Форум «О недвижимости: рынок после 2020». Как это было

Опыт ведущих застройщиков регионов России, тренды и новые возможность, а также прогнозы экспертов и профессионалов рынка - рассказываем, как это было.

Правительство области на форуме представлял Евгений Морозов, заместитель министра строительства Нижегородской области.

По его словам, задача по обеспечению населения комфортными жилищными условиями решается в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». В его рамках реализуется федеральный проект «Жилье», в том числе и на территории Нижегородской области.

«Для вас, думаю, не секрет, что по федеральному проекту «Жилье» определены целевые показатели по объему ввода жилья за календарный период. Для Нижегородской области они довольно высокие, но итоги 2020 г. показали, что мы перевыполнили их. План был 1 473 000 квадратных метров, фактически построено и введено в эксплуатацию 1 476 800 квадратных метров. Если сравнивать с 2019 годом, то темп роста составил 104,7 процента».

Также он поделился планами на 2021 год. «План - 1579000 квадратных метров жилья, и сегодня у нас нет опасений, что мы его не выполним. На текущий момент полностью сформированы адресные программы ввода жилья в области, есть информация по каждому объекту строительства, ведется мониторинг статуса и возможных рисков.

В связи с недавними изменениями, планируется механизм комплексного развития территории. Федеральный закон принят, сейчас готовится нормативная база для реализации его на региональном уровне, определены территории, которые в ближайшем времени будут привлекаться под строительство. Если брать период с 2020 по 2030 гг., в Нижегородской области необходимо ввести в эксплуатацию более 20 миллионов квадратных метров жилья.

На тему сотрудничества застройщика и риелтора выступил Игорь Горский, президент Российской гильдии риелторов.

Как рассказал спикер, еще в 2017 году Ассоциация застройщиков Петербурга предложила вариант особого взаимодействия с застройщиками. В настоящее время эта программа масштабируется на территорию всей Российской федерации - в том числе и на Нижний Новгород. Делается это потому, что в каждом регионе работа с застройщиком имеет свои особенности.

По словам Игоря Горского, ключ к высоким продажам лежит в плотном договорном сотрудничестве риелторов и застройщиков, которые могут сейчас работать фактически вместе на любом этапе строительства. "Если застройщик и риелтор договорятся о взаимовыгодной работе - тогда объемы продаж и у застройщиков будут значительно выше. Отдел продаж застройщика — это становой хребет продаж, но появляется окно возможностей и для риелторов".

Одним из самых ярких выступлений первого блока форума, бесспорно, стала речь Марата Манасяна, эксперта рынка недвижимости, преподавателя курса "Брокеридж 2.0" и тренинга "Переговоры" (его вторую часть NN.DK.RU в скором времени выложит отдельным материалом)

Первое же выступление Марата было посвящено инфраструктурному обеспечению микрорайонов, районов и вообще городов.

«Мы говорим уже последние лет шесть, что очень сильно поменялись потребности у людей. Недвижимость – к сожалению или к счастью – очень инерционный рынок, и реагирует на изменяющиеся условия довольно медленно». А потребности людей очень сильно изменились – в ходу тренд на шаговую доступность всего и вся.

«Инфраструктура – очень важная вещь. Строительство инфраструктуры зависит от девелопера, при комплексной застройке необходимо уделять внимание единой концепции развития районов и микрорайонов во всех коммерческих помещениях с балансировкой товарных групп внутри этого предложения, для избегания перекосов, явного превалирования предложения нескольких товарных категорий над многими (например, наличие в районе 150 салонов красоты и при этом ни одного продуктового магазина). Кварталы, обеспечивающие подавляющее большинство ежедневных человеческих потребностей внутри собственного периметра – тренд, развивающийся во всем мире. Такие проекты будут пользоваться большим спросом, инфраструктурное вооружение проекта позволяет получать создавать дополнительную стоимость для конечного потребителя и дает девелоперу возможность конвертировать это преимущество в стоимость для конечного пользователя.

Заключительным спикером первого блока форума стала Директор департамента строительства и негосударственной экспертизы ГК «Серконс» Асель Карасартова. Она рассказала, какие изменения произошли в российском строительном законодательстве в 2020 г. По мнению эксперта, в современном мире дискуссия о трендах и проблемах рынка недвижимости невозможна без упоминания процессов негосударственной экспертизы проектов строительства, инженерных изысканий и технического обследования. Конечного потребителя волнует стоимость объекта, которая зависит в том числе от правильно сформированных исходно - разрешительных документов: справок, технических условий, ГПЗУ, документов на землю и других. Качественная экспертиза проекта позволяет избежать ошибок и минимизировать затраты на строительно-монтажные работы.

