«Все бы хотели работать на стабильном рынке, но приходится работать в разных условиях»

Все эти вопросы NN.DK.RU обсудил с ведущими экспертами нижегородского рынка.

Михаил Иванов, генеральный директор ГК «ННДК»:

— 2023 год во многом стал рекордным для строительной от­рас­ли. Начиная с мая каждый последующий месяц бил рекорды предыдущего, и такая ситуация в положительной динамике продолжалась вплоть до августа. А после же действий центрального банка в целом пошло определенное охлаждение рынка.

Стоит отметить также, что произошел окончательный переход к рынку покупателя. На протяжении 2023 года сильно предпочтения покупателей не изменились, но в целом определенно прослеживалась тенденция на повышение требований к потребительским характеристикам. Также особо отмечу, что и стандарт качества жилья вырос, то есть нижняя планка класса недвижимости уже сильно выше значения предыдущих лет.

Безусловно, в последние годы основным драйвером роста была льготная ипотека, которая несколько раз продлялась. Сейчас же она будет трансформироваться, и от того, какой именно она станет, будет зависеть рынок недвижимости. Поэтому среди основных драйверов роста рынка, я бы выделил действия правительства по поддержке отрасли в той или иной форме.

Что касается цен, то сильного скачкообразного роста, какой был в 2023 году, мы не ожидаем.

Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти».

— В конце 2023 года — начале 2024 года в виду роста ключевой ставки, ужесточения требований к выдаче ипотеки, субсидируемой государством, спрос на рынке несколько охладился, особенно по сравнению с периодом ажиотажного спроса, который пришелся на второе полугодие 2023 года. Тем не менее, рынок вполне рабочий, спрос никуда с него не ушел: если сравнивать, например, с первыми месяцами 2023 года, то в аналогичный период этого года спрос заметно выше. Соответственно, участники рынка именно сейчас ведут себя соразмерно спросу: если в 2023 году, видя ажио­тажно растущий спрос, участники рынка выводили в продажу большое количество новых объектов, чтобы привести предложение в баланс со спросом, то сейчас, на охладившемся спросе, старт продаж новых объектов не так активен.

Следует понимать, что для игроков рынка нет ничего позитивного в ажиотажном колебании спроса, зависящем от внешних воздействий, когда спрос сокращается или растет под внешними факторами на ожиданиях, то есть не из-за того, что произошло в моменте, а из-за того, что люди ждут роста цен на недвижимость, и бросаются покупать, или наоборот — ждут, что цены будут снижаться, и поэтому продажи невелики.

В этих качелях ничего хорошего нет. Конечно, все бы хотели работать на стабильном рынке, но последние годы научили нас работать в разных условиях, и ко всем этим внешним воздействиям девелоперы относятся по-философски, понимая, как будут реагировать на ту или иную ситуацию.

Сейчас правильнее говорить о рынке ожидания, то есть ожидания роста или ожидания снижения цен. Такой ситуации на рынке, когда продавец манипулирует ценами, видя более высокий рост спроса, и сознательно зарабатывает на покупателях, или обратной ситуации, когда покупатели давят на продавца, заставляя его снижать цены, потому что покупателей меньше, чем объектов продаж, — мы не наблюдаем, потому что игроки рынка недвижимости научились приводить предложение новых объектов в баланс со спросом. Сейчас редко бывает, когда кто-то из игроков рынка с современным продуктом оказался в ситуации, что у него построен дом, а он не может продать эти квартиры и вынужден делать скидки. Если мы видим, что кто-то из застройщиков заигрывает с покупателем, делает скидки или проводит какие-то акции ценового характера, это связано не с тем, что спрос на рынке ниже предложения, это связано с какими-то проблемами в продукте конкретного игрока. Уступая другим застройщикам в потребительских свойствах продукта или в соотношении цены и потребительских свойств своего продукта для покупателя, участник рынка вынужден идти на снижение цены, чтобы конкурировать с продуктами других девелоперов.

В 2022 году и в начале 2023 года спрос охладился, и количество новых объектов, выводимых на рынок, стало меньше, но говорить о том, что произошел переход к рынку покупателя и застройщики стали снижать цены, нельзя, потому что для снижения цен нет возможности. В 2023 году сложилась обратная ситуация: спрос вырос и продаж стало больше, но и рынком продавца эту ситуацию также назвать нельзя, потому что никто не пытался продать некачественный продукт за высокую цену — все продавалось соразмерно качеству и потребительским свойствам жилья.

Поэтому можно предположить, что спрос, вероятно, будет не так велик, как в 2023 году, когда он, по ряду субъективных факторов внешнего воздействия, оказался рекордным. Спрос будет меньше, но говорить о том, что изменится какой-то тренд в отношениях продавца и покупателя, нельзя, просто предложение будет сбалансировано со спросом.

