«Мы не любим налоги, потому что нам кажется, что государство ими не так распоряжается»

«Пандемия выплеснула на рынок изрядный объем дополнительно освободившихся квартир», — том, какие изменения произошли на рынке аренды недвижимости, рассказывает генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик.

«Запираться даже в самой роскошной квартире неудобно»

—  Мы специально не анализируем сегмент аренды жилья, но, тем не менее, держим руку на пульсе. Пандемия выплеснула на рынок изрядный объем дополнительно освободившихся квартир. В крупных городах произошел внеплановый выброс освободившегося студенческого жилья. Освободились и квартиры хостельного типа из-за того, что пришлось уехать мигрантам.  Такое высвобождение квартир всегда приводит к снижению стоимости аренды в этом сегменте. Но только в нем. Сегмент дорогого высококлассного жилья живет по другим правилам. Любое ухудшение экономической конъюнктуры ведет к выводу предпринимательских денег из собственного жилья в пользу съемного. При этом стоимость жилья высокого класса не изменилось — растет ликвидность, но не цена. Но стоит понимать, что это сигнал для будущего роста цен.

Пандемия также увеличила спрос на жилье в пригороде и за городом в радиусе 40 минут езды от города. Люди увидели, что запираться даже в самой роскошной квартире неудобно. У многих семьи и дети — нужно больше простора. В этом сегменте был зафиксирован рост спроса и цен. Даже дома, которые изначально были выставлены на продажу, переводились в аренду. Этот сегмент от пандемии только выиграл.

Кто сдает квартиры в аренду?

На рынке есть несколько типов игроков. Первый тип — это те, кому квартира досталась. По наследству или иным путем — здесь разницы нет. Требования у владельцев по доходности таких квартир обычно невысокие. Да, это корова, которую доят, как могут, но все же, она не было приобретена специально для сдачи, и состояние ее обычно среднее.

Вторая категория — люди, которые специально приобрели квартиру для сдачи. Тут тоже есть два типа – профессиональные и непрофессиональные игроки. Как правило, вторые не обладают обширными знаниями в этой области, они слышали о том, что на рынке аренды можно заработать, приобретают квартиры по своему разумению или совету экспертов, и сами пытаются ими управлять.

Профессиональные игроки часть квартир покупают сами, часть берут под управление. Их уровень дохода сильно отличается от непрофессионалов. Они сепарируют лучших клиентов, эффективнее управляют недвижимостью, например, короткими более доходными контрактами. При умелом управлении одну квартиру можно сдать два раза за сутки с чеком в половину гостиничного, а условия жилья при этом будут сказочные.

Доходность рынка аренды жилья сильно колеблется. Если у непрофессиональных участников она составляет около 4% годовых до налогообложения, то у профессионалов может быть в 2-3 раза выше.

Апартаменты отберут клиентов у «хрущевочников»

Апартаменты обязаны создать конкуренцию на рынке аренды жилья, потому что это их судьба и предназначение. Например, у нас есть кусок земли, на котором, в силу градостроительных ограничений нельзя строить жилье, но он пригоден для человеческого пребывания. Законодательный регулятор говорит, что жить-то можно, а вот жилья там быть не должно — стройте апартаменты. По факту, апартаменты — это нежилые помещения, в которых не запрещено проживание. Эти дома созданы для краткосрочного и среднесрочного проживания. В развитых странах это является абсолютно адекватным инструментом. Хотите недолгосрочные контракты — пожалуйста, топайте в апартаменты, чтобы не создавать неудобства для жильцов приватизированных квартир.

Апартаменты будут отличаться по составу жильцов от среднестатистического дома и постепенно перетягивать рынок. Совершенно другой вопрос: за какое время рынок туда уйдет — за 10 лет или 15? Все будет зависеть от того, какими объемами ввода апартаментов мы будем продвигаться. Пока этих домов два-три, они естественным образом серьезную конкуренцию не составят. Но постепенно рынок аренды туда уйдет, и апартаменты отберут клиентов у «хрущевочников».

«Мы не любим платить налоги»

Десятилетиями над такими задачами работают серьезные институты. Они придумывают, как, например, вытащить из серой зоны самозанятых, привлечь их пониженной ставкой и заставить раскрыться. А потом постепенно выводить их на единую платформу налогообложения. Так же и на рынке аренды — государство, вероятнее всего, будет пытаться сделать это через единую платформу, на которой декларируют свои объекты. Через такие сервисы оно постарается этих граждан выявить и обложить их доход налогом, это естественно и нормально.

Мы не любим платить налоги, потому что нам кажется, что государство ими неправильно распоряжается. «Не буду платить — все равно ничего не делают», — так рассуждает среднестатистический человек. У государства логика противоположная, и шаг за шагом оно этот рынок из тени выведет. Лет 10-15 рынок коммерческих объектов был в значительной степени черным. Государство создало удобные налоговые режимы, в которых этот рынок себя комфортно ощущает, и так выманило его из серой зоны. Поэтому до глубокой квартирной розницы руки тоже дотянутся. Думаю, это произойдет в ближайшие 2-3 года.

Для профессиональных игроков в этом плане ничего сильно не изменится. А непрофессионалов это еще раз заставит поставить под вопрос эффективность их деятельности. Это будет еще одним элементом вытеснением слабых участников рынка. Вывод из серой зоны приведет к появлению дополнительных требований к участникам рынка или повышению значимости профессиональных управляющих. Не сомневаюсь, что рано или поздно это случится. Может, я оптимистичен, говоря о двух-трех годах, но, по моему мнению, это произойдет совсем скоро.

Арендовать или иметь собственное жилье?

Этот вопрос, по сути, звучит как: «Что лучше быть богатым и здоровым или бедным и больным?». Конечно, лучше быть богатым и здоровым. Но вопрос, что есть эффективнее, не имеет универсального ответа: на каком-то жизненном этапе целесообразнее иметь мобильное арендное жилье. Если же имеется стабильный доход и потребность, то уже можно рассматривать ипотеку и приобретение собственного жилья. Недвижимость — это дорогой капиталоемкий низкодоходный элемент стабильности. Универсального ответа на такие вопросы не существует — исходить нужно из ситуации каждой конкретной семьи.

В качественных арендованных квартирах есть блестящие плюсы. Например, возможность выбирать. Но делать это нужно совершенно не безоглядно, а с четкой математикой — всегда необходимо учитывать риски того или иного управленческого решения.

Не стоит забывать, что аренда дает больше гибкости. Если условия не устроят или внезапно выяснится, что, скажем, лифт перестал ездить на ваш восьмой этаж, проблема решается просто — помахал рукой и через неделю вас там уже не будет. А если квартиру купили, в ипотеку или нет — неважно, то вы очень зависимы от этой ошибки. Продать такую недвижимость будет уже очень сложно.