Как сохранять капитал в условиях девальвации? Управляемый арендный бизнес vs облигации

“Средний” инвестор не готов рисковать, но в то же время хочет получить ставку выше, чем обычный депозит. Чаще всего, такой участник рынка формирует пакет из гособлигаций, бумаг крупных компаний.

Недвижимость, в секторе арендного бизнеса, является альтернативой финансовым инструментам с некоторыми оговорками. Плюс в том, что рента — это ежемесячные поступления, а не купонный доход, выплачиваемый раз в квартал или полугодие. И выплачиваются она не на специальный инвестиционный счёт, а на любые реквизиты арендодателя.

С учетом специфики нижегородского рынка недвижимости, сравнимую с облигациями доходность получить непросто. Есть сдерживающие факторы. Первый — это сравнительно низкая деловая активность в регионе, особенно на фоне пандемии. Арендные ставки по сравнению со стоимостью квадратного метра, очень медленно растут. Сроки окупаемости, при пересчете на чистый доход, уходят за 15-летнюю отметку.

И всё же спрос на недвижимость с арендаторами есть.

Кто покупает арендный бизнес?

- предприниматели, формирующие “подушку безопасности”

В данном случае, речь не о классическом депозите, рассчитанном на 3-6 месячных бюджетов. А о создании системы регулярных доходов, покрывающих ежемесячные расходы семьи

- родители, создающие наследство

Приятнее позаботиться о будущем поколении своей семьи оставив не просто права на недвижимость, а отлаженный бизнес.

- будущие “пенсионеры”

Возраст здесь абсолютно не важен. Имея гарантированный ежемесячный доход, можно заняться любимым делом, или просто хорошо и продолжительно отдохнуть, устроив “пенсию” на любом возрасте.

- малоопытные инвесторы, не склонные к риску

Обычно, они приобретают квартиры. Недвижимость для российского менталитета - это всегда что-то надежное. Квадратные метры, в отличие от ценных бумаг реальны, при девальвации не обесцениваются

- высокомобильные специалисты

“Люди мира”, работающие не только в России, или не только из одного города. Имея регулярный доход, не нужно заморачиваться на ипотеку и привязываться к собственности - можно снимать жильё в том городе и стране, в котором важно быть сейчас.

Но если всё так позитивно в инвестициях, что останавливает при принятии решения о покупке недвижимости?

• тяжелее “выйти” из проекта - на реализацию недвижимости нужно от 2 недель
• сложное оформление. Нестандартные, рискованные схемы в паевых проектах
• непредсказуемость рынка в плане роста или падения цен
• операционная морока с арендаторами. Съезды/заезды, ремонт, поиск, общение с агентами, коммунальщиками, порча имущества, риски задержек арендной платы, налоги.

Обычно все возражения снимаются при наличии профессионального управления недвижимостью. Правильная УК занимается не только уборкой и техническим обслуживанием, но и полностью берет на себя работу с арендаторами.

Управляющая компания заинтересована в повышении чистого дохода собственников, т.к. её вознаграждение зависит от такого дохода в процентном соотношении.

Значит, будет расти стоимость и ликвидность объектов, т.к. в коммерческой недвижимости все эти параметры зависят исключительно от дохода, генерируемого объектом.

Наличие УК — это второй фактор, из-за которого лёгкий арендный бизнес - это не про нижегородский регион.

У нас профессиональный рынок управления, по сравнению со столичными регионами развит слабо - не та маржинальность, чтобы достигнуть хорошего качества и привлечь нужный человеческий капитал.

Выход - приобретать арендный бизнес там, где им умеют управлять и больше потенциальных арендаторов

ГК Приволжье предлагает проекты в Москве, Санкт-Петербурге и Дубаи от нашего стратегического партнера - ГК Бекар.

Это - профессионалы с 30 летним стажем в коммерческой недвижимости; действуют в рынке как управляющая компания полного цикла и застройщик.

Арендный бизнес ГК Бекар, как продукт, хорошо посчитан и управляем. Все объекты - новые или после реконструкции. Они изначально проектируются с максимально эффективными параметрами - всё направлено на разумное извлечение прибыли с одного квадратного метра.

