«Застройщики совершенствуют свои проекты, адаптируясь под потребности клиентов»

Об этом NN.DK.RU поговорил с ведущими застройщиками и экспертами нижегородского рынка.

Михаил Иванов, генеральный директор ГК «ННДК», президент Союза нижегородских строителей:

— В текущей ситуации на рынке недвижимости многие застройщики начали корректировать сроки сдачи объектов без нарушения проектной декларации. Это связано с тем, что эскроу-счета наполняются медленнее, чем планировалось ранее. Однако беспокоиться не стоит — при планировании проектов застройщики изначально закладывают определённый временной резерв, и сейчас просто используют этот запас.

Что касается спроса, то отмечаем тренд на отказ от чистовой отделки ради снижения стоимости. Растёт популярность trade-in и использования вторичного жилья как первого взноса. Застройщики в свою очередь активно предлагают различные скидочные программы и специальные предложения.

Меняется и качество продукта. Зас­тройщики привносят в свои проекты что-то новое, адаптируясь под возрастающие потребности клиентов. Например, мы в своих проектах, кроме наших традиционных стандартов качества, таких как закрытая территория, ландшафтный дизайн, благоустроенный двор, эргономичные планировки, дизайнерская отделка холлов, наличие ститбоксов для хранения сезонных вещей, также работаем над улучшением цифровой инфраструктуры, увеличиваем высоту потолков и площадь остекления в видовых квартирах.

Еще один тренд — это возросшая популярность нашего города на федеральном уровне, что позволяет развивать застройщикам премиальный сегмент. И земельный банк нашей компании тоже пополнился несколькими участками под новые проекты.

Михаил Шерстнев, директор по продажам ГК «АГРОСПЕЦТЕХ»:

— На рынке жилья в 2025 году выделяются две ключевые тенденции. Во-первых, из-за экономической ситуации спрос смещается в сторону небольших квартир и продуманных компактных планировок: крупные по площади квартиры пользуются меньшей популярностью, покупатели выбирают малогабаритные, но функционально спроектированные решения.

Во-вторых, меняется отношение к лоджиям — в современных проектах застройщиков всё чаще предусмотрены сити-боксы и кладовые, удобные места для хранения вещей. Мы, как и многие застройщики, закладываем в проекты не традиционные лоджии, а специальные кладовые в цокольных или технических этажах, ситибоксы и гардеробные в квартирах. Также продолжает расти спрос на подземные парковки как более практичное решение для хранения автомобилей.

В этом году сохраняется высокий спрос на покупку жилья в рамках льготных государственных программ, в частности «семейной ипотеки». Наиболее востребованы однокомнатные квартиры с чистовой отделкой. Покупатели ценят продуманную планировку: минимальные коридоры, рациональное использование каждого угла и встроенные места для хранения.

Мы адаптируем продукты, предлагая готовые решения «всё включено» — квартиры с отделкой, подобранной мебелью и встроенной техникой. Это позволяет клиенту сразу получить функциональную квартиру без дополнительных доработок и лишних затрат.

Мы активно используем ипотечные программы: на рынке доступны варианты с господдержкой и классическая ипотека. Как застройщик мы снижаем стандартную ставку на весь срок кредитования до 13,9%, что делает покупку привлекательнее. Также в наших проектах доступна беспроцентная рассрочка 50/50: покупатель оплачивает 50% при подписании, а остаток передаёт через год.

Есть ряд ключевых подходов к проектированию квартир от ГК «АГРОСПЕЦТЕХ». Наши современные планировки включают наличие большой кухни-гостиной от 14 до 20 кв. м, как важный критерий спроса. Спальни — комфортных размеров для размещения кровати и шкафа в комнате. Минимизация неиспользуемых площадей (коридоров) и максимально полезное использование каждого квадратного метра квартиры. Уделяем внимание хранению вещей и включаем в проекты ситибоксы на первых этажах домов и гардеробные в квартирах. Регулярно обновляем дизайнерские решения по отделке квартир и предлагаем новую опцию «всё включено» — квартиры с отделкой, мебелью и техникой.

