«Как я вижу рынок офисной недвижимости в 2021 г.? Честно говоря, пока никак»

Чем отличается ситуация на рынке офисной недвижимости в 2020 г. от кризисов прошлых лет и какие варианты развития событий ждут арендодателей и бизнес, рассказал председатель комитета офисной недвижимости «Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов» Гайк Папоян.

«С конца марта и до конца мая никто не знал, что делать»

— Пандемия повлияла на всех, и было бы интересно посмотреть общие тенденции для мирового рынка офисной недвижимости, но ситуации настолько разные, что сделать график практически невозможно.

Так, например, рынок в Китае коронавирус не обвалил, хотя снижение произошло. В Европе многие переоборудовали офисы, увеличив пространство между столами до 2 м и ввели, по факту, «одностороннее движение» по помещениям.

Если говорить о России, то международные компании первыми ушли на «удаленку», не забыв обратиться за скидками. Чуть позже — российские. Пожалуй, единственные, кто до последнего оставался в офисе — государственные структуры и компании. Во многом это связано с тем, что для них не организовали возможность работать удаленно, так как у большинства из них стоят настольные компьютеры, а не ноутбуки. Кроме того, конечно, некоторые из них работают со сведениями, содержащими гостайну, поэтому не могут пользоваться компьютерами через незащищённые каналы связи.

В 2020 г. мы вошли с уверенностью в том, что спрос, который сформировался в 2018-2019 гг., начнет давить на рынок. Ставки будут расти и расти, ведь свободных площадей становилось все меньше. Напомню, что в Нижнем Новгороде новых объектов не вводили на протяжении четырех лет, в Москве — в достаточном объёме на протяжении трех лет, в течение которых спрос превышал ввод новых помещений. За эти годы дефицит офисных площадей класса А/В снизился с 30% до 11-12%.

Учитывая текущую конъюнктуру экономики страны, спрос на офисные помещения в основном формируют государственные компании и структуры. Например, правительство Москвы выкупило половину одного из бизнес-центров в Москве-Сити. Также в прошлом году Дом.РФ выкупил комплекс IQ-квартал, куда переехали три министерства.

Но рынок в целом встал. С конца марта до конца мая компании вообще не понимали, что делать, так как этот кризис не похож ни на кризис 2008 г., когда в выигрыше остались собственники помещений из-за дефицита помещений, ни на кризис 2014-го, когда выиграли арендаторы, так как помещений было с избытком.  Вроде бы сейчас надо давить на то, чтобы снижать ставки, но, с другой стороны, договоры, в основном, заключены на 5-7 лет без права расторжения и арендодатель тоже не готов уступать, так как защищён юридически.

Тем не менее, необходимо констатировать, что в этот кризис обе стороны в основном приняли позицию win-win и не выкручивают руки друг другу, хотя, конечно, и такие случаи известны. Если в предыдущие годы стороны договаривались о скидках на весь период действия договора аренды, то теперь речь идёт о нескольких месяцах на период ограничений из-за коронавируса.

Изменяться ситуация начала только к концу июня, когда арендаторы стали вести более жесткие переговоры с арендодателями. В плюсе оказались те, у кого договор истекал в течение ближайших 12 месяцев, у них есть рычаг давления. Ставки снизились, арендодатели готовы давать длительные арендные каникулы, но насколько долго это продлится, никто не знает. Вместе с тем, арендодатели понимают, что других арендаторов не будет, и всеми силами удерживают тех, кого ещё можно сохранить.

«Экономика коворкинга — большая загадка»

Альтернативой классическому стали сервисные офисы. Это модернизированные коворкинги, которые позволяют получить большой кабинет на 10-20 человек без необходимости вкладывать в отделку, в мебель, в IT-инфраструктуру. Но и арендные ставки в пересчете на 1 кв. м здесь намного выше, чем в обычных офисах. Операторы таких пространств оправдывают это своей гибкостью — готовностью заключить договоры на 1,5-2 года и дать право расторжения.

Честно говоря, для меня большая загадка — экономика этого процесса. Операторы сервисных офисов также арендуют помещения, также делают отделку, ставят мебель… Давать арендатору право расторжения, хоть и со штрафом, — такого решения, на мой взгляд, не выдерживает никакой бизнес-план. 

Конечно, консультанты рапортуют о том, что рынок коворкингов растет на 50% в год, но это, скорее вопрос низкого старта. Общее число коворкингов в России — меньше 1% от всего офисного рынка, например, Москвы. На мой взгляд, рынок будет развиваться, но существенного влияния он не окажет.

Кроме того, решение крупного мирового игрока этого рынка We Work продать свой российский бизнес, говорит о том, что не всё так безоблачно в развитии сегмента.

Непонятно, как это направление будет развиваться в регионах. «Офис с отделкой» всегда был стандартным предложением, это не ноу-хау для региональных девелоперов. Кроме того, локальные игроки всегда предоставляли помещения на короткий срок — от 11 месяцев, с мебелью и инфраструктурой. Вопрос — зачем арендатору платить еще больше, если среди дополнительных «плюшек» есть только чай, кофе, фрукты и какие-то мероприятия?

Наверняка, и в регионах есть рынок сервисных офисов, надо только понять его объём и потребителей, а главное, того храброго первопроходца, безумству которого мы потом будем петь хвалебную песню провидца или зачитывать некролог его инвестициям.

«Как я вижу рынок в следующем году? Честно говоря, пока никак»

Как поддержали арендодателей? По большей части, никак. Налоговые льготы принял не каждый регион, а те, кто приняли, выкручивали собственникам руки, как это обычно и бывает. В связи с этим я бы еще раз хотел сказать вот что: необходимо объединяться в профессиональные сообщества, например, вступать в Российскую гильдию управляющих и девелоперов, которая является реально действующим профобъединением, отстаивающим интересы участников рынка.

Я призываю к этому, в том числе, и для того, чтобы сформировать общий «кулак» — группу взаимодействия с правительством. В одиночку это сделать невозможно, письма к правительству просто уйдут в никуда.

Как я вижу рынок в следующем году? Честно говоря, пока никак. Слишком много неопределённостей. Как я упоминал выше, государство является существенным игроком в экономике, и от его поведения будет зависеть очень и очень многое. Надеюсь, никаких новых колебаний не будет. Собственникам и так будет тяжело, потому что компании поняли, что офисы можно уменьшить до 50% и вывести сотрудников на удалённую работу. Даже если 20% сократят свои офисные площади, это существенно скажется на текущем рынке и ещё более существенно — на его развитии в будущем.

Хочется напомнить еще и то, что мы сейчас находимся даже не в одной лодке, а в одном в ковчеге, и сможем выжить только парами, в нашем бизнесе — это арендодатель и арендатор.

Колонка написана на основе выступления председателя комитета офисной недвижимости «Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов» Гайка Папояна на бизнес-завтраке от IDEM: «Офисная недвижимость: Новая реальность. Оценки. Решения».