О сворачивании программы льготной ипотеки говорить преждевременно. И президент, и правительство выступили с четкими заявлениями, что программа эта сохранится ввиду своей важности для решения государственных задач — социальных и демографических. Эта программа — важнейший стимул развития экономики, успешно себя показавший. В то же время, из-за роста ключевой ставки и увеличения ипотечной ставки спрос на рынке несколько охладится, поскольку зависимость спроса от размера ипотечной ставки прямая. Но, повторюсь, рынок недвижимости устроен так, что если снижается спрос, то снижается и предложение, так что снижения цен из-за ужесточения условий по ипотеке не происходит, тем более что ввиду инфляционных факторов растет и себестоимость строительства. В ситуации, когда не будет внешнего воздействия, то есть не будет макроэкономических факторов, способных развернуть рынок в ту или иную сторону, цены будут расти соразмерно инфляции. Таким образом, о снижении цен на жилье, как и на любые другие потребительские товары, мне кажется, говорить неправильно.

Рынок жилья достаточно стабилен. Жизненный цикл продукта в нем относительно других потребительских рынков велик: продукт только создается 3-4 года, начиная от момента проектирования и заканчивая вводом в эксплуатацию. Потребительские характеристики недвижимости, которые покупатели получают, заезжая в новое жилье, по факту были созданы как минимум три года назад. Все это происходит не инертно, но протяженно во времени, и в этом смысле, конечно, о существенном изменении запросов покупателей именно в 2023 году говорить нельзя. При этом сохраняются те тренды, которые в последнее время сформировались в рынке: покупатель не хочет платить за лишние метры, поскольку не будет эффективно использовать их в квартире, и ему нужно эргономичное жилье, где задействован каждый метр — ведь цена устанавливается за метр жилой площади, а стоимость жилья является крайне важным фактором при покупке. Покупатель хочет социальную и коммерческую инфраструктуру, благоустройство, качественно сделанные места общего пользования, более современную отделку как с точки зрения использованных материалов, так и с точки зрения дизайна. Покупателю также нравятся современные тренды, связанные с использованием элементов умного дома в квартире.

В любом случае нужно отметить, что даже на ажиотажном рынке второго полугодия 2023 года жилые комплексы с более высоким потребительскими свойствами, с удобной квартальной застройкой, с продуманной инфраструктурой, развитым благоустройством и более высоким уровнем отделки квартир пользовались существенно большим спросом, чем менее современные объекты.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX:

— Текущий год однозначно будет непростым для рынка недвижимости. Если в 2023 году его активно поддерживал отложенный спрос, то сейчас он себя практически исчерпал. Многие, кто хотел купить недвижимость, уже сделали это, воспользовавшись льготными программами и ранее одобренными ипотечными кредитами на более привлекательных условиях.

Ситуацию осложняет ухудшение условий ипотечного кредитования: снизился лимит кредита, увеличился первоначальный взнос. Все это ведет к сокращению числа ипотечных сделок. А поскольку их доля на рынке первичного жилья составляет около 80%, на рынке новостроек уменьшаются объемы продаж. И этот тренд может сохраняться в течение всего года. Ситуация может измениться только в случае снижения ключевой ставки, которое, по словам главы ЦБ, может случиться не ранее второй половины года. Участники рынка ждут июня, когда будет озвучено решение относительно возможности продления льготной ипотеки.

Переход от рынка продавца к рынку покупателя жилья произошел много лет назад. Тем не менее от региона к региону ситуация разнится — где-то объем предложения больше, а где-то меньше, что также отражается на поведении покупателей.

Отмечу, что независимо от региона клиенты стали более избирательными и подкованными в вопросах выбора объекта недвижимости: они разбираются в продукте, технологических аспектах и пр. И этот тренд будет сохраняться не только в этом году, но и в ближайшей перспективе.

Несмотря на то, что количество сделок на рынке новостроек сокращается, мы не наблюдаем предпосылок для уменьшения стоимости квадратного метра жилья, поскольку в стране сохраняются высокие темпы инфляции. Кроме того, сейчас застройщики не зависят напрямую от динамики продаж, так как реализуют проекты с помощью проектного финансирования. За предыдущие годы многие девелоперы сумели сформировать определенный объем средств на эскроу-счетах, что позволило им снизить ставки по проектному финансированию. В целом рынок остается устойчивым. Цены на жилье снижаться не будут. Напротив, они будут плавно расти в пределах инфляции.

