«Любой бизнес связан с недвижимостью, да и человек не может жить на улице» — Игорь Горский

Пандемия сказалась на всех сферах жизни людей. Президент Российской гильдии риэлторов Игорь Горский рассказал в интервью NN.DK.RU о новых тенденциях в сфере недвижимости, стоимости квадратного метра и жилье будущего.

Новые тренды российского рынка недвижимости

— Главным результатом уходящего года стало увеличение стоимости объектов недвижимости. За 2021 г. в России жилье подорожало на 20-40% в зависимости от региона и объекта. При этом многие аналитики говорили, что рост цен остановится и мы выйдем на плато, но «квадрат» продолжает дорожать.

Появились и другие тренды.

Так, при покупке недвижимости граждане стали отдавать предпочтение вторичному жилью, а не новостройкам. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, все интересные объекты уже проданы. Во-вторых, люди хотят жить здесь и сейчас, а не ждать, пока построят дом мечты. В-третьих, в стране достаточно интересные цены на вторичное жилье.

Сейчас из-за высоких цен не все могут приобрести жилье в собственность, как следствие, вырос спрос на аренду и цены на нее.

В этом году также оформился такой тренд, как межрегиональные сделки с недвижимостью. Сейчас они составляют примерно 30% всех операций с жильем, которые проходят на территории России.

Буквально пять лет назад западные риелторы говорили, что в России спросом пользуется только жилье в городах-миллионниках — ничего подобного. Люди активно покупают недвижимость в других городах — живя в Ханты-Мансийске, приобретают квартиры в Сочи, переезжают из Сочи в Санкт-Петербург или из Белгорода — в Самару. Люди стали достаточно активно мигрировать по территории всей страны. Все знают, что когда кровь бежит по жилам, тогда больше кислорода в организме. То есть любое перемещение людей — это бизнес, интеллектуальный ресурс, движение, а движение — это жизнь.

Кроме того, в крупных городах вырос спрос на апарт-отели, где имеются свой сервис и служба безопасности. Они предоставляют возможности для граждан, которые в данный момент не готовы покупать объекты недвижимости, но хотят жить в хороших условиях, а не снимать квартиру у бабушек.

Этот вариант актуален для IT-специалистов и студентов, приехавших учиться из других регионов, — родителям важно, чтобы их ребенок жил в безопасном месте и был накормлен. «Айтишникам» нужна уборка номера и чтобы им приносили готовую еду. Они не готовы себя обслуживать, потому что они полностью погружены в работу и не могут отрываться от дел.

Также в 2021 г. снизился спрос на загородное жилье. Он стал предметным, то есть сейчас люди четко знают и понимают, чего хотят. Если в 2020 г. продавалось все, так как многие, посидев в квартире во время локдауна, поняли, что-либо развод, либо нужно что-то делать. И тогда все поехали за город.

Если смотреть на спрос, то на первом месте стоит вторичка, на втором — новостройки, на третьем — загородное жилье.

«Заводы и ТЦ продаются в разы меньше»

— Коммерческая недвижимость — это огромная проблема. С ней все сложно. В 2021 г. загородная недвижимость  вышла на третье место, хотя на нем всегда находились коммерческие объекты. Это проблема не только России, а сложившийся мировой тренд.

Зарубежные коллеги рассказывают, что у них так же закрываются кафе и рестораны, банкротятся небольшие компании.

На сегодняшний день проблемы испытывает и стрит-ритейл — неплохо чувствуют себя те компании, которые находятся в проходном месте с хорошей транспортной логистикой. Достаточно сложная ситуация с недвижимостью, где арендаторы высокой ценовой категории. Они еще существуют, но уже не так многочисленны, как раньше.

В коммерческой недвижимости сократились продажи крупных объектов. Сейчас заводы, бизнес-центры, торговые центры продаются в несколько раз меньше.

Спрос на аренду в коммерческой недвижимости не растет, в отличие от жилой. Кроме того, в последнее время развиваются интернет-торговля и продажи с полки, которые не требуют больших торговых площадей, что тоже влияет на рынок.

Недвижимость подорожает на 10-15%

— В сложившейся экономической ситуации сложно делать прогнозы. Но цена на недвижимость точно будет отыгрывать инфляцию. Один говорит, что она составит 6%, другой — 8%, третий — 4%. Я считаю, что в следующем году недвижимость подорожает на 10-15%.

Коллеги из Ниццы сказали мне, что у них цены на жилье за год выросли всего на 2%. Но в России причин, которые способствовали бы снижению цен на недвижимость, на данный момент нет. Цена не уменьшится, потому что в каждом строящемся объекте недвижимости 10-15% составляют металлоконструкции, а они за последний год подорожали почти на 100%. Кроме того, в городах-миллионниках разрешения на строительство дают нечасто. Также в них немного объектов недвижимости, которые находятся практически на финальной стадии возведения. То есть людям покупать нечего, а спрос все равно существует.

Конечно, возможны какие-то колебания цен. Например, застройщик придумал акцию, или кому-то деньги нужны прямо сейчас, и он готов немного снизить стоимость. Но это плюс-минус 5% и не носит повсеместного характера.

Поэтому объективных причин для снижения стоимости жилья нет.

В случае следующей волны COVID-19 рынок недвижимости не обрушится, потому что любой бизнес связан с недвижимостью и человек не может жить на улице. Система всегда стремится к равновесию. Наверное, будут меньше покупать, но сейчас и объемы строительства сократились.

Жилье будущего: кастомизация и «умный квартал»

— Как я вижу 2030 год? 2030 год — это недвижимость, которая очень удобно расположена с точки зрения логистики. Другим важным условием станет экология. Люди будут покупать среднеэтажное жилье в зеленых кварталах или около водоемов. Это более комфортная и удобная недвижимость, в отличие от той, которой люди владели с начала 2000-х.

Для многих россиян уже сейчас становится важным однородное социальное окружение, общие с соседями интересы. Люди уже не готовы возить детей в учебные и дошкольные учреждения на другой конец города. И родителям важно, чтобы подрастающее поколение находилось в идентичной среде.

Например, в Европе и США есть отдельные резиденции для художников, любителей авиации и яхтинга, районы, где живут люди только старше 50 лет и детям в них разрешено находиться только до 23:00. В таких жилых пространствах у местных появляется стимул к совместному времяпрепровождению. Здесь часто на последнем этаже жилого комплекса можно увидеть площадки для барбекю, где собираются соседи.

По данной аналогии в Санкт-Петербурге уже есть профессорский дом, в котором живут преподаватели вузов. Есть небольшая резиденция для свободных художников. Также может появиться резиденция для представителей IT-сферы — мы уже обсуждали такой вариант. Такой же район может быть, например, для людей увлеченных космосом, где посреди двора будет стоять телескоп. Думаю, это будет масштабироваться в России.