Самовольная постройка и ЗОУИТ: как узаконить и избежать сноса?

О том, как выяснить, действуют ли на участок ограничения касательно зон с особыми условиями использования территорий, в каких случаях постройку или реконструкцию могут признать самовольной, а также как поступать в случае получения иска о ее сносе рассказывает Олег Перов, управляющий юрконторой "ПеровПраво", кандидат юридических наук, член Экспертного совета при Уполномоченном по правам человека в Нижегородской области.

Расскажите о значимых изменениях правового регулирования в области зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и самовольного строительства.

Олег Перов

Управляющий юрконторой "ПеровПраво"

Для начала стоит сказать, что касательно вопросов самовольного строительства долгое время существовала довольно серьезная проблема – уверенность в том, что в выписке из ЕГРН содержится исчерпывающая информация обо всех ограничениях на земельный участок. В действительности же это не так – выписка не позволяет узнать об иных ограничениях, которые ограничивают или запрещают реконструкцию или строительство. Например, если речь идет о зонах с особыми условиями использования территории.

В 2018 году в земельный и градостроительный кодекс были внесены изменения, которые обозначили, что такое ЗОУИТ. Раньше регулирование подобных зон осуществлялось подзаконными актами разного уровня силы. Не существовало терминологии и закрытого перечня зон. Да, сейчас также нет единого определения ЗОУИТ, но есть перечисление видов таких зон, существующих на данным момент. Соответственно, каждая из них имеет ряд определенных ограничений. Также помимо ЗОУИТ существуют иные ограничения, которые устанавливаются в минимально допустимых расстояниях от газо- или нефтепроводов.

Главная проблема сейчас заключается в том, как найти и определить эти ЗОУИТ. Потому что последствия несоблюдения ограничений могут быть весьма плачевны – вплоть до сноса объекта.

Может ли «Дачная амнистия» спасти самовольную постройку от сноса?

- Нет, сейчас – это одно из основных заблуждений. Многие считают, что получение документов о государственной регистрации объекта ИЖС или подсобного хозяйства – это гарантия того, что объект находится в безопасности, и никто не может потребовать его сноса в будущем. В таких случаях требования, связанные с ЗОУИТ, они игнорируют, считая, что это их не касается.   Но наличие государственной регистрации объекта не является основанием для отказа в иске о признании объекта самовольной постройкой и его сноса. Если в пределах той или иной ЗОУИТ потребуется территория, в любой момент может быть предъявлен иск.

И надо понимать, что «Дачная амнистия» не имеет никакого отношения к иным административным и прочим объектам недвижимости, кроме индивидуального жилищного строительства, включая садовые дома.

А как выявить ЗОУИТ? Где искать информацию?

- Сразу нужно сказать, что на сегодняшний день на территории РФ нет единого ресурса с подобной информацией. Она разбросана в разных источниках. Один из них - информационная система обеспечения градостроительной деятельности, так называемое, ГИСОГД. Но тут есть проблема – система эта не федеральная. Открытость ресурса и его содержательность зависит от субъекта РФ. Нужно отметить, что в Нижегородской области ресурс достаточно наполнен и содержит много информации.

Также есть возможность запросить информацию у уполномоченного государственного органа.  В этом случае, как выписку из ЕГРН, вам предоставят сведения из ГИСОГД. Но и тут тоже есть нюансы. Во-первых, сразу нужно уточнить, что услуга эта платная. Цена не фиксированная – она рассчитывается исходя из площади территории, в отношении которой запрашиваются сведения из ГИСОГД. Во-вторых, предоставляемая информация не будет иметь формат четкого ответа на конкретный вопрос. Например, вам необходимо узнать, в какой водоохранный пояс попадает объект. Этой информации может просто не быть. В результате вам предоставят картографический материал, изучать который придется самому. На сегодняшний день не существует универсального способа, по которому человек без специальных познаний мог бы просто сделать запрос и получить документ, из которого все было бы понятно. Нужно точно понимать куда и по каким вопросам обращаться, чтобы получить информацию.

Есть еще один источник информации, но он доступен только правообладателю участка - градостроительный план. Но если вы только задумываетесь о формировании или приобретении участка для его освоения, когда участок еще не сформирован или не находится в Вашей собственности, то план на него вам не выдадут.

По факту, чтобы получить анализ совокупности всех данных и какую-то обратную связь по особенностям участка и возможных ограничениях, связанных с ЗОУИТ, нужен градостроительно-правовой мониторинг.

Когда несоблюдение ограничений ЗОУИТ позволит сохранить самовольную постройку и ее узаконить?

