«Для каждого инвестора мы можем сделать лучшее предложение» — РАД

«Российский аукционный дом» — универсальная торговая площадка, которая проводит классические и электронные аукционы по продаже имущества различных форм собственности по всей территории России, в том числе и в Нижегородской области, тем самым помогая регионам встраиваться в общероссийский рынок аукционных торгов.

О том, какие сегменты рынка сейчас наиболее привлекательны для инвесторов, продавать или покупать недвижимость в современных условиях, а также об инвестиционной привлекательности и особенностях работы в Нижнем Новгороде, NN.DK.RU рассказал заместитель генерального директора по региональному развитию «Российского аукционного дома» Павел Жирунов.

Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность рынка недвижимости Нижнего Новгорода?

— Нижний Новгород стратегически расположен очень выгодно, не только как место, равноудаленное практически от всех концов нашей необъятной родины, но и как транспортный хаб, где пересекаются основные транспортные пути: водные, железнодорожные, авиационные и автотранспортные.

Существует также еще ряд факторов, которые, в свою очередь, увеличивают инвестиционную привлекательность Нижнего Новгорода в глазах инвесторов. Во-первых, это наличие большого количества учебных заведений, осуществляющих подготовку специалистов по всем основным направлениям экономики РФ: атомной промышленности, машиностроения, легкой промышленности, станкостроения, сельского хозяйства и т.д. Причем эти трудовые резервы со своими запросами по оплате труда существенно отличаются от запросов по Москве и Московской области в сторону снижения ожиданий. Кроме того, Нижний Новгород исторически является крупным промышленным центром, по этой причине здесь гораздо проще найти лицензированную площадку со всеми необходимыми техническими условиями и допусками по безопасности под производство. Есть и чисто экономические причины, которые позволяют оптимистично смотреть на потенциал нашего региона, в частности, тарифы на подключение к сетям для промпредприятий здесь гораздо ниже, чем в Москве.

Опять же, с приходом в Нижегородскую область Глеба Никитина диалог бизнеса и власти ведется по более актуальной повестке, конструктивно, что также внушает оптимизм по поводу дальнейшего развития региона.

Какие сегменты рынка сейчас наиболее привлекательны для инвесторов — средних, мелких и крупных?

— Хотелось бы отметить, что мы не разделяем наших клиентов и партнеров на мелких, средних или крупных. Мы дорожим каждым, не взирая на величину инвестируемых средств.

По нашей оценке, в настоящее время 80% массовых покупателей/инвесторов пытаются защитить свои накопления и поэтому инвестируют в большей степени в жилье. Это жилье комфорт- и стандарт-класса, которое в меньшей степени подвержено волатильности, и стоимость которого постоянно растет.

Средние инвесторы рассматривают в первую очередь объекты, имеющие отношение к производству продуктов питания: земли сельхозназначения, действующие сельхозпредприятия, даже находящиеся в различных стадиях банкротства, склады под пищевую промышленность, минимальные бизнесы по обработке сельхозпродукции.

Крупные инвесторы ищут действующие промышленные предприятия или готовые площадки под размещение какого-либо производства в свете импортозамещения. Кстати, запросы на подбор промышленного предприятия очень часто трансформируются в запросы на развитие чего-либо, то есть не просто купить действующий бизнес, а продолжить развитие на территории Нижегородской области.

Какова сейчас стратегия инвесторов, покупающих недвижимость? Какие объекты их интересуют больше всего? Работают ли сейчас финансовые инструменты типа кредитов, ипотеки?

— Спрос на жилую недвижимость есть всегда. До недавнего времени в стране действовали супервыгодные предложения с льготной ипотекой. В связи с последними событиями ставка выросла до 12%, но она по-прежнему остается выгоднее, чем стандартное рыночное банковское предложение.  К тому же, сохранились и другие льготные программы: специальные предложения от застройщиков, загородная ипотека, ипотека для молодых семей и т.п.

Что касается недвижимости, связанной с коммерческой деятельностью, здесь сохраняется высокий спрос на объекты стрит-ритейла площадью до 100 кв. м под размещение различных торговых и сервисных точек.

По ритейлу, занимающемуся реализацией потребительских товаров не пищевого сегмента, спрос на аренду торговых площадей снизился из-за приостановки деятельности или ухода ряда брендов. Но, думаю, что этот период в течение 3-6 месяцев мы пройдем, и появятся новые торговые марки из других регионов за пределами РФ, которые эти потребности перекроют. Это законы рынка, «свято место пусто не бывает», деньги в любом случае будут перетекать, откуда-то будут заходить, хотя для владельцев крупных ТРЦ уменьшение количества арендаторов будет чувствительным.

Как я уже отмечал, мы видим, что серьезно ожил спрос на земли сельхозназначения, на действующие предприятия по переработке сельхозпродукции.

