Продажа недвижимости предпринимателем: особенности налогообложения

Довольно распространенным явлением среди предпринимателей считается использование личного имущества при ведении бизнеса. Каких-либо запретов в этом направлении нет, также как нет и рамок, отделяющих личное имущество гражданина от иных объектов его собственности как предпринимателя.

Эксперты юридической компании «ПравоведЪ» отмечают, что отличия начинают проявляться в ходе отчуждения имущества. Возникает вопрос: какой налог после продажи такого имущества должен заплатить предприниматель (НДФЛ или налог в рамках УСНО), и какие льготы он при этом вправе получить?

Подоходный налог или «упрощенка»?

Директор юридической компании «ПравоведЪ» Екатерина Ширабанова рассказывает:

— Примеры судебной практики, сложившейся в последнее время, позволяют прийти к выводу, что доходы граждан от реализации имущества принимаются как доходы, полученные в рамках предпринимательской деятельности, при наличии нескольких признаков:

• наличие статуса ИП у физлица в момент приобретения и (или) реализации имущества, либо до такой операции;
• систематическое (два и более раза в течение года) осуществление операции купли-продажи имущества без его использования в личных целях;
• приобретение имущества без цели его использования в личных целях.

Согласно НК РФ применение УСН предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ. Соответственно, доходы ИП от продажи имущества облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, в том случае, если такие доходы являются доходами, полученными от предпринимательской деятельности.

Согласно НК РФ физические лица, реализующие собственную недвижимость (комнату, квартиру, дом, дачу, гараж), сюда также относятся транспортные средства, обязаны оплатить НДФЛ от суммы дохода от продажи.

Действующие нормы НК РФ предоставляют физлицам (в том числе зарегистрированным в качестве ИП) право на освобождение от уплаты НДФЛ при реализации имущества.

Согласно изменениям, внесенным в НК РФ с 01.01.2020 г. физлица (в т.ч. ИП) освобождается от уплаты НДФЛ в отношении дохода от реализации следующего имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности:

• жилые дома;
• квартиры;
• комнаты;
• дачи;
• садовые домики;
• гаражные постройки;
• транспортные средства.

При соблюдении минимальных сроков владения имуществом:

• 5 лет – для недвижимости, полученной по договору пожизненного содержания, в результате приватизации либо в порядке наследования;
• 3 года – для прочих видов недвижимого имущества (в т. ч. для гаражных построек и транспортных средств).

Для подтверждения права на освобождения от уплаты НДФЛ предпринимателю необходимо обратиться в ФНС по месту жительства с документами, подтверждающими:

• срок владения имуществом;
• коммерческий характер использования имущества.

Так, например, согласно недавним разъяснениям Минфина, если ИП на УСНО продает квартиру, в которой проживает, он должен заплатить с таких доходов НДФЛ, но только в том случае, если еще не прошел срок владения, который позволяет вообще не платить налог.

Предприниматель, который использует свое имущество в коммерческой деятельности, должен после его продажи заплатить налог по УСН. Это необходимо, например, если основной вид деятельности предпринимателя — продажа недвижимого имущества. Или, к примеру, ИП получает доходы от сдачи помещения в аренду.

Неправильное решение «задачи» ведет к штрафу

Самостоятельно выбрать, какой налог платить просто исходя из собственной выгоды, предприниматель не вправе.  Так, например, в случае неправомерной оплаты 6% налога на УСНО вместо 13 % НДФЛ, при проведении проверки ФНС доначислит НДФЛ, но уже со штрафом и пенями.

В то же время заметим, что судебная практика в настоящее время позволяет утверждать, что вопрос о квалификации деятельности физлиц в качестве предпринимательской разрешается судами на основании фактических обстоятельств конкретного дела, следовательно, гражданин не лишен возможности доказывать, что он реализовал нежилое помещение как обычное физическое лицо, вне связи с предпринимательской деятельностью, или, наоборот.

При этом бремя доказывания квалификации дохода, как полученного в результате предпринимательской деятельности, лежит на налоговом органе.