«У всех разные намерения. Вопрос в том, как мы умеем договариваться», — Марина Ракова

Свой доклад министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Марина Ракова на форуме, организованном NN.DK.RU начала с определения роли своего ведомства в градостроительной отрасли региона: «согласовать на карте города интересы прежних землепользователей, потенциальных застройщиков и городского сообщества в целом». По словам министра, такая задача перед градостроителями стояла всегда.

— У всех разные намерения и задачи. Вопрос в том, как мы умеем договариваться и увязывать решения на градостроительной карте города.

Нижний Новгород (г. Горький) ввиду географического расположения начал развиваться на высоком берегу при слиянии Волги и Оки. Нагорная часть города росла вдоль Оки к югу от кремля, западная (Заокская, Заречная) часть стихийно развивалась на низменном берегу Оки — здесь располагались основные промышленные предприятия со своими слободами (Сормовская, Мещерский район) и рабочими поселками.

Город известен памятниками зодчества и красотой природных панорам. Однако на сегодняшний день многие видовые и красивейшие прибрежные территории деградируют и слабо развиваются — это последствия, того, что левобережная часть города формировалась из отдельных, слабо взаимосвязанных планировочных образований с локальными инженерными и транспортными сооружениями. Заводы обрастали своими поселками, состоящими из временных бараков, капитальных и некапитальных домов индивидуальных владельцев.

Анализ градостроительной истории города Нижний Новгорода показывает, что город безусловно, менялся и продолжает меняться. Задача градостроительного ведомства, чтобы он менялся в лучшую сторону и был комфортным для ее жителей.

Сегодня мы живем по генеральному плану 2010 г., который заложил основные направления развития территорий. К генплану города разное отношение: и в профессиональном сообществе, и в бизнес кругах. Кому-то генплан мешает. Кто-то недоволен, что долго приходится вносить изменения. А кто-то понимает, что без этого концептуального, стратегического документа все наше управление становится сиюминутным, ситуативным. Мы не можем, не опираясь на основной документ, согласовывать и выстраивать планы развития.

Всегда надо понимать, в какой точке мы находимся относительно документов планирования, а для этого необходимо проводить аналитику принятых решений и задаваться периодически вопросом, что же у нас с вами получается, что нет и почему?

Проделав большую аналитическую работу, чтобы понимать в какой точке развития находится город после десятилетнего планирования реконструкции и трансформации территорий, мы выявили, что, с точки зрения реализации намеченной реконструкции, мы занимаем вполне успешную позицию, а в вопросах нового строительства и трансформации промышленных территорий или территорий, которые подлежат изменению функций, мы существенно отстаем.

Известный принцип развития застроенных территорий, благодаря которому многие города, в том числе и Нижний Новгород, получили огромное количество так называемой точечной застройки, прекращает свое существование. Вводится понятие комплексного развития территорий. Что это означает на практике?

— Сейчас вся страна находится в активной фазе создания нормативно правовой базы, по которой мы будем жить в ближайшие годы, потому что РЗТ (развитие застроенных территорий — прим.ред.), как механизм, действительно, прекратил свое существование.

Около 15 регионов уже сформировали эту базу, но еще ни одного договора КРТ (комплексное развитие территорий — прим.ред.) не заключено. Тем не менее, у всех разные дороги. Какую выбрать нам?

Федеральное законодательство дало возможность регионам установить параметры, критерии объектов и территорий подлежащих КРТ, с учетом специфики территорий, градостроительной политики регионов и вопросов, которые необходимо решать в комплексных проектах.

В связи с этим министерство осознанно и комплексно подошли к этому вопросу. Создавая нормативно-правовую базу региона по КРТ, выполнялась большая аналитическая работа по территориям Нижегородской агломерации:

• собирались разрозненные данные из всех ведомств региона с погружением данных в ГИСОГД — государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности;
• проводилась аналитика практик по градостроительному развитию и фактуре поступающих обращений от жителей, проживающих в неблагоприятных условиях;
• формировались критерии объектов, вовлекаемых в КРТ, и территории возможные для развития в рамках КРТ.

С администрацией города мы сейчас в очень плотном режиме ежедневного взаимодействия — верифицируем договоры РЗТ. Не все они успешны. Не все они завешены, и не все они могут быть продолжены в новых условиях. Эта работа ведется на региональном штабе по градостроительному развитию: мы просматриваем все площадки, говорим с застройщиками и сверяем дальнейшие шаги по тем площадкам, где договоры существуют.

Мне всегда не нравился принцип, по которому формировались площадки под РЗТ — это не квартальная застройка. Это выбор внутри кварталов условно свободного пространства, незадействованного и не обремененного — обычно там нет ничего, кроме ветхих и аварийных домов.