Роман Капинос, первый заместитель генерального директора ФСК Регион:

— В Нижегородской области, как и во всех регионах, после смены условий по льготной семейной ипотеке доля сделок ипотечного кредитования снизилась, но, если сравнивать показатели продаж относительно других регионов — снижение не столь критично. При этом нужно отметить, что основная доля жилья представлена в комфорт-классе и выше. С точки зрения будущего развития девелоперского бизнеса в регионе — есть несколько причин устойчивого тренда на развитие: близость к новой трассе М12, бум гастрономического и исторического туризма в городе, бурное развитие комфортной городской среды, скрупулезный подход к качеству возводимого жилья. Не устаем отмечать высокий интерес покупателей из других регионов к Нижнему Новгороду — как второго жилья в виде удачной инвестиции или альтернативы покупке дачного хозяйства.

Основная тенденция последнего времени — смещение спроса у покупателей в сторону проектов, которые комплексно подходят к созданию новых жилых комплексов. То есть для людей теперь важно не просто получить новую квартиру в интересующей их локации, но и обязательно, чтобы было благоустройство территории, закрытые безопасные дворы, места для игр детей, а также зоны для отдыха взрослых на территории своего ЖК. Обязательное наличие социальной и коммерческой инфраструктуры в рамках ЖК, люди уже привыкли к комфорту и доступности всех базовых сервисных услуг и магазинов у дома. Эстетика самого ЖК также является существенным фактором интереса будущих жителей. На наш взгляд, это хорошо, так как города становятся более удобными для жизни и у людей формируется правильное понимание девелоперского продукта и его ценности. Соответственно, мы обязательно учитываем эти требования в наших проектах.

Также мы видим смещение спроса у покупателей от квартир классического формата с отдельной кухней, в сторону так называемых «европланировок», где кухня объединена с гостиной в единое пространство. Неотъемлемый атрибут последнего времени, на который пока мало внимания обращают многие девелоперы, — это мастер-спальни. Набирает популярность жилье формата урбан-виллы.

Самым популярным вариантом кредитования сейчас является семейная ипотека. Мы фиксируем достаточно высокий спрос на данный вариант господдержки семей с детьми и активно используем эту программу.

Мы разработали специальные кредитные программы с уменьшенной процентной ставкой на первые 1-2 года, чтобы облегчить покупку жилья. Это позволяет приобрести недвижимость по текущей цене, избегая переплат по ипотеке. Учитывая тенденцию к дальнейшему снижению процентных ставок, все клиенты смогут пересмотреть условия кредитования в будущем. Банки заинтересованы в надежных заемщиках и предлагают рефинансирование по более выгодным ставкам.

Кроме того, мы предлагаем различные варианты рассрочки при покупке недвижимости. Однако важно тщательно спланировать бюджет. Покупатель должен располагать достаточными средствами на депозитах или иметь источник дохода (например, от реализации другой недвижимости), чтобы своевременно выполнять обязательства по договору долевого участия.

В своих проектах мы придерживаемся индивидуального подхода и к людям, и к городам. Выход в новый город мы начинаем с рекламной кампании, основанной на региолектах — особенных словах, которые используются людьми в конкретном регионе и обладают иным значением, чем во всей остальной стране. Так, например, в Нижнем Новгороде мы использовали следующие слоганы «Для тех, кто едет со Свободы на Стрелку», «Для тех, кто блондит на Покровке» и другие. Отмечу, что такой подход способствует формированию сильной эмоциональной связи с потенциальными покупателями. Людям нравится диалог с застройщиком, и мы учитываем это в своих коммуникационных кампаниях.

Александр Сазонов, генеральный директор YUNIKA:

— В текущем году наблюдается снижение спроса и предложения на рынке недвижимости. Застройщики будут сокращать объемы новых проектов из-за опасений дальнейшего падения спроса. Рост цен продолжится из-за увеличения затрат девелоперов, связанных с ростом стоимости рабочей силы и материалов.

Конкуренция за покупателей усилится. Потребители ценят качество продуктов федеральных застройщиков, поэтому будут востребованы проекты, предлагающие не только удобное расположение, но и высокое качество объекта по доступной цене. Закрытые дворы с улучшенным благоустройством, современные инженерные системы, «умный дом», дополнительные удобства, такие как кладовые и паркинги, стильные лобби и другие элементы становятся стандартными для новостроек. Мы стремимся внедрять все современные тенденции в наши проекты.

