«Складывающаяся сейчас на рынке ситуация отличается от кризисов 2008 и 2014 гг.»

28 апреля в Торгово-промышленной палате Нижегородской области при поддержке «Российского аукционного дома» и «Российской гильдии управляющих и девелоперов» прошел Инвестиционный саммит Приволжья «Кризис – время инвестиций». 17 экспертов обменялись мнениями и опытом, а также обсудили инвестиционную привлекательность региона.  

Заместитель генерального директора «Российского аукционного дома» (АО «РАД») по региональному развитию Павел Жирунов рассказал об инвестиционной активности в России в первом квартале 2022 г. По его словам, складывающаяся в настоящий момент на рынке ситуация  существенно отличается от кризисов 2008 и 2014 гг.

— То, что сейчас происходит — это период нестабильности, волатильности. Сегодняшняя ситуация существенным образом отличается от двух предшествующих кризисов тем, что процесс формирования базовых ценовых индикаторов происходит без привязки к реальному рынку.

Например, невозможно объяснить рыночной конъюнктурой рост стоимости квадратного метра жилой недвижимости, при одновременном отсутствии роста стоимости коммерческой недвижимости. Однако анализ результатов торгов, проведенных АО «РАД» в первом квартале 2022 г. позволил определить основные тренды. К ним относятся: стратегия сохранения, спонтанные покупки, снижение спроса, распределение спроса по сегментам.

Все эти процессы мы видим на своей торговой площадке. У нас одновременно проходит огромное количество торговых процедур. С января 2022 г. и по настоящий период нами были проданы десятки тыс. различных объектов движимого и недвижимого имущества на всей территории РФ от Калининграда до Владивостока, что дает нам основания говорить о типичности происходящих трендов, их распространенности в целом по стране, в том числе и в больших городах.

Стратегия сохранения. Как ни странно, она затронула и сегмент продавцов, и сегмент покупателей. Продавцы в такой стратегии видят возможность не потерять то, что у них есть, зафиксировать цены на уровне февраля текущего года. Так, например, госкорпорация «Агентство по страхованию вкладов» приостановила продажи путем публичного предложения (торги на понижение) и выставила заново, но уже на аукционе (на повышение). То есть, сейчас собственники не готовы дисконтировать стоимость продаваемого имущества.

Покупатели, проснувшись в новой реальности, вдруг увидели, что пора возвращаться к традиционным инструментам защиты накоплений – покупке жилой и коммерческой недвижимости. По итогам первого квартала произошел рост объема продаж рост на 50% по сравнению с показателями 2021 г., хотя и в прошлом году наблюдался рост по сравнению ковидным 2020 г.

Мы увидели со стороны частных инвесторов огромный рост спонтанных покупок.

Спонтанный спрос — это спрос необсчитанный и невзвешенный. В попытке защитить накопления люди скупали жилую недвижимость и коммерческие помещения, не выбирая «лучшее предложение» с опорой на бизнес-планирование, а ориентируясь на свои финансовые возможности. Колебания курса рубля особенно в конце февраля-начале марта, вызвали панические настроения у значительного числа инвесторов.

К счастью, банки отреагировали достаточно оперативно, повысив ставки по депозитам, и очень многие люди удержались от того, чтобы совершить ненужные покупки.

Большие девелоперские компании (не только работающие с недвижимостью в плане застройки и развития, но и операторы) практически приостановили крупные проекты. Это произошло из-за изменения стоимости заемных денег, с которыми как раз работают девелоперы, а также из-за необходимости перерасчета смет и пересмотра проектов в новых реалиях.

Распределение спроса по сегментам. Мы наблюдаем изменение в категориях имущества, пользующегося спросом, например, у нас сформировался портфель заявок на покупку земель сельхозназначения у нас насчитывается на сумму в несколько млрд руб. Люди готовы покупать их для использования по прямому назначению, под ведение сельхоздеятельности. Это новый тренд, наметившийся с начала текущего года.

После ухода большого числа западных игроков все увидели эту нишу, увидели программы сельхозподдержки, которые есть как на федеральном уровне, так и в регионах. Поэтому выращивание и переработка сельхозпродукции – это действительно тренд, с которым нужно работать.