В итоге не всегда получалась целостная новая среда в этих кварталах, и не было возможности проводить комплексный анализ обеспеченности территории инфраструктурой.

Ведь только определив концепцию развития всего планировочного квартала, установив основополагающие технико-экономические параметры застройки и степень комфортности пространственной организации территории (плотность застройки, нормативы озеленения территории, емкость автостоянок и т.д.) возможно сбалансированное развитие городской среды.

При комплексном развитии территорий мы предлагаем применить несколько иные подходы при развитии застроенных территорий.

Предлагается на стадии градостроительной подготовки территории делать более глубокий анализ, просчитывая механизм реализации строительства с возможностью погружения инфраструктурных объектов в действующие программы финансирования.

Министерством предлагается при КРТ прорабатывать все сферы улучшения территории:

• рассчитать потребность в социальной инфраструктуре с проведением аналитики близлежащих территорий;
• закладывать мероприятия по развитию улично-дорожной сети;
• увеличивать зеленый рекреационный каркас территорий.

Затратные механизмы реализации объектов станут одной из сторон практической проверки реализма исходной концепции.

По моему мнению само название — комплексное развитие территорий диктует нам цели и задачи, которые необходимо решать для создания наиболее благоприятных и комфортных условий для проживания наших граждан.

Нашим министерством предлагается комплексная организация подготовки площадок КРТ: сбор статистического материала, экономическая оценка вариантов развития, разработка градостроительной концепции, мониторинг существующей ситуации для определения баланса общественных и частных интересов при осуществлении градостроительной деятельности.

Именно поэтому параллельно с написанием нормативно-правовой базы региона градостроительно прорабатывались площадки, ведь только из фактуры и аналитики возможных условий развития конкретных территорий можно сформировать требования к площадкам в нормативной базе.

Сегодня постановление Правительства Нижегородской области, регулирующее этот порядок, находится на завершающей стадии согласования. Закон, уточняющий и приводящий в порядок наше региональное законодательство в соответствии с 494-м законом (Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ввёл в Градостроительный кодекс РФ новую главу 10 «Комплексное развитие территорий»— прим.ред.) уже внесен в Заксобрание (одобрен и принят — прим.ред.), и по моему оптимистичному прогнозу в середине июня мы получим нормативно-правовую базу.

Также хотелось отметить, что при подготовке региональной нормативно-правовой базы и осмысления механизмов реализации площадок через КРТ регионом заявлены предложения и инициативы по внесению изменений в федеральные акты. Подготовленные предложения позволят полноценно запустить механизмы КРТ, увеличить маржинальность проектов КРТ, увеличив градостроительный потенциал площадок.

Как вы будете действовать при рассмотрении инициатив и площадок?

— На сегодняшний день подобраны 7 пилотных территорий в Нижнем Новгороде. Конечно же на этих площадках есть аварийные и ветхие дома. По некоторым территориям инициатива исходила от жителей города.

По данным площадкам делается комплексная градостроительная проработка, основываясь на подходах, которые я озвучила. Градостроительные материалы будут рассматриваться на заседаниях регионального штаба с участием органов исполнительной власти и органов местного самоуправления и архитектурного совета.

Далее предусмотрено внесение изменений в правила землепользования и застройки и закрепление разработанных параметров, а также информирование населения. Мы не можем строить градостроительные планы кулуарно, поэтому жители, которые проживают на территории преобразования, будут знать о планах уже на стадии внесения изменений в правила землепользования и застройки. Градостроительную проработку наше министерство берет на себя, чтобы выходить к жителям c внятной концепцией преобразования территории.

По итогам аналитической работы мы систематизировали все потенциальные площадки КРТ, это 83 территории под КРТ жилой застройки и 10 КРТ нежилой застройки.

Данная информация не секретная и будет публиковаться на нашем геоинформационном портале.

Справятся ли строительное сообщество и органы власти с одномоментным запускам проработки таких площадок?

— Учитывая озвученный потенциал территорий, никто не стремится к одномоментному запуску всех площадок. Массив территорий большой, так как градостроительный потенциал развития города велик и поднять одномоментно его нереально. Ведь самое главное результат и создание условий для развития города и комфортного проживания для жителей.

Поэтому мы договорились, что ежегодно будет утверждаться перечень площадок, по которым будут приниматься решения о развитии территорий. Думаю, что пока силами нашего министерства будет прорабатываться не более 10 территорий в год.

Будет ли у бизнеса право выходить с инициативой и делать градостроительные проработки самостоятельно?

