«Можем ориентироваться на опыт предыдущих кризисов», — Елена Титова

16 марта в Корпоративном Университете Правительства Нижегородской области состоялся ежегодный «Форум о недвижимости». Экспертным мнением делились ведущие застройщики России и Нижегородской области, инвесторы жилой и коммерческой недвижимости, риэлторы, представители банков и страховых компаний, производители строительных материалов, представители Правительства Нижегородской области. О том, какова была ситуация на рынке недвижимости в 2021 году, тенденциях и прогнозах рассказала Елена Титова, директор ГК «Приволжье».

Прошлый год действительно был значимым и интересным для профессиональных участников рынка. Повышенный спрос позволил нарастить цены и уровень продаж. Также вернулись инвесторы, которые в 2014-2019 годы составляли небольшую долю рынка.

Общие показатели рынка

Если говорить более конкретно, в 2021 году в Нижнем Новгороде и пригородах был введен в эксплуатацию 41 жилой корпус, общей площадью 333 000 м2. В данной статистике учтены Новинки и Афонинский сельсовет.

Квартиры в Нижегородской области обычно раскупаются на этапе строительства. По данным Дом.рф 89% квартир в новостройках продавалось еще до ввода в эксплуатацию.

Всего по Нижегородской области в 2021 г. введено 393,1 тыс. м2, и это наименьший показатель за последние 5 лет. Не удивительно, что на протяжении всего 2021 года росли как цены на квартиры (в условиях дефицита предложения), так и цены на материалы для строительства частных домов (в условиях резкого роста спроса).

За последние 5-7 лет спрос на жилье с ДДУ находится в районе 11 тысяч договоров. На волне низких ипотечных ставок и нестабильной ситуации наблюдался дефицит, который по позволил динамично наращивать цену от застройщика на ликвидные форматы квартир. Увеличилась доля ввода ИЖС. Эта тенденция началась еще в 2020 году, когда вырос интерес нижегородцев к частному домостроительству. Можно сделать прогноз о том, что тенденция продолжится и в текущем году.

Нужно отметить, что несмотря на ожидания рынка, в итоге цифры, показанные за 2021 год не столь значимые - 11 023 заключенных ДДУ. Уровень 2014 года в 12 796 договоров не только не был достигнут – он даже не сравнялся с показателями 2016-2018 годов. Фактически, сейчас рынок находится на стадии реанимации после стагнации 2019 года.

Конечно, если смотреть на количество ДДУ с ипотекой, то цифра за последние 7 лет самая большая – 7622 договоров. Это обусловлено мерами господдержки

Спрос и предложение 2021 года

Большую часть предложения на рынке составило жилье классов массовой застройки. В 2021 году велось строительство – 62 корпусов стандарт-класса, 47 корпусов класса комфорт, а также 16 корпусов жилья повышенной комфортности (преимущественно, «бизнес»). Строительство размещено достаточно равномерно и логично. Жилье повышенной комфортности сосредоточено в основном в районе Городского кольца, далее от центра – «пояс» комфорт класс.

Стандарт класс и малоэтажное строительство - на периферии. Стоимость 1 м2 студий в стандарт-классе составляет уже 130-140 тыс. рублей. На рынке бизнес- и элит-класса стоимость квадратного метра в некоторых проектах перешагнула психологически значимый порог 250 тыс. рублей, но усредненные показатели не выросли.

По структуре спроса основу рынка составляет стандарт и комфорт класс – 85%, 15% - классы повышенной комфортности. По нашим ожиданиям, сегмент жилья повышенной комфортности может стать достаточно привлекательным для приобретения с целью сохранения сбережений. Предложения в этом сегменте ограничены, локации уникальны, а присутствие ипотечных покупателей гораздо меньше — в среднем 30-35%.

В то же время, по данным 2021 года 70% жилья стандарт и комфорт класса было куплено с помощью ипотечного инструмента. Казалось бы, изменения условий для получения льготной ипотеки в июле должно было повлиять на спрос – в этом месяце действительно наблюдался спад. Однако, уже в августе он достиг показателей апреля и продолжил нарастать. К декабрю 2021 года он достиг пиковой цифры 1280 ДДУ в месяц (из них 909 ДДУ с ипотекой).

Цены на недвижимость

Причины роста цен следующие:

• льготная антикризисная ипотека для стимуляции первичного рынка;
• 69% квартир в новостройках Нижегородской области в 2021 году были приобретены с использованием ипотеки;
• удорожание стройматериалов, себестоимости, рабочей силы;
• общая инфляция, нестабильность геополитическая и экономическая, стимулируют вложения в недвижимость как в традиционно защитный актив;
• сокращение предложения на вторичном рынке привело к перетоку спроса на первичный рынок.