Отмечаем рост интереса к покупке работающих предприятий, которые не прекращали своей деятельности и предлагают продукцию, пользующуюся спросом на внутреннем и внешнем рынках, если их контрагенты расположены на территории дружественных стран, — то есть, где есть подтвержденный спрос и финансовая платежеспособность.

Можно отметить снижение спроса на приобретение офисной недвижимости. В Нижнем Новгороде достаточно большое количество бизнес-центров ранее возводилось на паях бизнесменами.  По нашей оценке, в ближайшие 2-3 месяца количество вакантных площадей вырастет.

На самом деле сейчас уникальный момент: рынок коммерческой недвижимости еще не отреагировал на внешние события, сейчас в нем предлагается имущество по ценам актуальным 2 года назад. А это с учетом инфляционных процессов – со всех сторон выгодная покупка.

Что касается использования финансовых инструментов – к счастью, наши банки проявили очень мудрую, на мой взгляд, позицию, они не стали пересматривать условия по действующим открытым кредитным договорам и кредитным линиям. Это самый большой плюс, который позволяет промышленным предприятиям и бизнесу чувствовать защиту, опору и стабильность.

Говорить, что бизнес перешел в шоковое состояние от ставок, было бы преувеличением, потому что предприниматели, в силу своей специфики, заточены под принятие решений в условиях неопределённости, чтобы действовать в рыночных условиях. То есть, меняются условия – меняется бизнес. Это один из самых жизнеспособных, гибких и максимально подстраивающихся под все условия сегментов, поэтому трагизма здесь не вижу. Но требуется время на переосмысление и на переработку своих стратегий.

Какова стратегия собственников? Появилось ли на рынке понимание по текущей стоимости активов, тому, как эта стоимость будет меняться в ближайшей перспективе? На каких условиях (рассрочка, доля в объекте и т.п.) сейчас продают недвижимость?

— Стратегии собственников сейчас выстроены вокруг защиты своих интересов. Не многие собственники решаются пересмотреть существенные условия реализации, повысить стоимость или изменить условия, наоборот, все усилия направлены на фиксацию текущей стоимости, так как понимают, что 5 рублей сегодня стоят дороже, чем 10 рублей завтра. Это закон бизнеса, он всегда работал и работает. Поэтому на рынке ожидать дисконта от текущего уровня цен не приходится.

Более того, часть процедур, которые проводились посредством продажи публичного предложения, были приостановлены, объекты сняты с торгов и в дальнейшем они будут выставляться на иных условиях. Но поскольку период волатильности рынка еще продолжается, говорить о том, что сформировались окончательные ценовые ориентиры нельзя. Это не та история, которая была в 2008 году, в 2010 году, когда собственник говорил – вот стоил кв. м 1000 долларов он и сейчас стоит 1000 долларов, хотя стоимость доллара по отношению к рублю изменилась – выросла в три раза. Мы такого сейчас не наблюдаем. Рынок еще не отреагировал повышением цен на то, что происходит. То есть, те цены, которые были актуальны год назад, полтора, два года назад, они еще сохраняются.

Скорее всего, в течение 4-5 месяцев ситуация стабилизируется, к тому времени появятся уже реальные инструменты поддержки малого и среднего предпринимательства.

Что мы говорим про ожидания инвесторов и про применение инструментов рассрочки и прочего. В рынке недвижимости рассрочка как механизм не получила широкого распространения, потому что в любом случае перерегистрация права собственности при рассрочке – это наложение определенных ограничений. Ситуация меняется стремительно и то, что вчера казалось незыблемым и нерушимым, вдруг превращается в какую-то фикцию.

И нужно понимать, если речь идет о покупке, например, доли в бизнесе или части пакета акций, то в рассрочку это продать практически невозможно. Потому что в рассрочку передается актив или бизнес целиком. И если рассрочку сейчас и предлагают, то на срок всего 3-6 месяцев, а не как раньше – на несколько лет. Сейчас, в условиях нестабильности, рассрочка как инструмент оплаты имущества теряет актуальность.

Отличается ли, в части представлений о рынке продавцов и покупателей, ситуация в Нижнем Новгороде от того, что происходит в целом по стране и в других региональных городах?

— Если сравнивать общую ситуацию в РФ с ситуацией в Нижнем Новгороде, то существенных отличий не наблюдается, рынок под влиянием внешних факторов еще лихорадит, произошло смещение спроса по различным сегментам экономики, но общие для всех территорий страны правила, касающиеся бизнес-этики и технических моментов при проведении сделок, документального оформления, не меняются.

Наверное, следует отметить, что выросла культура процессов в сегменте частных сделок: документально закрепленные обязательства стали основным инструментом при реализации коммерческих проектов. Если раньше очень многое строилось на устных договоренностях, «на купеческом слове», то сейчас еще наблюдаются отдельные рецидивы, но в целом, цивилизованные методы защиты своих прав и интересов используют все стороны, поэтому договоры «на коленках» уходят в прошлое.

Конечно, культура ведения бизнеса в Москве отличается тем, что москвичи привыкли заходить на конкретные условия, с конкретно проработанным техническим заданием, ожиданиями от этапов реализации проектов, привыкли работать по четко сложившимся правилам и регламентам. В Нижнем Новгороде до сих пор донастройка некоторых вопросов происходит в ручном режиме.

Есть еще такой момент — региональные бизнесмены видят свои возможности в ином ключе по сравнению с московскими. И то, что москвичи для себя не рассматривают в качестве территории для инвестиций, например, проекты с доходностью в размере 400-500 тыс.руб. в месяц, для нижегородского бизнеса – рабочая история. И если московскому инвестору требуется найти управляющего для бизнеса, контролировать финансы, осуществлять исполнительский контроль, искать поставщиков и т.д., то нижегородцы это все решают на месте. Глубокое понимание своего рынка во всем его разнообразии позволяет местному бизнесу реализовывать проекты с хорошей доходностью.

Если же оценивать в текущем моменте наличие баланса между спросом и предложением в целом по рынку, то это, на мой взгляд, затруднительно, поскольку представления  и ожидания продавцов и покупателей существенно расходятся, следовательно, определенно сказать, что сейчас рынок продавца или покупателя в данный момент невозможно.

В этой ситуации арбитром может выступать способ реализации – наряду с прямыми комиссионными продажами мы предлагаем своим клиентам аукционы. Торги с возможностью как повышения, так и понижения цены позволяют найти оптимальную цену имущества. При заинтересованном участии нескольких претендентов – а вопрос их привлечения является основной задачей «Российского аукционного дома» - цена  актива неизбежно достигнет актуальной рыночной стоимости.

Какие объекты сейчас продает РАД в Нижнем Новгороде? Какие объекты готовятся к продаже?

— Нужно понимать, что нижегородский филиал работает не только в Нижнем Новгороде, но и обслуживает целый ряд территорий: республики Татарстан, Марий Эл, Чувашия, Мордовия, Кировскую, Владимирскую и Пермскую области.

Если мы говорим непосредственно про Нижний Новгород, то здесь у нас основная задача – реализация имущества по поручению «Сбербанка», Агентства по страхованию вкладов, частных собственников, госкомпаний и госкорпораций.

В настоящее время из наиболее значимых объектов можно выделить Мытный рынок. Это самый старый рынок города, расположенный в прекрасной туристической зоне, что добавляет ему привлекательности.

Также у нас есть замечательный объект – пансионат «Татинец», который был в собственности Нижегородского машиностроительного завода, и несколько лет назад был нами же и продан. Новый собственник провел большую подготовительную работу, ряд мероприятий по газоснабжению, переустройству сетей. Там сейчас практически готовый проект зоны отдыха в прекрасном экологически чистом месте. Мы вот только начали с ним работать, но видим, что интерес к нему тоже есть. 

Есть у нас в реализации железнодорожная база в поселке Дружном, земельные участки в Афонине, промзоне Кстова, Дзержинске. В принципе, много чего есть в реализации. Более того, мы стали специализированным организатором торгов по продаже имущества, находящегося в собственности Нижегородской области, и у нас уже есть в работе ряд объектов и культурного наследия в том числе.

Каковы планы РАД по дальнейшему присутствию в Нижнем Новгороде? 

— Планы обширные, нам очень хотелось бы развивать сотрудничество не только с правительством Нижегородской области, но и с администрациями Нижнего Новгорода и иных муниципальных образований в регионе, благо такой опыт у нас имеется; мы уже выигрывали конкурсный отбор и с 2017 года были специализированным организатором торгов по продаже имущества Нижнего Новгорода. Нам интересно расширение этой деятельности, т.к. в результате нашей работы бюджет получает дополнительные  денежные средства, необходимые для реализации своих программ, в том числе и социальных.

Безусловно, мы очень ценим и поддерживаем сотрудничество с Волго-Вятским территориальным банком ПАО «Сбербанк» в рамках реализации непрофильного имущества.

Также ведется достаточно большая работа с частными собственниками. Это одно из новых направлений, но для Нижнего Новгорода оно становится основным.

Развиваем сотрудничество с госкомпаниями и госкорпорациями по продаже непрофильных активов, тоже проходим конкурсный отбор – становимся организаторами торгов. Продаем очень много недвижимости, движимого имущества, оборудования, дебиторскую задолженность по поручению различных коммерческих банков, Агентства по страхованию вкладов. То есть портфель диверсифицированный. Для каждого инвестора, обладающего даже не очень большой суммой, мы можем подобрать объект по его интересам, на любой вкус и на любой кошелёк.