— Да, для бизнеса будет предусмотрена возможность самостоятельной проработки площадок. Однако принцип комплексности и полной аналитики площадки они тоже должны будут соблюдать. Для таких случаев будет предусмотрена та же самая процедура: сначала градостроительные проработки представленные потенциальным инвестором анализирует министерство, потом проект рассматривается на заседании регионального штаба и архитектурного совета. Далее по требованиям законодательства опубликование и информирование граждан и внесение границ КРТ в правила землепользования и застройки. После чего выходим на подготовку решения по комплексному развитию территории.

В качестве пилотных на этот год, и мы это уже сообщили федеральному центру, предложены семь площадок: большая территория в районе улицы Бекетова, две площадки в районе улиц Белинского, Генкиной и Ашхабадской и Большие овраги, по Заречной части города — это три площадки в Ленинском районе, одна территория в Канавинском районе

Что происходит с проектом Започаянья?

— В июне прошлого года было жаркое обсуждение этого проекта. Здесь может появиться до 400 тысяч квадратных метров новой недвижимости в режиме реконструкции и регенерации, но ключевым проектом этой территории я считаю парк в Почаинском овраге.

Ведь привлекательность исторического центра города — тезис, подтвержденный всей мировой практикой развития таких территорий. Богатейшему архитектурному и историческому наследию необходимо соответствующее окружение.

Прошлый год мы предпринимали несколько попыток заявиться на федеральное софинансирование, в частности, в программы Ростуризма, но до настоящего времени решений по софинансированию не состоялось.

Почему?

— Это очень дорогой проект. В овраге необходимо реконструировать две нитки ливневого коллектора, выполнить укрепление склонов оврага с восстановлением дренажных сооружений, создать террасную сетку дорожек и площадок в парке и укрепить это сверху прибровочной дорогой. Только при возведении такого комплекса объектов, являющихся инженерно-сложными и капиталлоемкими при строительстве возможно создание полноценного городского парка и новой достопримечательности исторической части города.

Проект в Почаинском овраге предусматривает создание террасного парка с ландшафтным озеленением и комплексным благоустройством. Создаваемый парк задуман как объект искусства и науки. Уверена, что здесь при формировании дендроплана будет полезным сотрудничество с ботаническим садом университета им. Лобачевского.

Находясь в самом центре города, на основных маршрутах следования туристов и гостей данная территория может стать одним из лучших мест и видовых площадок города, а также комфортным и благоустроенным местом для отдыха и прогулок жителей.

Сегодня я испытываю определенные надежды, потому что в Послании президента Нижний Новгород прозвучал дважды в плане возможной будущей поддержки из федерального бюджета. Речь идет о продолжении строительства метрополитена и реконструкции исторического центра. Започаянье, в том числе, входит в нашу заявку.

И, если одна из мер государственной поддержки в виде инвестиционно-бюджетного кредита для Нижегородской области случится, я бы считала это большой общей удачей и помощью федерального центра, потому что создание террасного парка с комплексом инженерных работ это дорогостоящие работы направленные на благо жителей и нужды города.

По постановлению федерального правительства со следующего года проектирование всех бюджетных объектов должно проводиться с использованием BIM-технологий. Что это значит? И готова ли к этому Нижегородская область? Какова готовность нашего региона?

— BIM — это технологии информационного моделирования зданий и сооружений. Технологии, при которых в процесс создания включены не только проектировщики, но и производители материалов, комплектующих элементов и узлов. BIM позволяет всем смежникам работать с объектом одновременно, минимизируя ошибки и повышая эффективность строительства.

Безусловно, это очень поверхностный обзор. Специалисты, увлеченные BIM-проектированием (в Нижнем Новгороде достаточно активно проявилось сообщество продвинутых инженеров) расскажут о преимуществах внедрения новых технологий. Но очевиден один важный фактор – это не может быть односторонним движением! Для успешного запуска в практику технологий информационного моделирования готовность должна быть обеспечена и со стороны органов власти, городских эксплуатирующих служб, строительной отрасли.

Есть еще технология CIM-моделирования, которая позволяет управлять элементами объекта, вне зависимости от поставщика услуг или производителя. У нас в стране к этому пока никто не подступался.

Как подготовиться к внедрению всех этих новых технологий?

— Сейчас на базе архитектурно-строительного университета создан центр компетенций по подготовке этих специалистов. Это очень хорошо и своевременно, потому что за такими новыми технологиями будущее.

Со своей стороны мы также активно участвуем в вопросах по внедрению новых технологий в Нижегородской области: проводим аналитику по оборудованию и технологиям внедрения, ведем переговоры с разработчиками и пользователями, принимаем участие в совместных встречах и тестированиях программного продукта. Одним словом готовимся к совершенствованию и развитию градостроительной отрасли региона.