«Проведение экспертизы и нормативы всегда вызывают много вопросов у строителей. Мы имеем официальные ответы от минстроя и профильных ведомств на эти темы, и готовы проконсультировать всех, кого они волнуют», — отметила представитель «Серконс».

В начале второго блока форума подробно о трендах на рынке новостроек в 2020 г. рассказала генеральный директора ГК «Приволжье» Елена Титова. По мнению эксперта, пандемия привела к тому, что нижегородский рынок недвижимости превратился из рынка покупателя в рынок продавца. В ГК «Приволжье» считают, что это произошло из-за беспрецедентных мер поддержки спроса на жилье со стороны правительства, сужения предложения на вторичном рынке в два раза, а также общей экономической нестабильности.

В итоге ключевые игроки рынка значительно подняли рыночную стоимость квадратного метра. На данный момент в среднем по городу его можно приобрести за 102 тыс. руб (+34% к маю прошлого года). «Однако я не ожидаю, что жилье будет стремительно менять свою стоимость. Ценовой баланс достигнут, выросла себестоимость строительства, а новых площадок не хватает», — сказала Елена Титова.

Что касается спроса на жилье, то сейчас его потенциал в Нижегородской области составляет порядка 3-5% домохозяйств, то есть колеблется где-то между 25 до 37 тыс. договоров.

В целом, за год в регионе введены в эксплуатацию 1,47 млн кв. м., но данный рост объемов ввода жилья в агентстве оценивают как «незначительный». Активнее всего нижегородцы строят объекты ИЖС и покупают жилье эконом класса. Самый привлекательный для застройщиков район, как выяснилось, был Советский.

Продолжая тему трендов на рынке, на форуме выступил Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента Департамента по работе с клиентами корпоративного и инвестиционного блока ПАО Банк «ФК Открытие». По его мнению, за 2020 г. стало понятно, что финансирование строительства объектов через эскроу-счета — очень интересный и выгодный для застройщиков инструмент. 

«Девелоперы боялись, что такая процедура усложняет сам процесс получения средств на строительство за счет похода в банк, а также заставит их вкладывать собственные средства в проекты. На деле же сейчас партнерство между банками и строителями стало взаимовыгодным симбиозом. Например, в нашем банке вы можете ничего не вкладывать, если у вас есть земельный участок, а ваш проект выдерживает снижение цен и темпов продаж квартир более чем на 15%», — рассказал он.

Юлия Зорина, директор по работе с массовым сегментом Нижегородского филиала ПАО «Ростелеком», представила систему цифровых сервисов «Ростелеком Ключ» для повышения безопасности и комфорта в домах и на прилегающих территориях. Это многофункциональная платформа, на основе которой работают умные домофоны, видеонаблюдение, смарт-шлагбаумы, приборы учета электроэнергии, воды и тепла.

«Мы говорим именно об экосистеме, которая объединяет и создает уникальное цифровое пространство на придомовой территории, местах общего пользования и самой квартире. Управлять объектами недвижимости, обеспечивать их сохранность и безопасность поможет личный кабинет в браузере или мобильное приложение в смартфоне. Они работают по принципу одного окна, которое открыто как для застройщиков и управляющих компаний, так и для и жильцов», - рассказала Юлия Зорина.

Она отметила, что всё больше застройщиков обращаются в «Ростелеком» еще на этапе проектирования зданий:

«И это оправданно: лучше сразу предусмотреть возможность подключения различных цифровых сервисов, чем потом подводить кабели. Захотят жильцы, например, установить видеонаблюдение или шлагбаум – проблема будет быстро решена без дополнительных усилий и затрат на строительство коммуникаций. Еще один плюс: новоселы могут сразу же воспользоваться цифровыми услугами. Это повышает привлекательность квартир в глазах потенциальных покупателей».

Представитель провайдера подчеркнула, что «Ростелеком» оказывает застройщикам экспертную поддержку при проектировании зданий, что помогает снизить стоимость строительства инженерных коммуникаций.