Преимущества:

• полностью пассивный доход, не требует постоянного участия собственника. Все отчёты - в личном кабинете в приложении, деньги ежемесячно на указанные вами реквизиты
• каждый объект имеет кадастровый номер. Это не доли, не ПИФы. Стандартная сделка с недвижимостью
• брендовые арендаторы, навыки работы с госкорпорациями, отельным бизнесом и частными арендаторами
• линейка объектов под разные инвестиционные цели

Так, для инвесторов, которым необходим регулярный доход с момента приобретения объекта предлагаются лоты от 2,8 млн. рублей в бизнес-центре “Станция”, площади которого полностью сданы структурам ОАО “РЖД”

Особенно хорошо этот объект показал себя в провальном 2020 году. Когда у многих собственников арендаторы съезжали или просили скидки, бизнес-центр продолжал генерировать стабильные 9-11% годовых (в зависимости от цены входа в проект). Договорами аренды предусмотрена ежегодная индексация.

Для любителей торговой недвижимости есть лоты в действующем ТЦ “Смайл” в Санкт-Петербурге. Доходность в пандемию там несколько снижалась, но УК удалось удержать арендаторов и быстро выровнять поступления собственникам. Доходность помещений - от 8% чистыми (до налогообложения собственника). Бонус - ставки по налогу на имущество в Санкт-петербурге ниже нижегородских.

Сейчас в линейке объектов ГК Бекар в Питере функционируют 2 объекта гостиничной сферы Vertical 3* на Московском и We&I 3* - новый объект в современном формате коливинга. Продажи ведутся только в последнем. Минимальная стоимость юнита 16м2 - 4,5 млн. рублей.

Формат коливинга подразумевает небольшую площадь самого номера, в котором эффективно размещены приличный санузел и мини-кухня. При этом большая часть активности происходит в общих зонах - коворкинге, холле.

Управляющая компания проводит образовательные и развлекательные мероприятия, специальные event-менеджеры поддерживают дружескую атмосферу и лояльность арендаторов, повышая доходность. Отель имеет высокие рейтинги на Booking.com, налаженную система бронирования.

Для тех, кто привык покупать на этапе строительства с целью наращивания цены есть предложения в строящихся отелях. Сделки оформляются по 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов:

• Апарт-отель 4* RAMADA ENCORE by WYNDHAM Питер. Открытие – ноябрь 2022 г. – от 5.8 млн.р.

В данном отеле будет действовать уникальная котловая система распределения доходов - распределение между всеми, вне зависимости от того, сдавался ваш номер или нет в течении месяца

• Коливинг YOUCO Питер. Открытие – июнь 2023 г., от 3,7 млн.р.

 

Все цены приведены с учетом стоимости ремонта и мебели, все подготовительные к аренде работы управляющая компания проводит сама.

Страновой риск устраняется покупкой доходной недвижимости за рубежом. Так, у ГК Бекар в Дубаи вводится в эксплуатацию апарт-отель YouCo с юнитами площадью от 32м2.

Современный формат относительно недорого жилья для среднесрочной (до года) аренды, рассчитан на молодых специалистов, которых активно привлекает страна. Население Дубаи планируется увеличить почти в 3 раза - до 9 млн. человек, за счет создания кластеров IT технологий и прочих высокотехнологичных отраслей. Здесь ждут “цифровых кочевников”, под которых и настроен формат отеля YouCo. В составе комплекса коворкинги, чил-аут зоны с бассейном. Недалеко станция метро.

Стоимость лота от 140 000 долларов, проектируемая доходность - от 8%, есть потенциал развития локации и роста цены, а также программы гарантированной доходности на первый год функционирования отеля.

Недвижимость остается средством сохранения капитала при любых значительных колебаниях курсов валют. Особенно при диверсификации объектов по сегментам рынка и локации (страны, регионы).

При этом формат управляемого арендного бизнеса становится действительно финансовым инструментом, а не просто квадратными метрами.

Профессиональный арендный бизнес даёт более регулярные выплаты по сравнению с облигациями, при этом в долгосрочной перспективе, растет и сама стоимость недвижимости.

 

Эксклюзивный представитель - ГК Приволжье

Вопросы и консультации, презентации проектов можно получить у эксклюзивного партнера ГК Бекар в Нижегородском регионе

https://domoznanie.ru/invest

+7 831 231-21-55