредитования составляет сейчас всего около 13% розничного портфеля. Такая низкая доля не может оказать серьезного влияния на работу всего сектора».

Участники рынка прогнозируют ипотечный бум

Сегодня, чтобы получить самый маленький ипотечный кредит в 0,5 млн руб. на 15 лет, клиент должен получать доход минимум 10 тыс. руб. в месяц на человека. Доля даже таких заемщиков пока невелика, но она увеличивается. «Рост доходов в любом случае будет диктовать желание улучшить свои жилищные условия и приобрести собственное жилье. Поэтому рынок имеет значительный потенциал роста», — считает Анна Дувакина. Елена Соловьева* сообщает, что сегодня многие платежеспособные клиенты пока отложили покупку жилья — они решили подождать, посмотреть, как кризис отразится на рынке, как поведут себя банки, не вмешается ли государство. «Как только ситуация стабилизируется, они возьмут кредиты. Мы ожидаем скачок спроса», — заявляет г-жа Соловьева. Анна Дувакина полагает, что по итогам 2007 г. динамика прироста рынка составит не менее 100-120%, а в ближайшие два-три года при положительной ситуации на рынке показатель может составить не менее 50-60%.

детали

Ипотечные брокеры готовятся к росту спроса
Эксперты прогнозируют усиление спроса на услуги ипотечных брокеров. Наталья Вязанкина: «Если вчера получали кредиты около 90% всех, подающих заявки, то сегодня — 60-70%. Но жилищную проблему людям надо решать. Опасаясь отказа со стороны банка, они пойдут к специалисту, который поможет получить кредит, сократит время на сбор документов, поможет оформить бумаги. Похожая ситуация наблюдалась на риэлторском рынке: 10 лет назад были самостоятельные сделки, 7 лет назад искали частных посредников. Сейчас большинство обращается в риэлторские компании — это надежнее и удобнее».
Александр Царев отмечает, что на нижегородском рынке действует около 400 ипотечных программ: «Каждый заемщик может найти именно то, что ему нужно. Это вопрос цены и предложения — что выбрать: больших раков, но по пять, или маленьких, но по три? А может средних, но по четыре? Задача кредитного брокера — выяснить потребности и возможности клиента, предложить нужную программу». В Нижнем Новгороде сегодня работает 10-15 специализированных брокерских компаний. Эксперты полагают, что к концу 2008 г. количество игроков удвоится.
Источник: «ДК».

* - выполняет функции иностранного агента