Заместитель генерального директора по стратегии и развитию бизнеса ГК «Столица Нижний» Борис Замский прокомментировал ситуацию на рынке, отметив, что пандемия не сильно отразилась на деятельности компании — стройки не останавливались, все объекты были сданы в срок. Зато было зафиксировано изменение потребительских предпочтения — люди становятся более требовательными. Особенно, в плане социальной и коммерческой инфраструктуры. Многие хотят компенсировать рост стоимости квадратного метра приобретая жилье меньшей площади, с отделкой, удобной планировкой или качественными общественными зонами.

Также он добавил, что в пандемию произошла значительная цифровизация строительной сферы. В частности, «Столица Нижний» запустила онлайн-консультации с клиентами, полностью автоматизировала процесс заключения сделки по покупке квартиры. Теперь, приобрести жилье можно не выходя из дома.

Генеральный директор компании «Специализированный застройщик «ННДК» Михаил Иванов подтвердил слова коллеги: «люди не хотят покупать голые квадратные метры, они хотят покупать среду обитания». От также отметил, что инвестиционно-строительный цикл достаточно длительный – он может длиться от 3 до 10 лет. Именно поэтому нужно уже сейчас проектировать и строить то, что будет пользоваться спросом завтра.

Спикер также рассказал, что с 30 декабря 2020 подписан закон о всероссийской реновации, и практические все прежние механизмы получения земельных участков под девелоперские проекты, кроме приобретения из собственности, заканчивают свое действие.

Глава направления развития региональных продаж Группы «ЦДС» (Санкт-Петербург, входит в пятерку крупнейших компаний в России) Андрей Михайлов сообщил, что компания в корне изменила свою маркетинговую стратегию из-за того, что потребитель с 2020 г. массово ушел в онлайн.

«У людей поменялись привычки, и спрос на недвижимость немного упал. Чтобы его вернуть, потребовалось действовать креативно. Если раньше мы обклеивали рекламой общественные транспорт, то теперь пошли в соцсети и на киноплощадки. Скажу больше, мы посмотрели, что люди посещают чаще всего «на удаленке», и это оказались онлайн магазины, сервисы для просмотров фильмов и сериалов, в том числе, и для взрослых. Соответственно, пришлось креативить и там. Выхлоп был космический, а реклама недорогая. По итогам года я вижу, что мы поработали эффективно и продали даже больше квартир, чем в мирное время. Сейчас мы перешли полностью на продажи в онлайн. Год назад нам это казалось невозможным. Пользуйтесь этими вещами! Идите в сеть за своими клиентами», — рассказал Андрей Михайлов.

Руководитель рекламной группы «МОСТ» Артур Амбарцумян рассказал о том, какие инструменты сейчас эффективны в рекламе. Он рассказал гостям форума, как строилась вполне успешная (кол-во входящих обращений увеличилось на 32% за 2 недели размещения) рекламная кампания нижегородского ЖК «Корица».

Мы настаиваем, что, создавая рекламные макеты, нужно исходить из мотивов потребителя и его «боли». Например, желания улучшить жилищные условия, решения проблем с реализацией имеющегося жилья, удобства расположения и эксплуатации жилья и т. п. Также мы призываем всех рекламодателей не бояться экспериментировать с рекламными носителями и креативами, но любые выводы делать на основе данных аналитики. И, разумеется, использовать современные технологии. При планировании рекламной кампании в наружной рекламе опираться на данные wi-fi-аналитики, позволяющей выбирать рекламные конструкции на основе интересов и социально-демографических характеристик аудитории.

Олег Аранович, управляющий объектами торговой недвижимости в Московском и Нижегородском регионах, в рамках блока о коммерческой недвижимости рассказал о доходности на рынке аренды.

«Доходность на рынке аренды торговой недвижимости, на мой взгляд, снизилась, в среднем, до 8% по нашему региону, это считается уже нормой. При этом на рынке торговой недвижимости, как и на рынке жилой, наблюдался весь год инвестиционный бум. Этот бум спровоцировали новые участники рынка, которые забрали деньги с депозитов и решили вложиться в недвижимость».

По его словам, приоритет в инвестировании отдается стрит-ритейлу, а вот привлекательность торговых центров в НО упала до минимума из-за снижения доходности и одновременно роста стоимости владения. «Качественные объекты с качественным арендатором стали дороже – этот тренд добрался, наконец, и до Нижегородской области».

Полная запись всех выступлений доступна на YouTube.