На фоне общего ажиотажа часть продавцов отложили продажу или стали запрашивать не соответствующие рынку цены. Объём предложения на вторичном рынке сократился в 2 раза: с 18,8 тыс. шт. до 9,5 тыс. шт., уменьшилось количество объявлений (по данным domclick.ru).

Тенденции рынка в 2021 году

Если говорить о тенденциях в целом, первой можно выделить рост цен во всех локациях. Сейчас стоимость м2 не столько зависит от района, сколько от инфраструктуры, качества жилья, транспортной доступности и класса жилого комплекса.

Еще одна тенденция – старт продаж с максимальными ценами. Сейчас застройщики пользуются инструментами проектного финансирования, у них нет потребности в продажах на стадии котлована. Они пытаются сами извлечь из проекта большую маржинальность, и поэтому на старте продаж мы видим максимальные цены.

Также среди тенденций - наращивание объема предложения. В 2021 году предложение выросло - на первое декабря 2021 года было выдано 126 разрешений на строительство, а в процессе строительства на 1 января 2022 года находится 1306 м2.

Застройщики сейчас прибегают к смешению классов, объединяя в одном проекте секции комфорт класса и бизнес-классом, а также отводя верхние этажи под пентхаус.

На рынке начинает появляться относительно новый для региона тип жилья – апартаменты. Но его ввод в эксплуатацию и использование имеет свои особенности и проблематику, среди которой отсутствие единого арендного управления, недостаточное количество общих зон и недостаточная обеспеченность социальной инфраструктурой. Также пока что не совсем ясно, как будет решаться вопрос регистрации и использования апартаментов с точки зрения законодательства. В Нижнем Новгороде эта тема довольно сложная, поскольку ментальность здесь традиционная, классическая.

В данный момент начинает действовать комплексная программа развития территорий. Заявленные в рамках программы объемы строительства около 7 млн м2. При темпах реализации программы в течении 10-12 лет это около 140 тыс. м2 (в среднем 12-14 тысяч квартир) каждый год в добавок к уже имеющемуся уровню предложения.

С учетом последних событий на мировой арене, если бы мы делали прогнозы и проводили выступление в январе 2022 года, можно было говорить о том, что нас ждет динамично развивающийся рынок. Также увеличение предложений во всех классах приводит к тому, что застройщикам приходится делать более интересные и уникальные проекты. Однако, потенциал покупательской способности в регионе ограничен. Это обусловлено отсутствием миграционных потоков, сравнительно невысокими доходами. Поэтому сейчас, пока не вырастет качество жизни потенциальных покупателей, мы не можем говорить о повышении уровня спроса.

Прогнозы рынка недвижимости

Как я уже говорила, с учетом мировой ситуации, сейчас стоит разделить прогнозы на две группы: те, что можно было бы делать в январе 2022, и те, которые мы имеем сейчас.

Возможные прогнозы на начало года это:

• рост цен на уровне инфляции:
• снижение покупательской способности, обусловленное ростом стоимости кредитов и цен;
• стагнация вторичного рынка

По состоянию же на март 2022 прогнозы делать сложно. Стоит быть готовым ко всему и ориентироваться на кризисы 1998, 2008 и 2014 года. Мы помним, что в конце 2014 года, когда ключевая ставка составляла 17%, спрос заметно просел.

Однако, строительная отрасль получила господдержку в виде субсидированной до уровня 12% ипотеки. Льготная ставка способствовала восстановлению рынка в период 2016-2017 годов. В этот раз действия правительства предсказывать сложно. Кроме того, много будет зависеть от того, как поведет себя банковский сектор.

Также, с учетом возросших ставок по ипотеке, возможен уход с рынка ипотечного покупателя, составляющего 70%. Что на данный момент звучит весьма трагично для всего рынка.

Тем не менее, рынок жилья не исчерпал свои инвестиционные возможности, в т.ч. и для вложений на короткий срок. Меняются подходы к выбору объекта покупки. Предпочтительнее квартиры более высокого класса и среднего чека. Важно внимание к деталям: инфраструктура локации, планировки, понимание конечного потребителя - кому объект будет перепродаваться.

Данную информацию можно получить у сотрудников ГК «Приволжье» в рамках сервиса «Диагностика покупки».  Консультации доступны в формате онлайн.

https://domoznanie.ru/ сайт

https://t.me/domoznai Телеграм канал Домоклуб

https://vk.com/shkola_pokupatel Группа ВКонтакте

https://rutube.ru/channel/24738997/ Rutube

https://www.youtube.com/channel/UCisIczKnfW8Nw0Im12TWksQ Канал YouTube