ТОП-18 застройщиков многоквартирных домов в Нижегородской области по итогам 7 мес. 2024 г.

Методика

В рейтинге учитывались все МКД, в том числе введенные по программе решения проблем обманутых дольщиков. Использована открытая информация следующих источников: Единый ресурс застройщиков (erzrf.ru), министерство строительства Нижегородской области, Единая информационная система жилищного строительства (наш.дом.рф), Росстат.

Основной ранжирующий показатель — суммарная площадь сданных в эксплуатацию квадратных метров жилья.

Принятые сокращениия: н/д — нет данных, н/р — нет рейтинга ЕРЗ (из-за отсутствия опыта ввода жилья).

«Застройщики адаптируются к новым условиям»

Какие изменения происходят в этом году на рынке недвижимости? На какое жилье растет спрос? Как изменилась ситуация с отменой ипотеки с господдержкой и какие новые тенденции принесет на нижегородский рынок выход федеральных игроков?

Об этом NN.DK.RU поговорил с ведущими экспертами нижегородского рынка.

Михаил Иванов, генеральный директор ГК «ННДК»:

— 2024 год поставил перед строительной отраслью новые задачи и новые условия. Еще недавно основным драйвером рынка первичной недвижимости являлись программы с господдержкой, и большинство покупателей использовали для приобретения недвижимости именно этот инструмент, зачастую выбирая комбинированные варианты с льготной и коммерческой ипотеками. Конечно, льготные программы стимулировали продажи, теперь же в связи с отменой льготной ипотеки мы видим определенное охлаждение рынка.

На данный момент на рынке продолжают действовать IT-ипотека и семейная ипотека. Как и раньше, многие продолжают выбирать комбинированные варианты с льготной и коммерческой ипотеками. И застройщики адаптируются к новым условиям, прорабатывают различные варианты гибкого подхода финансирования, такие как, например, рассрочка.

Инна Ворошилова, замдиректора по продажам ГК «Агроспецтех»:

— Ситуация на рынке жилой недвижимости циклична. Уже ранее переживали времена с высокой ставкой по ипотеке, но по факту, кто покупал недвижимость в этот период все же оказывался в большей выгоде. Объясню почему. Во-первых, через один-два года тренд на подъем вернется, во-вторых, запускать новые проекты также необходимо и есть задача, поставленная государством по обеспеченности квадратными метрами населения и, в-третьих, рефинансирование уже отработанный процесс, который помогает перейти на актуальные условия в соответствии с изменившимися условиями экономики. Спрос остается на жилье с оптимальными площадями, кухнями-гостиными и в районах с развитой инфраструктурой. Большие микрорайоны, на мой взгляд, могут замедлиться в стройке, и люди не получат обещанный комфорт так быстро, как хотелось бы.

Пока же спрос на первичное жилье остается на прежнем уровне, а мы были ограничены в оформлении сделок, так как ждали готовности со стороны банков. Но все же мы прогнозируем некоторое замедление, и, чтобы помочь людям в решении жилищного вопроса, разработали программы субсидирования ставок банку. Простым языком — снижаем ставки по ипотеке в два раза.

Цены в течение года продолжали расти, и этот тренд продолжиться. Все застройщики следят за экономикой проектов, за ценами на материалы, технику и «рабочие руки».

Что касается выхода федеральных игроков на наш рынок, то, думаю, что в некоторых вопросах им есть чему поучиться у нас — местных застройщиков. Архитекторы, которых мы привлекаем к проектированию, обмениваются опытом и получают новые знания по всей России и в том числе в других государствах. А то, что есть новые застройщики — это здоровая конкуренция, она всегда была и не зависит от исторического места создания застройщика.

Алексей Марин, руководитель отдела продаж компании-девелопера UDS, жилой комплекс N1:

— Девелопмент – один из самых сложных видов бизнеса, и за период реализации строящегося объекта (зависит от этажности, архитектурной сложности и прочего, и в среднем занимает около 3 лет), динамика сделок рисует на графике волнообразную кривую. Из месяца в месяц она стремится то вверх, то вниз, в зависимости от разных факторов. И это можно назвать органичным процессом. В текущий период, после отмены господдержки, «кривая» пока направлена вниз. Но стоит понимать, что это не влияет на потребность в новом жилье, а всего лишь «оттягивает пружину» спроса, и вынуждает активнее девелоперам и банкам искать и разрабатывать новые программы реализации взамен отмененных. Мы в UDS совместно с банками-партнерами предлагаем нашим клиентам целый набор инструментов, которые позволяют купить жилье с максимальной выгодой.