Второй тренд появился чуть раньше. Приобретение действующих промышленных предприятий, сейчас интерес к ним активизировался, особенно интересны предприятия с устойчивым рынком сбыта продукции.

Спрос на традиционный классический стрит ритейл как был, так и остается стабильным — 100-150 кв. м., красная линия, высокий пешеходный трафик. Сейчас большим торговым центрам сложно из-за ухода или приостановки деятельности зарубежных брендов, а формат небольших магазинов напротив ,по нашей оценке, будет набирать обороты.

Традиционный предмет спроса — жилая недвижимость, загородные дома. Понятно, что спрос есть и на дома на Рублево-Успенском шоссе в Подмосковье, но сейчас стал особенно актуален сам формат загородного дома. Эта тенденция наметилась еще в ковидную повестку, когда затруднилось передвижение как по стране, так и за рубеж. Тогда люди старались активно арендовать пригородное жилье. Сейчас загородные дома, даже деревенского типа, по разумной цене пользуются хорошим устойчивым спросом.

Заместитель директора Фонда ДОМ.РФ, вице-президент НП РГУД (Москва) Антон Финогенов в свою очередь, выразил надежду на поддержку девелоперских проектов со стороны государства.

— Такая поддержка еще два года назад была нереальной. Те девелоперы, которые уже вошли в проекты, строят свою работу с учетом этих мер.

В России недвижимость — самый стабильный инвестиционный актив. Мы прогнозируем, что недвижимость всегда будет получать инвестиционную поддержку.

Последние два месяца большую перспективу мы видим в сфере ИЖС и малоэтажного строительства. Ипотека в сфере ИЖС будет востребована даже больше, чем в прошлом докризисном году.

Главный архитектор Нижегородской области Сергей Попов рассказал о преимуществах механизма комплексного развития территорий (КРТ) для инвесторов.

— КРТ есть разного типа: жилых застроек, нежилых, КРТ по инициативе правообладателя и незастроенных территорий.  Его главное отличие от механизма развития застроенных территорий (РЗТ) заключается в том, что РЗТ был очень ограничен по земельным ресурсам и не давал понимания, что будет делать инвестор на площадке, и что город и область получат от этого проекта.

КРТ позволяет решать все вопросы на самых ранних стадиях — инвестор, покупая КРТ жилой застройки отлично понимает, что будет делать с этой площадкой, какие по нему остались нерешенные проблемы и др.

В ближайшее время у нас должны пройти торги по первому КРТ на улице Правды в Ленинском районе, предполагающий снос шести двухэтажных ветхих домов, на месте которых появится один большой дом. Все остальные пилотные площадки, за исключением улицы Бекетова, сейчас находятся в высокой степени проработки. По тому же Красному просвещенцу вопрос еще не решен, но при этом я знаю нескольких инвесторов, которые приглядывались к этой площадке и  готовы участвовать в торгах.

Замминистра экономического развития и инвестиций Нижегородской области Артур Батурский рассказал о инвестиционной привлекательности региона и мерах поддержки бизнеса.

Все меры поддержки собраны на портале nninvest: там есть и каталог готовых решений и список людей, которые ищут инвесторов.

В Нижегородской области также есть особая экономическая зона «Кулибин», и недавно мы подали заявку на ее расширение. Это сотни гектар земли для будущих проектов.

Для бизнеса самое главное, когда реализуются проекты, быстро построиться и начать зарабатывать. Подобные площадки с полностью готовой инфраструктурой — это самое главное, что можно дать бизнесу.

В интересах инвестора также работает АО «Корпорация развития Нижегородской области» — специализированная организация, главной целью которой является сопровождение проектов. На ее базе создан институт инвестиционных уполномоченных — в каждом из 52 муниципалитетов Нижегородской области есть отдельный человек, который является инвестиционным уполномоченным. Он сопровождает инвесторов во всех нуждах, которые у них есть.   

В рамках саммита также прошли сессии «Эффективные финансовые инструменты для инвестора» и «Антикризисные инструменты девелопера». Эксперты обсудили кредитование инвесторов, банкротные торги, защиту инвестиций в кризис, перспективы стрит-ритейла и др. Мероприятие посетили представители власти и бизнеса, в том числе компании VEGAS LEX, «УК «ДЖИ Эл ЭС Инвест», Veta, УК «YES», Doma.ai и др.