На фоне общего спада: почему в Нижегородской области строят больше, а покупают всё

Рецепт успеха нижегородских строителей, новый портрет покупателя квартир, «болячки» рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС), возврат к советской практике комбинатов бытовых услуг и концепция «города 15-ти минут» обсудили на очередном подкасте «О недвижимости» издания «Деловой квартал».

У микрофона встретились издатель «Делового квартала» Светлана Лузанова, министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Дарья Шунаева и президент Союза нижегородских строителей, генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов.

Рецепт устойчивого развития

Несмотря на потрясения последних лет, строительная отрасль Нижегородской области не отказывается от своей стратегии развития, отметила Дарья Шунаева:

«В прошлом году мы вышли на рекордный показатель — было введено более 2 млн кв. м жилья. Соотношение процента распроданности и процента строительной готовности жилья, по последним данным, совпадает практически на 100%. Это позволяет говорить о том, что тот объем жилья, который строится, выкупается потребителем».

Михаил Иванов высказал мнение застройщиков: они намерены поддерживать высокий темп роста отрасли, однако осложнившаяся экономическая ситуация и изменения условий льготных программ делают бизнес более осторожным. Однако, в отличие от соседей, сокращающих объемы нового строительства, Нижегородская область находится в уникальном положении.

С учетом общих сложных тенденций Нижний Новгород чувствует себя значительно лучше многих городов-миллионников, — сказал Михаил Иванов.

В первую очередь, эксперты связывают эту ситуацию с вложениями федерального центра в Нижний Новгород и область. Речь идет о развитии инфраструктуры, добавила Дарья Шунаева. Органы власти стараются создать условия, при которых и бизнесу, и потребителю понятны этапы, сроки и обязательства по реализации каждого масштабного проекта жилищного строительства и всех его инфраструктурных элементов, формирующих ту самую «комфортную городскую среду».

Говоря о развитии инфраструктуры, Дарья Шунаева коснулась темы механизма комплексного развития территорий (КРТ). Он необходим для того, чтобы «договориться на берегу» о том, кто будет нести расходы и ответственность. Если ранее об этом приходилось вспоминать уже в процессе строительства, то сейчас и бизнес, и власть могут урегулировать вопросы, касающиеся инфраструктуры, заранее.

От агломераций к «15-минутным городам»

В общественном сознании до сих пор стойко держится убеждение, что развитие возможно только в крупных городах. Однако государство намерено развивать именно мало- и среднеэтажное строительство. В Нижегородской области сформирован пул опорных населённых пунктов, в которых должна появиться вся необходимая инфраструктура для жителей близлежащих территорий.

Если я хочу связать свою жизнь с более тихими локациями, то должен иметь возможность организовать свой быт на таких территориях, — отметила Дарья Шунаева.

Михаил Иванов добавил, что необходимо проанализировать, что вызывает маятниковую миграцию, когда человек живёт в одном месте, а средства тратит в другом. Выходом из подобной ситуации эксперт назвал возвращение к концепции 15-минутного города, придуманной ещё в прошлом веке:

«Концепция предусматривает всю необходимую инфраструктуру для жителей, такую, какую ранее предоставляли так называемые комбинаты бытовых услуг: прачечные, пекарни, детские досуговые центры, спортзалы, фитнес-клубы. Именно такая среда обитания является наиболее комфортной для проживания в современных условиях».

Однако застройщикам необходимо иметь возможность привлекать дешёвые средства на запуск таких проектов. В Нижегородской области решать этот вопрос позволяет Дирекция по строительству, которая является региональным оператором по комплексному развитию территорий.

«Самая тяжёлая компонента проекта — создание магистральной инфраструктуры — ложится на публичную сторону, которую представляет государственный девелопер. Здесь мы привлекаем федеральную поддержку. Создание внутриквартальной инфраструктуры, жилья — это зона ответственности застройщика», — добавила Дарья Шунаева.

Кто заплатит за комфорт в своем доме?

Затронули участники подкаста и тему ИЖС. По словам Дарьи Шунаевой, этот сегмент сталкивается с теми же проблемами, что и многоэтажное строительство — недостаток средств на инфраструктуру или её отсутствие. Здесь на помощь приходит правительство региона.

«По совершенно прозаическим причинам, точно так же, как и с многоэтажным строительством, для того чтобы выйти на диалог и оформить взаимные обязательства, нам нужен проект и договор КРТ. Мы рассчитываем, что в 2026-м или в 2027-м году у нас появятся первые подобные проекты, и мы уже сможем показать их общественности».

О развитии рынка ИЖС высказался и Михаил Иванов. По его словам, потенциальные покупатели часто ошибочно предполагают, что жилой дом должен быть дешевле квартиры. Но на самом деле, каждое такое строение будет дороже за счёт количества «квадратов» и их себестоимости:

«Вопрос в том, готов ли за это платить потребитель, потому что, всё-таки, одно дело — квартира в городе с полной инфраструктурой в шаговой доступности, а с другой стороны — удалённый посёлок, где необходим тот же набор услуг, но плотность населения ниже».

Компания «ННДК», по словам Михаила Иванова, также планирует выход на рынок ИЖС. Пока это «проба пера» с поселком на 50 строений, однако земельный банк позволяет строить комплексы размером до 800 домов. И тут потребуются дополнительные инвестиции.

Покупатель хочет платить за образ жизни, а не квартиру

Если ранее застройщики конкурировали по цене за «квадрат», то сейчас потенциальный покупатель оценивает более 200 параметров при выборе жилья.

«Когда мы слышим критику и вопросы к существующей застройке, как правило, это касается тех проектов, которые были реализованы. К сожалению, в таких ЖК сложно кардинально поменять градостроительную ситуацию. Это могут быть компенсационные меры, но это всегда роль догоняющего», — сказала министр.

Михаил Иванов добавил, что стандарты «комфорт-класса» сегодня соответствуют «бизнес-классу» десятилетней давности:

Главный вопрос сегодня не в том, готов ли потребитель платить больше, а в том, может ли застройщик предложить качественное жилье со всеми современными характеристиками по доступной цене.

Застройщики адаптируются несколькими путями. Во-первых, они повышают эффективность проектирования, сокращая общую площадь жилья за счёт более разумного распределения пространства. Во-вторых, компании применяют BIM-технологии на всем жизненном цикле проекта. В-третьих, они оптимизируют процесс формирования себестоимости непосредственно на стройке.

Кроме того, уточнил Михаил Иванов, девелоперы учатся правильно анализировать целевую аудиторию.

«Идет чёткая сегментация, и определённый набор функций должен точно бить в цель. В целом, это правильная маркетинговая стратегия, правильное определение целевой аудитории. Если раньше, 25 лет назад, новый дом обладал ликвидностью, то сейчас есть примеры, когда квартиры стоят годами, никому не нужные, потому что не попали в целевую аудиторию», — сказал он.

Барьеры и пожелания бизнеса и власти

Участники подкаста обсудили и административные барьеры для строительной отрасли. Михаил Иванов отметил, что рынку, скорее, не хватает осведомлённости об изменениях в законодательстве.

Дарья Шунаева обратила внимание на то, что строительство в России регулируется большим количеством нормативных документов — от градостроительных до законодательства о недрах. Огромное количество факторов, которые необходимо учесть для работы, накладывает отпечаток на взаимодействие с властью.

Говоря о пожеланиях к бизнесу, министр отметила, что ей хотелось бы видеть, как рынок продолжает развивать свою социальную ответственность:

Хотелось бы, чтобы эта тенденция, ориентация на потребителя ставилась во главу угла. В таком случае возникает диалог с властью.

Видеоверсия подкаста: