«Абсолютный факт — в Нижнем Новгороде есть стабильный, неудовлетворенный спрос на жилье»

В этом году «Форум о недвижимости» собрал более 190 участников строительного рынка Нижегородской области. Эксперты обменялись мнениями, опытом и прогнозами развития рынка.

Начался форум 2024 с расширенного закрытого заседания с застройщиками, в ходе которого участники рассмотрели изменения в федеральной и региональной базах, связанные с осуществлением профессиональной деятельности застройщиков.

Все в КРТ!

Первый блок «Форума о недвижимости» открыл заместитель председателя Правительства Нижегородской области Иван Каргин. Он рассказал о том, как на территории региона реализуются проекты КРТ: «Нижегородская область вместе с министерством градостроительства и подведомственным институтом развития агломераций очень детально и методически подошли к тому, чтобы тот механизм, о котором мы сейчас разговариваем, заработал. Сегодня наш механизм КРТ уже входит в топ-10 регионов-миллионников, где площадь и количество расселяемого жилья, превышает параметры, на которые мы рассчитывали на старте. И в этот механизм поверили застройщики.

В 2023 году мы заключили 11 договоров на комплексное развитие территорий, четыре из них были заключены на торгах. Совокупный денежный ресурс, который был перечислен Нижегородской области только за четыре договора, составил 434 миллиона рублей. Это, не считая 100 миллионов рублей, которые застройщик перечислил в рамках заключенных договоров на строительство детского сада рядом со своей территорией. В этом году мы уже планируем выйти за пределы Нижегородской агломерации. Сейчас идут обсуждения по площадкам в Сарове, Дзержинске и Кстово. Всех зову в Нижегородскую область, все в КРТ, строить, всех ждем!, — сказал Иван Каргин.

Директор по развитию и улучшению жилищных условий группы «Самолет» Виктор Ведехин раскрыл одну из самых важных тем в реализации проектов КРТ – улучшении жилищных условий.

Мы разработали методику по улучшению жилищных условий, в соответствии с которой мы относимся к жителям, которые живут на территории, где нам надо что-то построить, как к нашим клиентам. Наша методика создана для баланса интересов сторон: власть, жители и инвесторы, — рассказал спикер.

Так в чем же «фишка» КРТ? В первую очередь, по словам Виктора Ведехина, в увеличении престижности квартала: «Когда приходит КРТ, квартал становится более престижным, интересным, появляется новая точка притяжения на карте города. Для жителей соседних домов появляются новые коммерческие помещения и район начинает жить другой жизнью».

По мнению Бориса Замского, директора по развитию земельных активов региона группы «Самолет», рынок Нижнего Новгорода считается очень привлекательным для девелоперов: «Город-миллионник с высоким экономическим потенциалом, растущей транспортной и коммунальной инфраструктурой, региональное правительство уделяет большое внимание развитию города и повышению качества жизни. Абсолютный факт, что в городе присутствует стабильный, неудовлетворенный спрос на жилье, что приводит в последние годы к вымыванию экспозиции и высоким ростом цен. Девелоперский потенциал города большой, город привлекателен и в том числе для группы «Самолет»».

Первый проект, который реализует федеральная компания в Нижнем Новгороде — проект КРТ в Ленинском районе. Это более 120 тыс. кв метров реализованных жилых площадей, плюс детский сад, который уже строится, и школа, которая сейчас находится на стадии проектирования.

В завершении своего выступления спикер подчеркнул, что это не единственный и не последний проект группы «Самолет» в Нижнем Новгороде: «Мы заинтересованы в сотрудничестве как с сообществом, так и с собственниками земли».

Цены на вторичке отражаются на первичном рынке

Основатель и владелица ГК «Приволжье», член экспертного совета законодательного собрания Нижегородской области Елена Титова в начале своего выступления отметила, что в Нижнем Новгороде изначально существует проблема с хорошим уникальным торговым предложением.

Проанализировав региональный рынок первичного жилья, спикер отметила одну «фееричную цифру» — в 2023 г. было заключено 15 876 договоров долевого участия, что в 2,5 раза больше, чем в 2022 г. При этом, по данным портала нашдом.рф, цифра по проданным площадям составила 527 тыс. кв.м (на 3,5%, чем в 2022г.).

Что получается? По метрам мы не выросли, а в штуках – значительно увеличились. Это значит, что до нас долетела тенденция Москвы и Санкт-Петербурга: мы уменьшаем площади за счет эргономичных планировок, извлекая максимум из квадратного метра. Более того, структура предложения в этот раз четко совпала со структурой спроса. На данный момент, на 30 мая, структура предложения на Дом.РФ - 50% однокомнатные, 35% двухкомнатные и 12% трехкомнатные.

Говоря о тенденциях 2024 г., Елена Титова отметила стабилизацию и падение цен на вторичном рынке, что так или иначе косвенно будет отражаться на первичном рынке: «Чтобы купить жилье на первичном рынке очень часто людям нужно продать вторичный рынок. Если он у нас будет закапываться и стагнировать, первичный тоже будет вставать».

Руководитель нижегородского филиала компании «Серконс» Александр Петров поделился опытом, как строить эффективно.

Он напомнил, что есть документ, который позволяет застройщику согласовать отклонения от строительных и пожарных норм и правил без ущерба для безопасности объекта. «Разработка такого документа осуществляется, когда есть отступление от требований или когда их просто нет.  Это Специальные технические условия (СТУ)», — пояснил спикер.

Долго время мы ведем просветительскую работу среди застройщиков, чтобы они могли строить эффективнее. Сейчас мы видим плоды этой работы, а с приходом федеральных застройщиков в наш регион, практически все дома делают с использованием СТУ. Мы призываем региональных застройщиков не бояться, — заключил Александр Петров.

«Цифра – это удобно»

Министр градостроительной деятельности и развития агломераций Марина Ракова рассказала о новеллах федерального и регионального законодательства, а также затронула тему цифровой модели агломерации.

В 2023 и 2024 годах произошло достаточное количество изменений как на федеральном, так и региональном уровне. Это касается, в частности, документации по планировке территорий. Она отметила, что в приоритете — электронный вид документов.

«На базе цифровой платформы ГИСОГД мы в регионе планомерно продолжаем создавать условия для того, чтобы застройщики посредством личного кабинета получали услуги разных органов. Я лично, как один из 17 согласующих органов власти, подписываю уже там документацию. Год назад мы запустили личный кабинет, разработали видеоуроки. Но прошел год и пока только 12% заявляют планировки через ЛК. Почему? Понимаю, привычен старый механизм работы. Но цифра — это очень удобно. И тенденции таковы, что к этому надо подступаться. Согласование документации мы переводим в электронный вид», — рассказала министр.

Михаил Иванов, генеральный директор ГК «ННДК», отметил, что один из ключевых факторов успеха в отрасли — уровень цифровизации.

Он рассказал, что ГК «ННДК» несколько лет назад создала свою IT-компанию и разработала собственный информационный продукт.

«Наш продукт называется «RoadMap» («Дорожная карта»), который позволяет создавать, строить и отображать графики реализации проектов в нескольких форматах: диаграммы Ганта или сетевых графиков непосредственно в графическом варианте. Приложение создано для контроля за абсолютно любыми процессами и позволяет строить сетевые графики с вычислениями фактических отклонений от планов. Наглядное отображение сетевого графика позволяет увидеть запасы времени в процессах, которые на конкретном этапе не влияют на конечный срок реализации проекта. «RoadMap» также позволяет в реальном времени контролировать конечный срок сдачи проекта и принимать превентивные меры в процессе реализации, не дожидаясь срывов сроков и с высокой точность прогнозировать отклонения.».

В заключении он отметил, что приложение «RoadMap» подходит не только для девелопмента, но и для любой проектной деятельности: можно планировать космические корабли, проведение форума, внедрение ИТ-проектов.

Элитный клиент и преимущества набережных

В начале второго блока вновь на сцену вышла Елена Титова. На этот раз она описала портрет специалиста в vip, его hard и soft skill и ответила на вопрос почему же только единицы работают с премиальными клиентами.

Почему же так мало специалистов по продаже элитного жилья? «Объем элитного рынка ограничен и составляет не более 10% по России. А у нас в Нижнем Новгороде — это лишь 4% от общего объема спроса. Соответственно, количество специалистов, работающих на данном рынке, тоже составляет не больше 5-10% в зависимости от специфики региона. В третьих, нужен навык поиска целевой аудитории в рынке, а его, как правило, нет. Для успешных продаж слитных объектов сотрудники  должны применять совершенно иной инструментарий, чем в экономе: хорошо знать психологию элитного клиента, его ценности и смыслы И это основа и тот самый ключ к успеху и выполнению плана продаж», — пояснила Елена Титова.

Дмитрий Ногтев, директор департамента развития и GR компании GloraХ в Нижнем Новгороде затронул тему застройки набережный, как одного из ключевых трендов в развитии городов.

По его словам, на сегодняшний день 73% или 74,3 млн человек городского населения в России живут в городах с набережными, 52 млн человек проживают в относительной близости от водных зон и всего лишь 10% береговой линии доступно и благоустроено.

Что касается ситуации в Нижнем Новгороде, то по словам спикера, менее 10% от общего объема предложения на первичном рынке составляет предложение квартир в новостройках у воды или с видом на воду, а доля квартир с прямым видом на воду — всего 1%.

А ведь у обновленных набережных есть масса преимуществ. Для жителей и туристов – это больше возможностей для досуга на свежем воздухе. Для бизнеса – рост спроса на продукты и услуги. Для власти — рост индекса качества, и для девелоперов — рост спроса и цен на жилье у воды, — пояснил спикер.

На наш взгляд, в текущих реалиях рынка, апартаменты и Light Industrial – это те форматы, в которые сейчас можно вкладываться и частным инвесторам, и девелоперам. Но важно понимать, что к любому виду недвижимости, жилой или коммерческой, необходимо подходить, в первую очередь, с точки зрения формирования качественного продукта, — заключил Денис Зыков.

Инновации в строительстве и перспективы ипотеки

Руководитель департамента по работе с девелоперами компании Кнауф Василий Ливанов рассказал об инновациях в строительстве. По его словам, всего в России системы КНАУФ применяют более 50 застройщиков. Число завершенных ЖК с перегородками КНАУФ превысило 140, а в 2022 году на 30% увеличилось количество объектов, в которых применяются их перегородки.

Первое, что принимается в расчет, по словам Василия Ливанова, это скорость производства работ: «Почти все застройщики перешли на работу с эскроу-счетами и в этом случае, чем быстрее ты построишь, тем быстрее ты вернешь свои деньги. Второе, благодаря стенам сухого строительства снижается металлоемкость строительства. Третье – это снижение нагрузки на фундамент, а значит возможность построить здание выше, чем позволила бы почва при использовании «традиционных» технологий».

Валерий Садомский, директор Нижегородского филиала САО «ВСК» затронул тему рынка ипотеки, рассказал о новых рисках и возможностях.

Он привел следующие цифры. По прогнозу ДОМ.РФ, в 2024 г. выдача ипотеки сократится на 35-50% по сравнению с рекордным уровнем 2023 г. (даже с учетом продления «Семейной ипотеки» после 01.07.2024 г.) и составит 1,1-1,4 млн кредитов на 3,9-5,0 трлн руб. А рынок страхования ипотеки оценивается в районе 200 млрд. руб. в 2023 г., с приростом 17-18% к прошлому году.

«Мы также вслед за локомотивным для страхования рынком ипотеки ожидаем снижение объёма страхования этого сегмента – примерно на 10-15%, что может быть связано с сохраняющейся высокой ключевой ставкой на рыночную ипотеку и четкий вектор правительства на последовательное сворачивания льготной ипотеки (цель – снизить до 50% в структуре выдач и ниже, в декабре доля льготных – 75%). В числе основных трендов мы отмечаем рост запросов на страхование клиентов, приобретающих жильё по программам рассрочки от застройщиков, которая является реальной альтернативой ипотеке с практически не приемлемой ставкой», — отметил Валерий Садомский.

А нужен ли креатив?

Татьяна Данилова, руководитель отдела стратегий в Бюро Сучкова поделилась опытом, как креативность помогает продвигать территорию.

Она подметила, зачастую бывает так, что девелоперы запускают креативную рекламу, но ее результаты не впечатляют. Почему так происходит?

«Так случается, когда девелоперы хотят показать все и сразу: и в рекламном лайне и самом key visual. В погоне за WOW забывают про стратегию, бренд и продукт, а еще не проводят исследования, поэтому не понимают свою целевую аудиторию. Более того, бывает и так, что креативом пытаются закрыть бреши продукта и повысить класс», — сказала Татьяна Данилова.

Поэтому, по ее словам, креативность нужна девелоперам в следующих случаях:

- Слабая продуктовая дифференциация;

- Застой в обращениях и продажах;

- Для анонса проекта;

- Неблагополучный район;

- Отдаленная локация;

- Высокая конкурентность;

-  Ограниченный бюджет.

Василий Шинкаренко, коммерческий директор агентства «МОСТ» рассказал о механизмах привлечения потенциальных покупателей недвижимости с помощью рекламных инструментов ООН (реклама вне дома).

В начале он отметил, что сфера недвижимости и строительства – многолетний лидер среди всех категорий по инвестициям в наружную рекламу. Какие же задачи решает застройщик с помощью наружной рекламы?

1. Рост и поддержание знания бренда;

2. Решение имиджевых зада;

3. Анонсирование новых проектов;

4. Информирование о специальных условия и предложения.

Наиболее эффективно реклама работает при сочетании нескольких рекламных каналов – при комплексном подходе. О том, каких результатов можно достичь, используя мультиканальную рекламную кампанию, рассказала Елена Любчанская, директор по маркетингу компании «Жилищный Ответ». 

«Охватные инструменты помогают росту знания бренда, а это очень важно для рынка недвижимости. При этом оценивать рекламные компании нужно в совокупности всех рекламных инструментов. Не бойтесь экспериментировать и тестировать разные рекламные каналы. И всегда используйте экспертизу рекламного агентства для решения своих маркетинговых задач», — посоветовала спикер.

Механизмы развития жилищной сферы

В заключении форума управляющий директор Поволжского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Шамиль Халиков рассказал подробно обо всех механизмах, которые предоставляет ДОМ РФ, как институт развития в жилищной сфере. Всего таких механизмов – более 10, это и вовлечение и реализация земельных участков, комплексное развитие территорий, жилищно-строительный кооператив и другие.

Он подробнее остановился на жилищно-строительном кооперативе – это безвозмездное предоставление участков ЖСК из земель федеральной или неразграниченной

собственности для определенных категорий граждан. В рамках этого механизма, экономия для граждан составляет до 50% по сравнению с рыночной стоимостью жилья.

На сегодняшний день, посредством ЖСК построено 582,6 тыс. кв.м. жилья, более 10 тыс. людей проживает в домах, построенных ЖСК.

Спикер также рассказал про финансирование ГЧП и концессий, а также кредитные продукты для малого и среднего бизнеса.

«Деловой квартал» благодарит соорганизаторов и партнеров мероприятия, а именно: Союз нижегородских строителей и ГК «ННДК»; генеральных партнеров форума: Группу компаний «Самолет», страховой дом ВСК, компанию «Кнауф Гипс»; партнеров: компанию «Серконс», «ИДЕМ», рекламное агентство МОСТ, и бюро Сучкова.