У покупателей чаще становятся популярными ЖК с закрытыми дворами. Они удобны для детей и взрослых: здесь можно отправить ребёнка в секцию, зайти в магазин, пекарню или салон красоты, не выходя из дома. Такие дворы с прогулочными зонами и местами для отдыха позволяют безопасно передвигаться и работать.

Всё больше специалистов переходят на удалённую работу. Не у всех есть возможность оборудовать кабинет, поэтому лаундж-зоны на территории дома становятся привлекательными. Многие застройщики уже внедряют эту концепцию.

Закономерно, что сейчас люди меньше покупают недвижимость с помощью ипотечных кредитов. Внутри нашей компании мы наблюдаем больше продаж с полной оплатой. Как мы достигаем 100% оплаты? Это могут быть наличные средства, которые человек накопил, занял без банковского кредита, или продажа своей квартиры. Мы внедрили систему трейд-ин, когда помогаем клиентам продать вторичное жилье через наших партнеров. При этом мы не берем за это деньги, и клиент не платит агенту за продажу своей квартиры.

В части продвижения своих проектов, мы используем разные каналы и нестандартные подходы. Меняем подачу информации, экспериментируем с цветами в рекламе и новыми медиа. Расширяем онлайн-присутствие, учитывая, что большинство людей покупают в интернете. Гибко взаимодействуем с партнёрами и клиентами, адаптируя рекламу под их интересы.

Алексей Марин, руководитель отдела продаж компании девелопера UDS, ЖК «№1 Первый дом в Нижнем Новгороде»:

— В настоящее время критерии выбора у покупателей стали более жесткими, и они ориентируются на дома, соответствующие их статусу. Например, есть дома для молодых людей: свободных или только вступивших в отношения. Раньше такие дома не строили, так как у такой аудитории не было доходов, позволяющих приобрести жилье. Сейчас ситуация изменилась, и молодежь зачастую зарабатывает даже больше, чем родители, и может позволить себе купить квартиру в современном доме. Кроме этого, появились ипотечные программы, например, IT-ипотека, ориентированная на специалистов, работающих в сфере высоких технологий. А это преимущественно люди, не достигшие 35 лет. Следовательно, должны появляться дома, где не только квартиры, но и инфраструктура соответствует требованиям аудитории. Многие специалисты IT-сферы работают из дома, поэтому мы стремимся создавать для них необходимые условия не только в квартире, но и на территории дома.

Еще одна востребованная опция на территории двора — спортивная площадка с современными тренажерами. В большинстве новых домов есть коммерческие помещения для кафе, кофеен, пекарен — это тоже востребовано молодежью, предпочитающей обедать или ужинать вне дома. Сейчас аудитория бизнесменов заметно помолодела, и есть запросы на офисы в своем доме. Это мы тоже учитываем и проектируем помещения коммерческого назначения на первых и вторых этажах ЖК.

Концепция семейных ЖК во многом ориентирована на широкие возможности для досуга детей. Поэтому есть проекты, где игровые зоны предусмотрены в просторных лобби. На территории ЖК обязательно есть озелененная зона отдыха, площадка с малыми архитектурными формами, рассчитанными на детей разного возраста и разной активности. Коммерческие помещения на первых этажах приспособлены под открытие детских клубов, языковых школ, творческих мастерских. Есть ЖК, где специально спроектированы помещения под детский сад.

Вне зависимости от возраста и семейного положения жильцов интересует качество входных групп и площади общественных помещений. В современных ЖК, по сравнению с теми, которые строились пять лет назад и ранее, это более просторные лобби с качественным ремонтом. Новшество современных ЖК — зона ресепшн, туалетные комнаты на первых этажах в каждом подъезде, лапомойки.

Для жителей разных возрастов удобно, когда в доме есть мини-маркет, аптека, оптика, пункты выдачи заказов маркетплейсов. В новых ЖК под размещение объектов инфраструктуры проектируется все больше площадей. В домах, которые построены более пяти лет назад, первые этажи в большей части жилые, и инфраструктура отсутствует.

В рамках каждого нашего проекта предлагается свыше тридцати вариантов планировочных решений, позволяющих клиенту подобрать оптимальный вариант, соответствующий его бюджету и потребностям. Есть определенная целевая аудитория — это молодежь, маленькие семьи, которым не нужны «лишние» квадратные метры. И им больше подойдет, например, небольшая ниша под кухню, чем просторная кухня, или санузел с душевой кабиной, а не ванной.

