Титул – это не звание. Как не потерять титул приобретая недвижимость?

Антон Александров

Директор нижегородского филиала страховой компании «Пари»

Недвижимость мы выбираем эмоционально ту, где нам захочется проводить время и получать удовольствие от уюта и комфорта. Но рациональная сторона боится быть обманутой. Рисков при покупке всегда много: строительные (дефекты объекта), коммунальные (дефекты коммуникаций и общего имущества), окружение (соседи и прилегающие объекты) и юридические (от пожизненного права проживания в квартире посторонних вам людей, до полной потери Титула, то есть права собственности).

Так как наша компания страхует риск потери права собственности (Титул*), я расскажу об этом подробнее.

Зачем изучать историю недвижимости? И какие проблемы могут возникнуть после покупки квартиры?

Если не изучать историю, то вы, неожиданно для себя, можете столкнуться с большими проблемами. И все средства, которые вы потратили на приобретение недвижимости, ремонт и обустройство быта могут быть полностью потеряны.

Любая недвижимость имеет историю происхождения - хоть новостройка, хоть вторичная. И в зависимости от того, как была оформлена недвижимость, по решению суда вы можете столкнуться с такими последствиями как:

• В вашей квартире имеет право пожизненного проживания третье лицо
• Часть или полностью вся недвижимость признается собственностью другого лица

Причин таких решений огромное множество:

• Была не выделена доля детей
• Ущемлены права лиц при приватизации (недееспособные, осужденные и т.д.)
• Наследники, которые не получили долю по различным причинам
• Оспорена доверенность подписанта договора
• Ущемлены права супруга при разделении имущества (брачный договор, развод и т.д.)
• Неправильно оформлена собственность на недвижимость и землю
• И многое другое

Если говорить о рисках, то без проверки истории недвижимости практически невозможно угадать, когда они придут и с какой стороны. Как правило, часто бывают проблемы с квартирами, в которых проживают дети. Здесь очень много нюансов. Например, являются ли они владельцами доли, есть ли разрешение РОНО, правильно ли оформлены документы, если квартира была приобретена на материнский капитал. Последнее не контролируется, поэтому существует серьезный риск, что в суд подадут иск и квартира будет под угрозой.

Так же бывают проблемы с квартирами, полученными по завещанию. Здесь тоже много «скользких» моментов. Нотариус может не знать, сколько в действительности родственников у почившего и довериться словам обратившихся к нему наследников. И завещание всегда можно оспорить. В таком случае новоиспеченный владелец также может лишиться жилья.

Отдельная история – покупка квартиры, владельцем которой был пенсионер или инвалид. Был случай, когда пришел клиент, который не мог продать квартиру. Она принадлежала женщине, давно уехавшей жить в Сочи, а квартира здесь, в Нижнем Новгороде. По его словам, она согласна на продажу и даже оформила на него доверенность. Только вот проблема в том, что женщина слепая. Родственников у нее нет. И никто не может подтвердить и дать гарантии, что она знала, какой документ подписывает. Даже сама продавец спустя время после совершения сделки может подать иск в суд, утверждая, что была введена в заблуждение. Суд встанет на ее сторону, и покупатель может лишиться квартиры.

Есть еще такая вещь, как право проживание. Право собственности можно передать, отписав квартиру, но, если у той же бабушки останется право проживания, продать недвижимость без риска тоже не получится.

Довольно сложная тема – совместно нажитое имущество. Здесь ведь нужно получить согласие всех сторон. Брачные договоры могут упростить этот процесс. Но, как показывает практика, во-первых, в России они не распространены. Во-вторых, брачный договор может не выстоять в суде, и тот встанет на сторону потерпевшей стороны.

С оформлением документов тоже могут возникнуть сложности. На нашей практике был случай, когда нам приносили копии документов по одной квартире трижды. Три разных потенциальных покупателя. И каждый раз те ошибки, которые мы нашли при первом обращении, не были устранены.

Еще интересный случай: при проверке документов у специалиста закрались сомнения из-за подписи от реестровой палаты. Мы знали, что сотрудник, якобы поставивший эту подпись, больше там не работает. При уточнении, выяснилось, что сотрудник этот действительно уволился, задолго до указанной на принесенных документах даты.

Не стоит забывать, что, согласно законам, у земли всегда есть назначение. В нашей практике бывали случаи, когда земля приобреталась под ИЖС, а на ней строились таунхаусы. Но таунхаус считается многоквартирным домом. Получается, что он стоит на земле для индивидуального жилищного строительства. В таком случае над покупателем всегда будет висеть дамоклов меч решения со стороны государства. Нельзя сделать точный прогноз: заинтересуются ли правовые органы этим участком или обойдут стороной. В первом случае все может закончится плачевно – бульдозер и полное уничтожение постройки.

Наше государство социальное и защищает права граждан, но устроено всё сложно и заранее предугадать возможные проблемы очень тяжело. Опасности могут поджидать с разных сторон.

Как минимизировать риски потери Титула?

Сама по себе ситуация лежит в правовой плоскости. Минимизировать возможно следующим путем:

• Самостоятельно изучить все риски
• Купить в кредит квартиру
• Нанять юриста, для оценки риска потери приобретаемого объекта
• Застраховать риск потери права собственности

Самый высокий риск - самостоятельная проверка документов. Если вы хоть немного разбираетесь в правоустанавливающих документах, сможете выбрать более-менее не рисковый вариант.

Покупка квартиры в кредит уже существенно снижает риск, так как историю вашей недвижимости изучают юристы банка и просматривают риски потери банком залога. Но у банка всегда остается право требования кредита с вас, даже если залог потерян по суду. Поэтому долг за недвижимость останется на вас, а самой недвижимости у вас может и не быть.

Нанять юриста – хорошая и правильная идея. Вся сложность в том, как оценить профессионализм и качество юриста. Сами юристы не могут дать оценку насколько коллега профессионален именно в этой области. Будет ли юрист компенсировать вам ваши потери в случае его ошибки или недосмотра? Скорее всего вы не сможете ничего возместить или не сможете найти юриста, готового подписаться под такие гарантии.

Застраховать риск потери права собственности (Титула) – самый надежный способ. Юристы страховой компании, специализирующиеся именно на Титуле, изучат каждый ваш объект и за оценку не возьмут денег. Заключив договора страхования Титула, вы заплатите только за Гарантию возмещения риска потери права собственности. По договору страхования именно решение суда о лишении права собственности является событием, по которому вы имеете право на выплату. Государство следит за тем, чтобы страховые компании были платежеспособными. Вам не нужно самим выбирать и оценивать квалификацию юриста, беспокоиться за платежеспособность и обеспеченность гарантиями. Все предыдущие способы таких гарантий не имеют. Даже банки прибегают к страхованию Титула, например при ипотечном кредите банк ВТБ страхует Титул.

Поэтому самый надежный способ – это застраховать Титул.

* Титул в юриспруденции (лат.) — в юриспруденции основание какого-либо права; напр. оккупация, как основание права собственности на данный участок, есть Титул этого права. Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона. — С.-Пб.: Брокгауз-Ефрон. 1890—1907.