Эмоциональный рынок новостроек 2020. Последствия ажиотажа

2020 год оказался весьма нестандартным для рынка недвижимости. Нижегородская область не стала исключением. Причины, конечно, на поверхности: коронавирус и карантинные меры, нестабильная экономическая ситуация, меры господдержки строительной отрасли. Но масштаб последствий удивил даже бывалых участников рынка. Рынок управлялся эмоциями. Но в бизнесе важнее цифры. Так о чём же нам говорят итоговые показатели рынка жилья 2020? Об этом - в аналитическом обзоре Группы компаний «Приволжье».

Вернулись к 2018 году

В целом, Нижегородская область последнюю пятилетку, начиная с 2015 г. отличалась относительно ровными показателям. И по динамике спроса, и по динамике цен. Люди не покупали больше, чем могли себе позволить. Средняя заработная плата существенно не увеличивалась- рост не перекрывал уровень инфляции. Количество людей-покупателей в регионе тоже не прибавлялось; в Нижнем Новгороде, по сравнению с Москвой и северной столицей миграционные процессы не выражены.

Тем не менее, новостройки продавались. Жизнь шла своим чередом, нижегородцы решали насущные жилищные вопросы: меняли старое на новое, сходились и разъезжались, увеличивали площадь при рождении нового члена семьи. Количество официально зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) по Нижегородской области колебалось около отметки в 11 тысяч.

Кроме допандемийного 2019 года - он оказался совсем плохой. Спрос снизился почти на четверть - 24%. Ввод жилья тоже упал.

Однако, даже в депрессивной ситуации можно найти и положительные моменты. Застройщики, вынужденные бороться за покупателя, стали создавать более привлекательные проекты.Продажа квартир с отделкой “под ключ”, или в качественной предчистовой стала нормой для стандарт и комфорт класса. Девелоперы стали более внимательно относится к эффективности, эргономичности площадей квартир.

Хорошие продажи в начале 2020 были только у популярных проектов, прочие сбывали 5-10 квартир в месяц. Пока не настала весна. Спрос из “бытового” стал “инвестиционным”. В марте напряжение витало в воздухе по всем новостным фронтам. Неопределенность - вот один из лучших генераторов покупателей на самый стабильный актив - недвижимость. Поэтому небольшой всплеск продаж пришелся на март.

Карантинные меры апреля негативно сказались на продажах. Покупатели физически не могли попасть в отделы продаж, застройщики не подстроились под современные способы коммуникаций (виртуальные показы, электронные сделки). Пострадала и вторичка: никаких просмотров, люди просто боялись контактировать. Кроме того, из-за той же неопределенности часть продавцов просто передумали продавать.

С мая кардинально картину изменила программа ипотечной стимуляции рынка. Ставка по ипотеке стала стала ниже в среднем на 3 процентных пункта по сравнению с 2019 годом

Конечно, в выигрыше оказались новостройки. Некоторое время процессы “разогревались”. Пик продаж в итоге пришелся на сентябрь. В отделах продаж некоторых девелоперов люди стояли в очереди в коридорах. Сотрудничество с агентствами застройщики постарались свести к минимуму, - дополнительный источник клиентов оказался не нужен. Первичный рынок перетянул на себя покупателей со вторичного рынка жилья. Часть предложения вторички на фоне общего шума - ушла с рынка, продавали только те, кому очень важно было продать.  Покупать стало нечего.

7604 штуки - 72% квартир в было приобретено с использованием ипотеки. В предыдущие годы - около 60%. Но самое важный показатель, не количество. А объём выданных в ипотеку денег, - он вырос на 53%. Более 76 млрд. рублей заняло население Нижегородской области в ипотеку в 2020 году.

Цифра масштабная. Не исключено, что люди поддались эмоциональным решениям, не рассчитали грамотно силы. Для будущего рынка это стратегически неприятно - возможно, мы увидим последствия ближайшие 3-5 лет: высокий уровень закредитованности, снижение покупательской способности, банкротства.

Итог года же показал, что вся эта объёмная стимуляция спроса не вырастила рынок. По количеству продаж квартир в новостройках Нижегородская область лишь вышла на уровень 2018 года, и то немного не дотянула - 10,5 тыс. квартир.

Прочие рекорды и антирекорды  2020 года

• объём предложения на вторичном рынке сократился в 2 раза (по сравнению с аналогичным периодом, по данным порталов недвижимости)
• цены в новостройках выросли на 36%,
• Снизилась доступность жилья: покупатели стали платить больше, рост цен “съел” все выгоды от снижения ипотечной ставки.

