Нижегородский рынок недвижимости - 2026: спрос, себестоимость, опасения и драйверы роста

Ведущие игроки отрасли и представители регионального правительства собрались за деловым завтраком, чтобы в неформальной обстановке, «без галстуков», обсудить итоги прошлого года, планы по запуску новых проектов и главные вызовы, стоящие перед строительным комплексом.

Во встрече приняли участие заместитель губернатора Нижегородской области Сергей Морозов, заместитель председателя правительства региона Иван Каргин, министр градостроительной деятельности Дарья Шунаева, а также представители ведущих федеральных и региональных компаний-застройщиков, работающих на рынке Нижегородской области, риелторских агентств, банковского сообщества и IT-сектора.

Новая реальность

Открывая встречу, Сергей Морозов напомнил, что 2024 год стал рекордным для региона (введено более 2 млн кв. м жилья), однако уже тогда прогнозировалось снижение объемов. По итогам 2025 года введено около 1,7 млн кв. м, что подтвердило точность прогнозов. Замгубернатора честно обозначил ситуацию, назвав вещи своими именами: «Мы переживаем достаточно сложный период в сфере жилищного строительства: жесткая денежно-кредитная политика, высокая ключевая ставка, низкая наполняемость эскроу-счетов, охлаждение рынка и кадровый голод. Давайте называть это прямым текстом — стагнация рынка», — заявил Морозов, добавив, что стабилизацию в регионе планируют не раньше конца 2027 года и только при смягчении политики ЦБ.

Он отметил, что, несмотря на сложности, регион сохраняет привлекательность для инвесторов — на рынок активно заходят игроки из Казани, Москвы и Петербурга. Ключевым механизмом развития остается комплексное развитие территорий (КРТ): в разработке 70 площадок, 26 договоров уже подписано.

Рынок и ипотека: переток спроса и базовые программы

Представители банковского сообщества подтвердили: декабрь 2025 года стал рекордным по выдачам ипотеки благодаря ажиотажу вокруг изменения льготных программ. Начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Нижегородского отделения Сбербанка Юлия Чапрак отметила, что если в ноябре на рыночные программы приходилось лишь 5% выдач на первичном рынке, то к 20 февраля 2026 года этот показатель достиг 20%, а в общем объеме выдач доля рыночных продуктов составила 65%.

«Мы видим, что рыночные программы становятся доступнее. Если в первом полугодии 2025 года объемы кредитования составляли 3,3 млрд рублей, то во втором — 11,5 млрд рублей. Это отразилось и на доле рыночной ипотеки в совокупных выдачах, которая во втором полугодии 2025 года выросла до 35%. Пик выдач пришелся на декабрь и составил 9,3 млрд рублей. Жители Нижегородской области стали активнее оформлять кредиты на покупку недвижимости, как только стала снижаться ключевая ставка Банка России», — пояснила Юлия Чапрак, добавив, что в Сбере с декабря 2024 года можно взять рыночную ипотеку с возможностью снижения ставки в будущем, это зафиксировано в кредитном договоре.

Эту динамику подтверждает и статистика продаж. Елена Титова, генеральный директор ГК «Приволжье», поделилась неожиданными наблюдениями по итогам 2025 года: «Честно скажу, 25-й год меня удивил. Мы показали цифру 11 800 сделок. Но я думаю, что это как раз результат реализации отложенного спора 2024 (потому что многие предпочитали держать деньги на вкладах и не покупали недвижимость) и спроса будущих периодов под давлением страхов ужесточения условий по льготной ипотеки в 2026 году. Высокая банковская ставка 2024 сделала неинтересным присутствие на рынке для инвесторов. А сейчас их отсутствие очень ощущается, особенно в бизнес-классе — инвесторы покинули проекты, и это меняет структуру спроса».

По словам Титовой, февраль 2026 года оказался вполне ожидаемым: та стимуляция спроса, которую мы наблюдали в прошлом году, похоже, исчерпала себя.

— Спрос будущих и прошлых периодов был реализован в 2025-м. Конечно, в 2026-м будет посложнее. Думаю, выйдем на цифру порядка 9–10 тысяч, если у нас ничего со ставкой не произойдет. А ничего плохого не произойдет, будем надеяться, — только хорошее, — добавила она.