Основную долю рынка жилья Нижнего Новгорода составляет жилье массового сегмента, преимущественно представленное комфорт-классом. Даже в кризисные периоды жилые комплексы массового сегмента пользуются спросом, поскольку так или иначе у людей возникает необходимость решать свой квартирный вопрос. И в 2024 году эта тенденция не изменится. GloraX также включил в свою стратегию диверсификацию портфеля и планирует нарастить долю проектов комфорт-класса до 80% от объема всего портфеля.

Александр Сазонов, генеральный директор компании YUNIKA:

— Мы прогнозируем, что объемы продаж в этом году будут падать относительно прошлого года. Основные факторы, способствующие этой тенденции: высокая ключевая ставка в 16% (прогнозируем, что в 3-4 кв. 2024 г. будет снижаться); неопределенность по льготной ипотеке, как главного драйвера продаж в последние три года; макроэкономическая ситуация (новые санкции, и прочие ограничения); падение реальных зарплат; сокращение доли кредитоспособного населения.

Мы ожидаем активизацию спроса за счет повышения доступности рыночной ипотеки и внедрения альтернативных механизмов финансирования сделок, а также появления новых адресных ипотечных программ (по социальным потребностям).

В первой половине года тренд резко сменился на рынок покупателя. Теперь именно покупатель диктует условия для покупки квартир, так как мы наблюдаем колоссальный провал в продажах игроков на рынке (до 90%). При введении адресных программ возможна корректировка рынка.

Динамика цены в этом году будет непредсказуемой и разнонаправленной, но в целом тренд по новостройкам будет восходящим, так как девелоперы при проектном финансировании не являются свободными в своих действиях. Возможно также кратковременное «удешевление» ряда проектов в первой половине 2024 г. в условиях низкого спроса и высокой локальной конкуренции.

В этом году наметился тренд на «умные метры», когда каждый кв. м выполняет функцию. Теперь нет двухкомнатных квартир под 80-90 кв. м с комнатами 20-25 кв. м. Цена «квадрата» постоянно растет, клиент делает предпочтение под большие пространства смарт-планировок. Мы наблюдаем сейчас высокий спрос именно на 2-3-комнатные смарт-планировки. Новостройки продолжат опережать вторичку.

Елена Титова, основатель и владелица АН «Приволжье», член экспертного совета Заксобрания области по градостроительной политике, бизнес-коуч:

— Уже сейчас просматривается тенденция, что рынок более четко разграничивается на сегменты. Во-первых, растет разрыв по ценам между первичным и вторичным жильем, во-вторых, и на первичке — разница между ценами в классах становится ощутимее.

Значительно сократилось количество покупателей из-за того, что почти выбраны лимиты по ипотеке с господдержкой и по IT. Остается пока льготная семейная ипотека. Поскольку до 90% клиентов эконом-класса покупают недвижимость с помощью ипотечного продукта, то вывод на поверхности — если не будет государством предусмотрены новые шаги по поддержке рынка недвижимости, то объем спроса в 2024 году снизится вместе с количеством сделок, особенно по жилью эконом-класса.

Потребитель становится все более требовательным и выбирает более высокий класс жилья. Мы видим как все больше нижегородцев отдают предпочтение комфорт-классу, чем стандарту.

Разрыв между ценами вторички и первички будет только увеличиваться. Цены на морально устаревшую вторичку будут снижаться. Что касается первичного рынка, считаю, что хорошо будет себя чувствовать премиум-сегмент, в силу ограниченного предложения (5-7% рынка) и отсутствия прямой корреляции продаж с ипотечным продуктом. Эконом-класс может, в случае стагнации рынка, показывать понижение цен в виде скрытых дисконтов от застройщиков.

Наибольший спрос ждет качественное, удобное и комфортное жилье — комфорт-класс и премиум.

Олег Прокофьев, директор компании «Технопроект НН»:

— В 2024 году также ожидается значительный рост рынка ИЖС. Об этом свидетельствует несколько факторов:

♦ разрыв в стоимости квадратного метра жилья в МКД в городе и загородного ИЖС достиг исторического максимума;

♦ во-вторых, продолжают действовать льготные программы кредитования объектов ИЖС, и в том числе строительства дома. Также запущена программа кредитования застройщиков ИЖС под 1% с применением эскроу-счетов, что привлечет больше клиентов на рынок ИЖС;

♦ все больше людей выбирают жить в своем доме за городом или в ближайшем пригороде. Такой формат жизни выбирают все больше молодых семей и не только.

Однако, рост рынка будет сдерживать повышение стоимости строительных материалов и стоимости работ. Уже сейчас можно с уверенностью сказать, что стоимость строительства дома в этом году будет на 15-20% дороже, чем год назад.

Предпочтения клиентов меняются в сторону одноэтажных домов и домов небольшой площади. Запросы на дома площадью более 250 кв. м поступают достаточно редко. Есть выраженный спрос на современную архитектуру, большую площадь остекления дома, плоские кровли.