Регулярно анализируя портрет покупателей, мы видим потребность, растущую в сторону качественного жилья. Появляются запросы на уютные и красивые дворы и холлы, полезные пространства внутри них, удобно организованный паркинг, современные технологии в доме. Создавая наши проекты, мы стараемся быть в тренде, одновременно внедряя современные технологии и внутренние процессы, как строительства, так и продаж, активно используя и BIM-проектирование, и VR-инструменты.

Некоторые СМИ говорят и пишут о грядущем «ценопаде». Действительно, это интересная тема, привлекающая внимание, на которой и происходит спекуляция. К сожалению, подобные предсказания в разных источниках повторяются из года в год и не приводят ни к чему хорошему – сеют тревожность и заставляют некоторых покупателей занимать выжидательную позицию, которая играет против них. Мы уже сталкивались с клиентами, которые, поверив таким предсказаниям, откладывают покупку на протяжении нескольких лет и ежегодно звонят, уточняют цены, которые неумолимо растут, из-за чего вновь и вновь расстраиваются упущенной возможности. Есть и обратные примеры покупателей, своевременно приобретавших строящуюся недвижимость и в короткие сроки, наблюдавших существенный прирост к цене своей квартиры.

Важно понимать, что девелопер занимается не перепродажей купленного подешевле товара, а долгим и технически сложным воссозданием объекта. Цены на который формируются из множества факторов и тесно связаны со стоимостью работ и материалов, которые на протяжении всего срока строительства неизбежно растут.

Мы считаем, что выход федеральных застройщиков благоприятно скажется на развитии Нижегородской агломерации. Растет конкуренция, вместе с этим, растет уровень проектов, новые игроки приходят в регион со своими наработанными технологиями, со своим видением – происходит естественный рост уровня строящегося жилья, повышается культура производства в целом. Конечный пользователь – нижегородец – только выиграет от того, что в регион заходят новые застройщики с хорошей репутацией и сильными проектами.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX:

— В 1 полугодии 2024 года продажи жилья по ДДУ на первичном рынке в Нижнем Новгороде снизились относительно аналогичного периода прошлого года на 5%, с 2811 сделок до 2668. При этом стоит отметить рост доли ипотечных сделок в структуре продаж год к году. Она увеличилась с 78% в 1 полугодии 2023 года до 84% в январе-июне 2024 года, что, в свою очередь, на 2 п.п. выше, чем и во 2 полугодии 2023 года. Это связано с ожиданиями завершения действия программы льготной ипотеки с господдержкой 1 июля. Наибольший всплеск продаж закономерно пришелся на июнь. Покупатели, которые ранее откладывали решение о покупке, стремились успеть приобрести квартиру с привлечением льготного кредита. Так, продажи жилья по ДДУ в июне 2024 года выросли на 38% по сравнению с маем 2024 года и на 21% по сравнению с июнем прошлого года.

В июле, сразу после завершения действия программы льготной ипотеки, продажи продемонстрировали резкое снижение. Количество подписанных сделок уменьшилось на 70%, что соответствует общерыночному тренду, характерному и для других регионов РФ.

Что касается покупательских предпочтений в 2024 году, то можно отметить рост интереса к двухкомнатным квартирам на рынке жилья в Нижнем Новгороде. Их доля в структуре продаж выросла с 32% во 2 полугодии 2023 года до 38% в январе-июне 2024 г. Динамика средней площади приобретаемой недвижимости остается практически неизменной, тогда как средняя стоимость квартир с начала 2024 года выросла с 9 млн рублей до 9,8 млн рублей.

В ближайшие месяцы мы будем наблюдать постепенное восстановление спроса. Потребность в улучшении жилищных условий у людей сохраняется. Кроме того, поддержку рынку недвижимости окажет обновленная программа «семейной ипотеки» и продление IT-ипотеки в регионах РФ. Механизмов приобретения недвижимости множество, среди них и траншевая ипотека, и программы рассрочек, и трейд-ин. Поэтому сложностей в подборе подходящих условий приобретения жилья на данный момент нет. Практически под любой жизненный сценарий можно выбрать программу. Откладывать покупку и ждать больших дисконтов от застройщиков не стоит. Динамика средней цены демонстрирует уверенный рост на протяжении всей истории наблюдений. Причин этому несколько — инфляционное давление, рост стоимости строительных материалов, логистики и строительно-монтажных работ, а также удорожание кредитов для застройщиков в силу высокой ключевой ставки ЦБ.