Управляющий директор Поволжского регионального центра Банка ДОМ.РФ Алексей Мочалов сообщил, что по итогам декабря доля семейной ипотеки в портфеле банка достигала 78%, а в части ИЖС — до 94%. При этом он подтвердил, что Нижегородская область вошла в тройку приоритетных регионов для наращивания бизнеса наряду с Москвой и Санкт-Петербургом.

«Это решение продиктовано аналитикой: мы видим здесь сбалансированный спрос, высокий уровень распроданности жилья — резюмировал Мочалов.

Экономика проектов: субсидии и рост затрат

О финансовой стороне девелоперских проектов рассказала Ольга Назарова, финансовый директор ГК ННДК. По ее словам, средневзвешенная ставка по проектному финансированию по проектам, стартовавшим в 2024-2025 годах, уже превышает 10%, а затраты на субсидирование ипотеки стали серьезной статьей расходов. «Субсидия на одну квартиру превышает составляет 500 000 рублей. Если в проектах класса эконом и комфорт 70% продаж проходит с использованием субсидий, нагрузка на проект колоссальная», — пояснила Назарова.

Она также отметила, что в проектах КРТ стоимость земельного участка в расчете на 1 кв.м продаваемой площади может составить от 20 до 80 тыс. рублей на квадратный метр, включая стоимость самих торгов или покупки земельного участка в случае КРТ по инициативе правообладателя, стоимости освобождения от прав третьих лиц, социальные обязательства и прочие затраты. Вместе с тем и банки ужесточают требования: для получения бридж-кредитования теперь требуется до 60% собственного участия.

ИЖС: новый фронт работ

Отдельной темой обсуждения стало индивидуальное жилищное строительство. Сергей Морозов назвал этот сегмент «огромным рынком»: регион стабильно вводит более 1 млн кв. м ИЖС в год. «Во многих случаях купить дом 90–100 квадратов дешевле, чем двухкомнатную квартиру в городе. Но застройщики многоэтажек почему-то не спешат в этот сегмент», — констатировал он, призвав банки активнее развивать ипотеку и проектное финансирование в сегменте ИЖС.

Министр градостроительной деятельности Дарья Шунаева добавила, что недобросовестные игроки уходят в коттеджные поселки, где не так широко применяется 214-ФЗ, и это создает новый пласт проблем. «Нужно обелять этот рынок, и банковские инструменты здесь могли бы сыграть ключевую роль», — подчеркнула министр.

Коммерческая недвижимость: концепция вместо хаоса

Анна Абросимова, собственник агентства «Коммерсант», специализирующегося на работе с коммерческими помещениями, обозначила системную проблему отрасли: застройщики часто подходят к планированию первых этажей без четкой концепции.

«Мы сначала строим, а потом распределяем площади. В итоге получаем, образно, «пять аптек на один квадратный метр» и, в связи с этим,  бесконечную ротацию арендаторов, — констатировала Абросимова. — Если на вторичном рынке коммерческая недвижимость окупается за 10–11 лет, то в новостройках этот срок растягивается до 20 лет. Я призываю девелоперов привлекать к разработке проектов профессионалов еще на этапе планирования, чтобы создавать удобную для жителей инфраструктуру, а не набор случайных помещений».

Елена Титова, в свою очередь, предложила взглянуть на проблему с другой стороны, напомнив, что для разных сегментов жилья работают разные правила.

— Тут еще есть зависимость от класса жилья. Для меня вот высший пилотаж, когда в премиуме наоборот нет коммерческой недвижимости. И это капитализирует объект, потому появляется такая кулуарность, нет доступности лишних машин, конфиденциальность и все прочее. Сейчас появляются объекты, у которых вообще нет коммерции на первых этажах, — и это осознанный выбор, который работает на образ жизни будущих жителей.

Дарья Шунаева поддержала коллег, призвав девелоперов к комплексному подходу. «Нужно заниматься комплексной разработкой проектов по коммерческой недвижимости. Придомовая территория должна адаптироваться под будущее использование. Иначе получаем пять аптек в районе и грузовики под окнами — а бороться с этим потом невозможно».

