«2020-ый еще не окончен». Чего можно и чего нельзя ожидать от рынка недвижимости

Какие возможности для девелоперов открыл 2020-ый и что будет происходить на рынке дальше, рассказал на организованном «Деловым кварталом» «Форуме о недвижимости-2021» партнер компании «М1 Solutions», преподаватель курсов «Брокеридж 2.0», «Принятие инвестиционных решений» и практикума «Переговоры» Марат Манасян.

Жилая недвижимость: застройщикам придется задуматься об инфраструктуре

— В последние шесть лет потребности людей сильно изменились. По мере развития экономики рос спрос на сервис. Если раньше, в середине девяностых, начале двухтысячных потребителя устраивала наличие возможности приобретения нужных товаров и услуг в принципе, то в последние пять-шесть лет потребитель все больше обращает внимание на возможность потребления максимально близко к месту проживания. Две тысячи двадцатый год в этом смысле еще сильнее заострил потребительское внимание на доступность сервисов и товаров рядом с домом.  Рынок недвижимости – очень инертный по отношению ко многим другим  рынкам, изменения на рынке недвижимости происходят с гораздо большими задержками, нежели, например, на рынке FMCG. Это заставляет девелопера задумываться об изменениях превентивно, закладывать некий элемент «будущего» в создаваемые проекты. Это пусть к выигрышу, путь к повышению конкурентоспособности проектов.

Одно из основных требований к девелоперам в этой связи - нужно не только иметь компетенции и желание развивать инфраструктуру в жилом квартале, но и постараться «задушить жабу» в начале цикла продаж — планировать инфраструктурные элементы внутри создаваемых кварталов, микрорайонов, районов, обеспечить баланс предложения услуг внутри микрорайона за счет сохранения в собственности коммерческих помещений, используемых в качестве инфраструктурной базы и балансировки спроса и предложения по товарам и услугам. Если девелопер не пускает в свободный оборот коммерческие площади, если девелопер анализирует доходы и реальную потребительскую корзину жителей, ему доступна возможность ограничить конкуренцию между розничными и сервисными игроками внутри жилых массивов, что в свою очередь приводит к увеличению товарооборота предприятий розничной торговли, предприятий сферы услуг и, как следствие, повышению уровней арендной платы.

В период карантина появилось видео, ставшее очень популярным - девушка с телефоном в руках обошла разрешенный во время карантина радиус в 100 метров вокруг своего дома и не нашла ни одного продуктового магазина, зато встретила множество алкогольных. Единственным местом, где можно было купить съестного оказался ларек, продающий кур гриль. В конце видео девушка разворачивает телефон камерой к себе и сокрушенно говорит: «Ну что, есть нечего, придется напиться». Это может показаться смешным, однако в каждой шутке, как известно, есть доля правды. В данном случае – значительная доля.

В 2020-м проблема дефицита или вовсе отсутствия необходимой инфраструктуры проявилась гораздо острее, нежели в 2019 и предшествующих года. К сожалению, дефицит не исчезнет ни в 2021-м, ни в 2022-м равно как и потребность. Причин потребности две: новые волны заболеваемости и резко возросшее количество удаленных рабочих мест. Человек, потребитель все больше и больше требует наличия в 15-минутной доступности от места проживания обеспечения хотя бы 80% базовых потребностей, поэтому инфраструктура — составляющая выходящая на первый план.

На что обратить внимание девелоперу? На создание единой концепции развития районов и микрорайонов. Это позволит избежать ситуации, когда рядом с домом 150 салонов красоты и ни одного продуктового магазина.

На ближайшие 5-7 лет инфраструктура — конкурентное преимущество для жилого девелопера. Девелопер, предлагающий потребителю проект с наличием обеспечения основных ежедневных потребностей в радиусе 500-800 метров от дома или, что еще лучше, в доме или внутри квартала, получает конкурентное преимущество при продажах жилья, позволяющее кроме стимулирования скорости продаж, обеспечивать дополнительную прибавочную стоимость к цене квадратного метра.

Более того, площадь жилья также становится менее значимой, больше имеет значение конечная стоимость для потребителя. Квартиры площадью 35-40 квадратных метров в комплексах, оснащенных кладовыми, общими прачечными, комнатами для проведения праздников, колясочными и другими компонентами, позволяющими освободить жилую площадь от нагрузки, имеют большее преимущество для конечного потребителя за счет снижения стоимости покупки с сохранением всех необходимых функций «под рукой». И продаются такие квартиры лучше, чем квартиры большей площади в ЖК, где девелоперы не уделяли должного внимания вопросам создания инфраструктуры и функционального зонирования.

Если мы попробуем заглянуть в несколько отдаленное будущее, в перспективу развития жилого рынка через 10-15 лет, очень вероятно, что покупатель, будет готов отказаться от кухни в сегодняшней представлении, если полностью или почти полностью перейдет на доставку готовой еды, это очень вероятный сценарий. Кухонная зона может перейти в места общего пользования, общая площадь квартиры за счет перемещения кухонной зоны в места общего пользования сократиться без потери функциональности. Речь, конечно, идет, в большей степени, о более молодой аудитории. Через 10 лет появится новое поколение 20+, которое гораздо сильнее ориентировано на экономику временного пользования. И размеры квартир, так или иначе, будут сокращаться. Во всем мире.