- На сегодняшний день есть несколько способов. В 2018 году в статью 222 Гражданского кодекса, которая посвящена регулированию вопросу самовольных построек, были внесены существенные изменения в части предоставления неких правовых гарантий для добросовестного владельца объекта. Так, сооружение, возведенное или созданное с нарушением установленных в соответствии с законном ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал и/или не мог знать о действии данных ограничений в отношении принадлежащего ему участка. Получается, что здесь действует презумпция защиты добросовестного создателя самовольного объекта. Главное доказать то, что собственник действительно не знал об ограничениях. 

Вопрос оценки добросовестности – это очень субъективная категория. Для одного судьи может быть достаточно того, что собственник получил выписку из ЕГРН, для другого – это не будет являться показателем добросовестности.

Поэтому необходимо максимально ее доказать исходя из самого пессимистичного прогноза. Для этого собирается информация из нескольких источников: ЕГРН, ГИСОГД, можно также сделать запросы в различные органы власти. После того как документы собраны, важно их проанализировать и понять, имелись ли ограничения. Основная задача - показать через запросы и выписки, что собственник не знал и не мог знать об ограничениях. Тогда в суде можно будет доказать, что объект не является самовольной постройкой и его необходимо сохранить.

Можно ли оспорить ЗОУИТ?

- Да, на сегодняшний день это возможно. Приведу пример с санитарными зонами. На сегодняшний день действует порядок установления санитарных зон за номером 222, в котором четко указано, что если, в случае необходимости изменения или уменьшения зоны, ее собственник этого не делает, то собственник земельного участка, попадающего под эту санитарную зону, может сам заказать соответствующие исследования. Если в рамках этих исследований будет выявлено, что санитарные зоны уже не имеют тех «выхлопов», ради которых они были когда-то организованы, собственник участка может обратиться в Роспотребнадзор за снятием данной зоны и ограничений.

А как можно защитить самовольную постройку?

- Основания для признания постройки самовольной могут быть разными. Например, объект может оказаться таковым, если границы участка были определены неверно, либо имеется спор о границах. В этом случае решением станет уточнение границ земельного участка со смежным пользователем. Если объект выходит за границу участка и попадает на муниципальную территорию, может решить проблему перераспределение земельных участков.

Важный момент: не бойтесь исков о сносе самовольной постройки, особенно в случае реконструкции. Можно и нужно предоставлять возражения на снос. Дело в том, что суд вправе принять решение о сносе реконструированного объекта только при выполнении всех необходимых условий. Если отсутствует хотя бы одно, то ни о каком сносе не может быть и речи. Вот эти условия:

• в результате реконструкции возник новый объект;
• не получено разрешение на реконструкцию;
• изменения в объекте затрагивают конструктивную и другие характеристики надежности и безопасности, превышают предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, которые установлены градостроительным регламентом;
• объект в реконструированном виде нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц, в том числе, нарушает права смежного землепользования, создает угрозу жизни и здоровью;
• объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения указанных работ.

Еще один важный момент, если по территории проходит линейный объект. Например, к владельцу участка обращаются с претензией, что на территории расположена самовольная постройка, которая попадает в охранную зону линейного объекта. Первым делом стоит задать ряд вопросов. Существовал ли участок во время строительства объекта? Был ли построен линейный объект с разрешения владельца участка? Если участок уже существовал, но получение разрешения его владельца на строительство линейного объекта не было, то, согласно статье 304 Гражданского кодекса, собственник может потребовать устранения нарушений его права, даже если они не связаны с лишением владений.

Какое правовое значение имеет экспертиза в области самовольной постройки?

- Правовое значение экспертизы довольно существенно. Если эксперт находит какие-либо нарушения, то опровергнуть эту экспертизу достаточно тяжело. Во избежания спорных моментов и сложностей, лучше всего обращаться к специалистам в досудебном порядке. Это позволит выяснить все, что происходит с объектом, заблаговременно. Нужно понимать: для того, чтобы экспертиза имела важное доказательное значение, необходимо правильно составить вопросы, на которые эксперт должен найти ответы. Специалист не выходит за их рамки, поэтому формулировка вопросы – это уже половина успеха.

Соответственно, для проблемы признания реконструкции незаконной, необходимо сформулировать следующие вопросы:

• было ли произведено переустройство или реконструкция объекта? Потому что переустройство – это не реконструкция, а значит снос невозможен;
• если была реконструкция, то привела ли она к созданию нового объекта;
• сколько составляет процент реконструкции объекта по площади застройки к общей площади с учетом этажности и по объему. Т.е. также изменились ли качественные технические характеристики объекта или нет
• обеспечит ли спорный объект безопасность для жизни и здоровья людей при вводе в эксплуатацию;
• в результате произведённой реконструкции указанное строение нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью;
• возможно ли восстановление положения, существовавшего до реконструкции.

Важно не забывать про последний вопрос, потому что, говоря в совокупности об отсутствии для сноса и невозможности привести объект в первоначальный вид, вы будете плавно подводить суд к тому, что единственный решение – это узаконить объект и сохранить его в том виде, в котором он находится на данный момент.