Сергей Морозов добавил, что в рамках механизмов КРТ регион уже начинает тщательнее следить за архитектурным обликом и наполняемостью первых этажей. «Это и есть капитализация квадратного метра и комфортная среда для жителей», — резюмировал замгубернатора.

Риски, цены и предложения

Один из застройщиков поднял вопрос о возможных банкротствах крупных игроков. Сергей Морозов заверил, что система эскроу-счетов делает повторение проблем обманутых дольщиков невозможным, а правительство готово помогать находить решения. Он также жестко предупредил о последствиях для недобросовестных застройщиков:

Если застройщик думает, что можно не строить, — пусть готовится к разбирательствам с правоохранительными органами. Есть застройщики, которые у нас на особом счету, — с ними мы работаем, ищем механизмы решения проблем. Но те, кто сознательно уходит от обязательств, ответят по закону. С введением счетов эскроу накопление проблем обманутых дольщиков невозможно. Той проблемы, которая была 10 лет назад, сегодня уже нет.

Антон Султанов, генеральный директор ООО СЗ «Идель», предложил не зацикливаться на страхах, а сместить фокус на качество продукта: «Сейчас есть тенденция подгонять квартирографию под критерии ипотеки. Такой подход хоть и позволяет увеличить количество проданных объектов, но далеко не всегда удовлетворяет долгосрочные потребности покупателей. Гораздо перспективнее думать не о наращивании объемов, но и о качественных показателях: внутреннее и внешнее инфраструктурное наполнение, среда жизни, качество строительства и архитектура. Именно эти критерии станут драйверами роста продаж».

Цифровизация стройки: как IT помогает снижать себестоимость

Отдельный блок дискуссии был посвящен цифровизации строительной отрасли. Свои решения представили две нижегородские IT-компании.

Илья Махотин, заместитель генерального директора ГК «АйТиДом», рассказал о направлениях работы компании, которая выступает интегратором комплексных проектов в сфере автоматизации. Он напомнил, что «АйТиДом» производит серверы «МИР», включенные в реестр Минпромторга, а также развивает собственную SCADA-систему «А-Софт». «Отечественное ПО и оборудование — это не только независимость от санкций, но и возможность гибко подстраиваться под задачи конкретного застройщика», — отметил Махотин.

Максим Антюшин, исполнительный директор ООО «Роадмап», представил кейс цифровизации строительного контроля на примере ГК ННДК. Платформа Roadmap синхронизирует работу подрядчиков, договоры и документы в единой модели. Результаты: сокращение срывов сроков на 25%, снижение переплат на 67%, рост точности прогнозов до 95%.

«Когда план — в графиках, деньги — в Excel, а факт — на стройплощадке, изменения видны слишком поздно. Наш инструмент дает единый источник правды и позволяет управлять проектом превентивно», — пояснил Антюшин.

Сергей Морозов подчеркнул важность поддержки местных производителей и IT-компаний.
«Разработчиков программных продуктов, производителей материалов и оборудования — нижегородцев — мы будем поддерживать в первую очередь. Не только на стадии взаимодействия по госконтрактам, но и очень хочется вовлекать в это частный бизнес, частные средства. И вместе делать нашу стройку более энергоэффективной, снижать себестоимость, делать среду более конкурентной», — заявил заместитель губернатора.

Цена и качество

Подводя итоги встречи, заместитель председателя правительства Иван Каргин высказался о ценообразовании на рынке жилья, отметил изменение подходов к созданию городской среды и поблагодарил участников за вклад в развитие региона.

Текущая цена квадратного метра — это не чья-то прихоть, а расчетный показатель, который обязан учитывать рыночные тренды. Если застройщик в своих расчетах игнорирует объективный рост себестоимости, он, по сути, обманывает сам себя. Мы это понимаем и говорим открыто. Дальше будем работать только вместе: власть, бизнес, банки — поодиночке сейчас не выжить, — заявил Каргин.

Затем он обратил внимание на то, как за последние годы изменились стандарты жилищного строительства. «Если несколько лет назад такое понятие, как "двор без машин", немножко пугало всех, то сейчас к этому пришли уже все. Создается комфортная городская среда, за которую не стыдно ни вам, ни нам. И несмотря на все опасения, ни в коем случае нельзя сбавлять обороты. Остановиться в моменте нельзя — ритм уже не тот», — подчеркнул замгубернатора.