Конечно, к сокращению площади жилья приведет и удорожание стоимости одного метра. И девелоперам придется снижать площадь квартиры, чтобы снизить порог покупки. Однако «обвязывание» этих квартир инфраструктурой позволит получить сверху еще 20-25% от стоимости жилья.

Коммерческая недвижимость: инвесторы попытались забрать «приличные» объекты

— Самое значительное событие прошлого года – переосмысление и изменение потребительских привычек, что в вою очередь, привело к сокращению потребления и смещению спроса во времени в ожидании более спокойных времен.

За время, проведенное в самоизоляции, россияне недополучили 846 млрд руб. доходов. Если мы умножим 850 млрд (округлю для простоты) на два (за счет доли теневых доходов), сумма недополученных доходов достигнет 1,700 трлн рублей, которые выпали из товарооборота розничных предприятий . При этом россияне заплатили за ЖКХ, за капремонт, по кредитам, то есть – внесли все обязательные траты, так что почти все обозначенные выше деньги можно отнести на счет недополученных доходов ритейла.

2020-ый не закончился 31 декабря 2020. То «плохое», которое мы так хотели оставить в ушедшем году, перетекло в 2021-ый. И перетечет и 2022-ой, и 2023-ий… Выпавшие из оборота средства российская розница будет возмещать несколько лет, потому что нужно, чтобы люди не просто получили эти деньги, но еще и потратили их. Например, только на складах операторов fashion-ритейла сейчас лежит нераспроданного товара на сумму около  $200 млрд (данные McKinsey — прим. ред.). Это – замороженные средства, извлечение которых очень сложно, если не невозможно – поскольку коллекции были отшиты к сезонам 2020-го,

Если на минуту представить представить ситуацию, в которой гражданам единовременно вернут хотя бы недополученные за апрель-июнь 2020 года  1,7 трлн руб.? С большой долей вероятности граждане не пустят эти средства в оборот, скорее постараются сохранить из страха перед неопределённым будущим и только после того, как убедятся, что ситуация относительно стабилизировалась, начнут постепенно запускать средства в оброт, в розничные сети, в предприятия сферы услуг. Это сильно повлияет на время возращения денег в экономику. Я не верю в оптимистичные прогнозы, которые обещают восстановление до уровня 2019 г. в начале 2021-го. Это может произойти к IV кварталу 2021-го, а может к середине 2022 г. Добавлю, что негатив 2020-го на себе ощущает весь мир.

В то же время, феноменальный рост показал сегмент складской недвижимости. В 2019 г. туда было инвестировано около 2% средств, которые поступили на рынок, а в 2020-м — 16%. Общий рост объема сделок по отношению к прошлому периоду составил 106%, в то время как офисная недвижимость и торговая недвижимость сократились на 25% и 79% соответственно.

Большая часть крупных сделок пришлась на Москву — 72%. Это вызывает огромное сожаление, от этого страдает региональное развитие — объем инвестиций в регионах сравнении с 2019-м практически не изменился.

Рост спроса на склады продолжится, как минимум, до второй половины 2022 г. В 2021 г. в этом сегменте мы предполагаем рост спекулятивного девелопмента.

Офисный сегмент продолжает стагнировать. Компании продолжают оптимизировать расходы в этом направлении. Растет популярность коворкингов, сейчас большая часть коворкингов, больше 70% принадлежит сетевым игрокам.

Драйвером успеха для торговых центров станет формат, в котором покупатели смогут закрыть 80% потребностей за 15 минут. Средний чек снижается, люди готовы пренебречь качеством в угоду ценам. Это уже привело к росту рынка дискаунтеров и сокращению занимаемых площадей. В ТЦ можно ожидать появление нестандартных арендаторов, например, медицинских клиник. В целом, торговые центры в ближайшем будущем превратятся в центры обеспечения человеческих  потребностей.

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость в 2020-м изменилась. Инвестиции в площадки под девелопмент в прошлом году выросли, до 49% от общего объема. Компании, сохранившие капитал пользуясь ситуацией  стали забирать площадки для будущего использования. С учетом стоимости приобретения компании смогут довольно долго держать такие площадки, до момента восстановления рынка.

Приглашаем вас на мастер-класс Марата Манасяна «Принятие инвестиционных решений»

Эксперт рынка недвижимости, преподаватель курса «Брокеридж 2.0» и тренинга «Переговоры» Марат Манасян расскажет о ситуации на рынке инвестиций, доходности и рисках, как входить и выходить в инвестиции и как принимать инвестиционные решения.

На мастер-классе вы узнаете:

- подробную информацию об основных инвестиционных инструментах;

- как инвестировать индивидуально и коллективно;

- какие бывают инвестиционные цели;

- какие бывают риски и как каждый из них влияет на доходность;

- что такое «безрисковая» доходность;

- как строится инвестиционный процесс на каждом этапе: приобретение, вложение и выход.

А также - основные вопросы инвестора, ответы на которые нужно знать еще до того, как приступать к инвестиционной деятельности.

Нижний Новгород. 24 апреля.

Зарегистрироваться можно по ссылке.

Количество мест ограничено!

Стоимость – 7 500 рублей.