Если говорить о тенденциях, то сейчас на первый план выходит рациональность — и в площади, и в планировках. Покупатель стал внимательнее: слишком маленькие квартиры часто воспринимаются как некомфортные, а просторные — могут быть недоступны в рамках бюджета массового сегмента.

Сегодня мы видим, что спрос смещается к сбалансированным вариантам. Если говорить о массовом сегменте рынка жилой недвижимости, то это однокомнатные квартиры площадью 34–40 м2, двухкомнатные — 40–50 м2, трехкомнатные — 60–70 м2. Это не жесткий стандарт, но диапазон, в который укладывается большинство востребованных планировок.

Что касается компоновки, давно прижившийся формат — объединение кухни и гостиной — продолжает оставаться актуальным. Вторые санузлы в трехкомнатных квартирах тоже стали нормой. А вот от гостевых санузлов в «двушках» многие застройщики уже отходят — это не всегда оправдано с точки зрения площади и стоимости.

Появляются новые акценты: утилити-румы (гардеробные, кладовые, постирочные зоны) — всё, что помогает более грамотно использовать каждый метр. Отдельно отмечаем тренд на эргономичные планировки, где заранее заложена расстановка мебели, без «мертвых» зон, которые сложно обжить.

Снижение ключевой ставки приносит с собой возможное восстановление горизонтов планирования. Даже если эффект пока больше психологический, девелоперы и инвесторы воспринимают его как сигнал: фаза радикального ужесточения завершилась, можно постепенно готовиться к росту. Это очень важно для проектов с длинным циклом — коммерческих кластеров и МФК, где уровень экономической неопределённости напрямую влияет на готовность входить в сделку.

Мы разработали инструмент «Аль­тернатива вкладу» для инвестирования в недвижимость с возможностью выбора между квартирой и возвратом средств с доходом. Этот механизм защищает от обесценивания денег, так как недвижимость растет в цене. Заключаются два договора: стандартный договор долевого участия и опционный договор с выплатой средств и дополнительного дохода. Инструмент также совместим с рассрочкой, где цена объекта фиксируется, а ставка доходности составляет ключевую ставку ЦБ РФ минус 1%.

UDS меняет подход к маркетингу из-за снижения покупательской способности. Вместо абстрактных целевых аудиторий мы изучаем реальные задачи людей при покупке недвижимости, включая глубинные мотивы. Например, для молодой мамы важны безопасность и закрытый двор, для пожилого человека — дружелюбное сообщество, а для предпринимателя — контроль над пространством. Мы проектируем дома и коммуникации, ориентируясь на эти сценарии, что делает продукт ценным на протяжении жизни. Такой подход привлекает инвесторов, родителей и молодые пары. Для маркетинга это означает меньше сегментации по формальным признакам и больше по реальным запросам, что помогает выстраивать долгосрочную ценность проекта и доверие к бренду.

Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет»:

— В этом году экономическая ситуация не поменяла тренд на развитие продукта. Большое внимание уделяется не только самим квартирам, но и общественному пространству, местам общего пользования, формирования социальной и коммерческой инфраструктуры.

Покупатели понимают, что проживание в ЖК не ограничивается четырьмя стенами, и уделяют большое внимание всему пространству как внутри здания, так и снаружи. К этому добавляются соседские сообщества, клубы по интересам. В Нижнем Новгороде и в других городах мы реализуем механизм КРТ, который как раз отвечает всем этим требованиям.

В планировании квартир важную роль играет эффективное использование пространств, чтобы людям не нужно было платить за метры, которые они не могут использовать. Поэтому такие вещи, например, как длинные коридоры становятся архаизмом.

Мы используем различные программы поддержки для людей определённых профессий. Конечно же, ипотека всегда составляет больший объем сделок. Важно создать для клиентов комфортный ежемесячный платеж, чтобы ипотека не становилась обузой.

В части продвижения своих проектов, ключевая задача — это правильно определить свою целевую аудиторию и целенаправленно работать с ней. Это дает большую конверсию и на выходе больше сделок, чем банальный набор большого количества входящего трафика.

Читайте также на NN.DK.RU — Рейтинг застройщиков МКД в Нижегородской области по объему текущего строительства.