Квартиры расхватывали и резкое увеличение спроса (если наблюдать его в разрезе месяца, а не года в целом) вызвало неизбежное повышение цен. Возможно, рынок нащупал свой новый ценовой баланс. Вряд ли застройщики захотят снизить цены обратно, с 2018 года стоимость строительства только увеличивается. К этому привело ужесточение требований законодательства, введение механизма эскроу-счетов, рост стоимости стройматериалов и рабочей силы (в связи с отсутствием мигрантов).

Квартиры стандарт-класса со сроком сдачи ранее 2022 года на рынке практически отсутствуют,  можно купить только по переуступке. Или  в проблемных объектах, долгостроях.

Но и здесь есть исключение - ЖК Монолит (https://domzalentoi.ru/) на ул. Родионова. Ситуация вокруг него не совсем стандартна для Нижнего. Московский застройщик построил объект на свои деньги (без ДДУ и займов), что нестандартно. Стал продавать квартиры третьего, самого большого корпуса после ввода в эксплуатацию, что тем более не принято на нижегородском рынке. А ещё девелопер не привык вкладываться в рекламные кампании. Таким образом, на рынке нижегородского района одномоментно оказалось более 800 квартир. Которые фактически являясь новой вторичкой без строительных рисков, проходят в статусе новостроек с соответствующей низкой ипотечной ставкой.

Наша компания, “Приволжье” данный объект продает как уполномоченный отдел продаж,  поэтому ситуацию знаем досконально. Предложение редкое, цены относительно средних по району ниже на 10-15%. Покупатели за этот объект проголосовали рублём - в 2020 году квартир было продано на 80% больше, чем в 2019. Самый ликвидный формат: 1 комнатные и 2 комнатные подходят к концу.

Прогнозы и ожидания

• Рынок, очевидно, продолжит трансформацию. Но для Нижегородской области это будет развитие в условиях постоянных ограничений.
• Предложение на первичном рынке, если судить по объёмам строящихся объектов, проектным декларациям, ближайшие 2 года существенно не вырастет. А может и снизится на 10-15%
• Выйдет на рынок отложенное предложение по вторичному жилью. Рано или поздно жизнь войдет в своё русло. Люди продолжат решать свои жилищные вопросы в более спокойном режиме.
• Выход новых проектов с капиталом из других регионов, столицы. Таких как компания “Три Эс”, начавших строительство на бывшей площадке СУ-155 на Вязниковской
• Расширение он-лайн инструментов продаж недвижимости (виртуальные туры, электронные сделки)
• Реальный, естественный спрос, без дополнительных инструментов стимулирования, восстановится только при росте экономики и благосостояния населения

Экономически выгодных площадок для строительства в Нижнем в черте города остается всё меньше. Центр города должен освобождаться под строительство по текущим договорам РЗТ или по новому закону о комплексном развитии территории, который ещё долго не заработает на региональном уровне. Кроме того, сказывается особенность города. Нижний исторически сложился из деревень. Количество ИЖС велико. И даже с учетом генплана города, такие участки не подпадают ни под какие законы, помогающие преобразовывать город.

Наша компания (domoznanie.ru) оказывает услуги по расселению, освобождению площадок от прав третьих лиц.

На практике особенно заметно несовершенство текущего законодательства и отсутствие у городских властей ресурсов на решение данной проблемы. При существующем законе незащищенными остаются не только расселяемые граждане, но и застройщики. Миллиардный проект может “зависнуть” из-за неверно оформленных три десятка лет назад документов или просто причуд некоторых граждан.

Так что предложение в городе будет по-прежнему точечным. Масштабное строительство возможно  на окраинах или в пригороде. За исключением проекта “Новая Кузнечиха”, наиболее близко расположенного к центру города и сформированным кварталам Советского района

Относительно спроса, ожидания тоже нерадужные. Большой его объём, пришедшийся на 2020 год, был “занят взаймы” у будущих периодов. Небольшой спад уже виден. За исключением сезонного всплеска, в конце года может наступить затишье. Поэтому при желании продать недвижимость, очень важно сделать это в ближайшее время, установив правильную цену, чтобы продажа не затянулась.

Надеемся, что уроки кризиса сделают участников рынка жилья более осознанными, рациональными в своих действиях.